Publié le 9 mai 2022
Acheter une maison - Programme Neuf
Hello,
Sur leboncoin et autre sites (seloger etc) se trouvent pas mal d'annonces immobilières de vente de maison en construction neuf (maison + terrain) à prix très alléchant.. Est si intéressant que ça?
Si certains sont passés par ce biais, d avance merci pour vos retours d expérience.
Sur leboncoin et autre sites (seloger etc) se trouvent pas mal d'annonces immobilières de vente de maison en construction neuf (maison + terrain) à prix très alléchant.. Est si intéressant que ça?
Si certains sont passés par ce biais, d avance merci pour vos retours d expérience.
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28 commentaires
triés parPour connaître des personnes dans le bâtiment en général les maisons ne valent pas grand chose : matériaux bas de gamme posés par des professionnels avec mauvaise réputation.
Les pavilloneurs se dégage de belles marges en prenant les entreprises les moins chers qui posent le matériel le moins cher.
Je vous invite à faire attention.
Pour être sûr du prix il faut demander une maison clé en main avec toutes ces choses comprises dans le devis finallement.
- la taxe d'aménagement qui peut vite grimper (8.000€ dans certaines villes) à régler une fois la construction finie.
- les éventuels travaux : clôture, portail, allée, carrelage sdb, parquet, peinture, mise en forme du jardin
- les frais de raccordement eau / électricité / gaz, et l'évacuation des eaux
- l'équipement (cuisine etc)
Quand j'ai fait construire il y a 6 ans, on a dû rajouter 30.000€ pour tout ça, pour une maison en lotissement tout à fait banale.
Nous avions payé cher un constructeur plutôt bien réputé mais qui a mis la clé sous la porte puis a été repris par une autre boite.
Le jour de la livraison j'ai noté une vingtaine de réserves (carrelage qui sonne creux, porte qui ne ferme pas etc).
Nous avons eu droit à un "chantage aux clés" (expertise-lamy.fr/fic…tml) et à énormément de mauvaise foi tout au long du chantier. Il a effectivement fallu être tout le temps présent pour surveiller.
Nous avons fait reprendre la totalité des malfaçons constatées mais d'autres petites bricoles sont apparues plus tard et la franchise de la décennale étant excessivement chère, j'ai fait moi-même les travaux.
Comme expliqué plus haut, les constructeurs ne te donneront pas l'adresse du terrain (qu'ils ne possèdent pas) sinon tu pourrais juste acheter le terrain et aller voir la concurrence.
On nous avait promis 8 mois pour la livraison (bien vérifier la durée de chantier dans le CCMI pour la mise en place des indemnités de retard = 12 mois en moyenne), ça s'est fini en 16 mois avec plusieurs bras de fer et des malfaçons.
C'est la loterie, ça peut se passer très bien comme très mal. Bonne continuation dans ton projet ! (modifié)
Je suis sortie de l'école il y a 2 ans (donc pas énormément d'expérience). J'ai un cursus d'ingénieur et jamais je n'aurai cru dire ça un jour mais:
L'idéal serait de faire construire en passant par un architecte/maitre d’œuvre ( Si la maison fait + de 150m², un architecte est obligatoire de toute façon pour les plans et le permis de construire aussi il me semble).
Avant d'acheter, demandez conseil à un archi ( la majorité vous feront certainement payer leur conseil, mais ce n'est pas grand chose comparer au plus qu'ils vous apporteront). De plus, ils connaissent les prix qui se pratiquent dans leur secteur et pourront déjà vous donner une première estimation du coup de la construction.
Comment ça se passe :
Lorsque vous faites appel à un maitre d’œuvre, dépendant des services que vous voulez qu'il fasse, son honoraire va changer. Si vous le missionnez de s'occuper du projet de A à Z: il s'occupera de faire les plans, du permis de construire, de faire un appel d'offre avec des entreprises qu'il connait et qu'il sait qu'elles sont sérieuses, rédigera les cahiers des charges, de lancer les appels d'offres, de vous aider lors de la signature des marchés, de suivre le chantier jusqu'à la réception.
J'explique un peu la phase appel d'offre :
* Quand vous faites appel à un CMI, il est très probable que celui-ci sous traite certains lots (les sous-traitants lui font une offre pas cher sur lequel il applique une marge plus ou moins élevé). Et si vous ne connaissez pas le marché de l'immobilier, vous ne saurez pas si l'offre du CMI est un bon prix ou non. (Dans l'hypothèse où durant la phase chantier, il n'y a aucun problème. Par expérience, c'est rarement le cas). Si beaucoup de problème et CMI de mauvaise foi, vous savez que ça vous coûtera en temps et en argent en plus.
* Quand vous missionnez un maitre d’œuvre d'intervenir jusqu'à la fin, il va chercher ceux qui vont faire directement les travaux (pas de marge sur sous-traitance donc), en général, ce sont des entreprises avec qui il a l'habitude de travailler. Il fait mettre en concurrence plusieurs entreprises sur un même lot. Qui dit concurrence, dit prix plus bas que s'il n'y en avait pas. Et à la fin vous dira, avec quelle entreprise signer pour quel lot.
En phase chantier, quand problème il y a, il essayera de trouver la solution (en accord avec la réglementation) avec l'entreprise tout en sollicitant votre avis si le besoin s'en fait ressentir.
Les petits cabinets facturent leur honoraire à environ 10%, voire moins du montant total HT des travaux.
En résumé:
- Demandez conseil à un architecte avant toute chose
- Vous achetez le terrain vous même.
- Faites appel à un architecte/maitre d’œuvre, si vous le missionnez du début à la fin, pas besoin d'être présent tout le temps sur chantier vu que c'est lui qui en fera le suivi pour vous. Ne vous méprenez pas, selon le montant pour lequel vous le payez, il viendra plus ou moins souvent sur le chantier, en règle général, il vient 1 fois par semaine (réunion de chantier avec toutes les entreprises) et c'est largement suffisant.
- Il verra si tel ou tel ouvrages est mal fait ( le client peut ne pas le savoir s'il n'y connait absolument rien)
- Si problème il y a, il vous apportera conseil, il en a l'obligation.
- Ses 10% d'honoraires reviennent moins cher, que les potentiels grosses marges que pourrait pendre un CMI et le gain de temps que ça vous apportera. Sans parler du tracas en moins.
- Vous savez que vous construisez au juste prix avec les matériaux que vous avez demandé ( celui qui fait le suivi de chantier le vérifiera normalement) et tout est fait suivant la réglementation.
- Le maitre d’œuvre a une obligation de conseil envers son client : il est obligé de vous donner les meilleurs conseils possibles au vu des informations dont il dispose.
ATTENTION TOUTEFOIS:
Je n'ai pas dit que tous les CMI n'étaient pas bien ou étaient de mauvaise foi et qu'il faut absolument les éviter. Il y en a surement qui sont bons dans leur travail et qui sont sérieux.
Inversement, et ce comme dans tout domaine, tout les architectes/maitre d’œuvres ne sont pas tous bons dans leur travail: il y en a qui facturent des honoraires pas cher, mais qui derrière font un manque de suivi sur le projet. Mais pour la plupart de ceux que j'ai rencontré, ils sont bien. (modifié)
Au-delà des inconvénients, des délais et des surcoûts de la construction neuve, je trouve ce procédé commercial assez malhonnête. (modifié)
Ça revient souvent plus cher que de retaper une ancienne maison.
Les délais sont longs.
Les malfaçons souvent nombreuses.
Ou il faut faire appel à un constructeur qui fait peu de maisons a l'année, mais souvent, c'est plus cher que les autres et plus long.
Bien souvent, les clients qui ont fait bâtir et que je rencontre le disent "plus jamais on ne fera bâtir"
Après ça se passe parfois très bien, tout n'est pas noir, mais j'ai rarement entendu un de mes clients me dire que tout s'était bien passé.
Anecdote : mon beau frère a commencé ses démarches pour sa construction il y a plus de 3 ans.
J'ai commencé à chercher a acheter dans l'ancien bien après, genre avril/mai 2020.
Ça fait depuis octobre 2020 que je suis dans ma maison, la sienne, l'intérieur sera terminé en juin/juillet 2022 (restera tout l'extérieur) alors qu'ils ont commencé les fondations, murs, etc.. pendant ma période de recherche en 2020...
A choisir et c'est mon avis : Ancien avec (ou sans) rénovation > bâtir
Ce n'est pas long dans ce cas, c'est même plutôt rapide avec le confinement, COVID et compagnie.
C'était quel type de constructeur ? Certains sont clairement a éviter. Pour certains, ça se passe très bien, pour d'autres c'est la cata....
Pour info, je suis conseiller en immobilier actuellement mais j'ai fait quelques années dans le BTP avant en tant qu'électricien.
Quand je voyais certains "artisans" sur des chantiers... Ça faisait peur.
Je me souviens d'un chantier ou les mecs balançaient leurs déchets derrière le placo (canettes, bouteilles en verre, emballages, reste de nourriture...). Hallucinant.
Bon ok, sur de l'ancien ça arrive aussi, les fameuses surprises ^^
Le prix comprenait l'ensemble de la maison, seul le jardin était brut.
Ce que je retient principalement:
- Même si le contrat me l'interdisait, je me suis rendu quasiment tout les 2/3 soir sur le chantier après le départ des ouvriers. Cela m'a permis de constater énormément de malfaçons ou de défauts. Plus tard, ces défaut n'auraient pas put être observés ou aurait nécessités d'important travaux afin d'être corrigés.
- Le promoteur du lotissement était globalement de bonne composition et a fait de son mieux pour corriger les problèmes que nous avons relevés.
- Chaque corps de métier était représenté par une société différente. On a vite compris quelle professionnel faisant bien son travail et lesquels allez nous poser problème.
- Pour les petits travaux de garanties, il était très difficile d'obtenir un rendez-vous. J'ai quasiment finit par tout faire moi même. (modifié)
Dans mon coin (RP), le plus difficile est de trouver un terrain à un prix pas trop exorbitant. Quand je lui ai mentionné l'annonce qui m'avait attiré ici (terrain+construction), elle a fini par me sortir enfin une localisation (pas terrible, le long d'une voie rapide). Au final l'offre ne correspond à rien. Il faut compter 100k de plus que l'annonce et encore ça ne correspond pas (pas de garage alors que c'était compris, nombreux coûts non inclus,...). J'ai perdu une demi journée pour rien.
J'ai vite compris que ce genre d'annonce n'a aucune réalité. C'est juste un moyen de prospecter mais les prix sont folkloriques. Certains annoncent terrain + construction à 400k alors que le terrain seul vaut 350k dans le secteur. Pour 50k il te font quoi ? Une cabane de jardin sans raccordement
Je suis passé par ce genre d'annonce.
J'ai fais le premier devis en mars 2019, achat du terrain devant le notaire en juillet 2019.
Maison livrée en novembre 2020 (confinement est passé par là et certains des artisans ont fait faillite)
Alors oui c'est long... Mais au final maison neuve avec garantie. J'ai eu plusieurs malfaçons mais tout a été repris. Faut juste être un peu vigilant et ne pas hésiter à demander à refaire.
Perso, je ne regrette pas. Le grand avantage est pour moi d'avoir une maison sur mesure et sans aucun surcoût. Tout a été bien chiffré.
J'avais gardé quelques travaux de finition pour moi (peinture, sols, faience, lavabos...)
Niveau qualité des matériaux, tu peux tout choisir de A à Z. (modifié)
Dans ce cas là, je pense que vous n'aurez pas forcément la force de négociation d'un groupe. Car l'achat du terrain, que vous soyez seul ou à plusieurs, ça revient au même pour le vendeur.
C'est au niveau des travaux que vous aurez un pouvoir de négociation à plusieurs : Si il y a 3-4 maisons à faire, il y aura par exemple ( je caricature) 3-4 fois plus de béton à faire par exemple qu s'il ne devait faire qu'une maison. A ce moment là, l'entrepreneur peut négocier auprès de la centrale à béton le prix d'achat qu'il pourra impacter dans son devis.
C'est bien quand tu as très peu de budget et que tu n'es pas bricolo pour acheter une vieille maison et y faire des travaux. Mais sinon, autant tendre vers davantage de qualité.
Quand aux dépassements il y en a toujours dans une construction, il faut prévoir de l'ordre de 10 à 20% de marge.
La dernière personne de mon entourage qui a fait construire :
- terrain de 130 000€ de mémoire
- maison de 95 000€
- dépassement de 7000€ sur la maison
- 12000€ de raccordement électrique qui n'avait pas été prévu par le constructeur (raccordement au poteau le plus proche refusé, obligé de faire poser un nouveau poteau)
En l'ayant au tél, on a fini par comprendre que rien n'était inclus. On a demandé à combien ça revenait pour une maison finie, il nous a répondu qu'il fallait prévoir au moins 400k si on voulait quelque chose de "correct".
En plus, il refusait de faire visiter le terrain prévu, car sinon "les acheteurs auraient peur" (je cite)...
Donc énorme différence avec le prix annoncé, et un mec qui n'inspirait pas du tout confiance...
C'est un CMI local.
On a eu ce genre de "déchets sauvages" (surtout des mégots) mais le constructeur a nettoyé avant la livraison finale.
Non le terrain n'était pas à eux, j'ai trouvé le terrain et fait plusieurs devis auprès de plusieurs constructeurs. Mais au final j'ai pris chez celui qui avait mis l'annonce terrain + maison.
Mais les annonces sont des produits d'appel avec des hypothétiques terrain et une maison "standard" c'est du sur mesure par la suite.
Je ne sais pas ce que tu appelles "'annonces immobilières de vente de maison en construction neuf (maison + terrain)", si c'est un constructeur qui propose des maisons sur terrains libres de constructeur, ou si c'est un promoteur qui construit et vend des logements sur une parcelle qu'il a acheté, ou tout autre solution intermédiaire...?
Pour ma part, j'ai acheté il y a 4 ans une maison mitoyenne en VEFA, construite par un promoteur dans une sorte de petit lotissement d'une trentaine de lots.
Effectivement, les prix étaient intéressant, effectivement tout n'est pas forcément compris (à voir dans la description des travaux ; pour nous il fallait juste faire la mise en peinture et le jardin), effectivement les matériaux sont souvent bas de gamme, et parfois posés à la va-vite. Mais au final tu as une maison pour un tarif contenu, des garanties (parfait achèvement, bon fonctionnement et décennale), et tu peux même faire une plus-value si le terrain est situé dans un secteur recherché.
C'est vrai que les parcelles ne sont pas aussi grandes que les maisons plus anciennes, mais c'est toujours mieux qu'un appart
Ah oui et on n'a pas eu de surprises, tout était compris dans le prix (sauf les frais de notaire - de l'ordre de 2,5% dans le neuf-, et les ouvertures de compteur, mais c'est normal!) (modifié)
Récemment séparé j'ai du faire estimer ma maison pour le partage. En deux ans plus-value de 12 000€.
Avec le covid le marché a augmenté et ce n'est pas fini. Dans mon coin les locations partent en une journée en moyenne...
Ce que tu recherches, c’est ce que tout le monde recherche. Si tu veux trouver rapidement, il vaut mieux passer par un agent immobilier qui va te proposer les biens en avant premiere. Si la maison est ok et au bon prix, elle est vendue sans publier d’annonce.
Tu ne peux pas faire de “bonne affaire” que ce soit dans le neuf (ses aléas et le prix des matériaux qui explose) ou dans l’ancien (les propriétaires ne vont pas brader leur bien, mais plutôt faire monter les enchères).
Comme beaucoup de gens, tu seras obligé de faire des compromis sur l’éloignement, la mitoyenneté, la surface intérieure, le jardin, etc. (Ma priorité étant la localisation, j’ai fait une croix sur la maison et en 5 ans, le m2 a pris 33% chez moi)
Comble de la malchance, les taux d’intérêt vont remonter fortement, tu es donc obligé de faire tes choix rapidement selon tes possibilités financières actuelles. (modifié)
J'ai un collègue qui doit avoir suivi ce sue tu décris si j'ai bien compris . Cela s'est malheureusement mal fini pour lui. Le maître d'œuvre venait tous les vendredis après midi. Et quand il s'est rendu compte qu'un mur avait poussé en plein milieu du salon... Bah c'était trop tard... (mur fait le lundi à priori, d'autres entreprises étaient passées poursuivre le reste des travaux.)
En gros il s'est assis sur ses 10% (car non conforme et mauvais suivi) , mais cela ne lui a fait ni chaud, ni froid...
Je suis navré pour ton collègue.
Peut être était ce quelqu'un qui n'y connaissait pas. Car si une entreprise fait des travaux non demandés, toute reprise qui doit être fait en conséquence est à ses frais.
Mais oui effectivement, c'est comme dans tout, il y a des bons et des mauvais.
Pour vous aider à choisir un architecte, assurez vous, soit qu'il ait un DPLG soit qu'il est HMONP.
Ce n'est pas une garantie en soi mais au moins on sait qu'il a un minimum de maîtrise dans son domaine
Je ne suis pas propriétaire donc mon avis sur la question n'est peut être pas le plus pertinent, mais vu que personne ne vous a répondu, je me permets.
L'idée est intéressante :
La parcelle sera divisé en plusieurs ensuite j'imagine?
Quid de la copropriété: règlements, entretiens/néttoyage, répartitions des charges, etc...
Je pense qu'il doit y avoir certaines démarches à faire notamment sur le fait des droits de passage si division en lots il y a.
Est ce que des réseaux ( EU/EP) vont passer chez vos voisins ou chez vous.
Après, il faut bien sûr s'entendre et surtout bien aimé vos futurs voisins car vous allez vous "côtoyer" pour longtemps. Si vous découvrez, après installation que vous ne pouvez pas blairer vos voisins, ça sera tout sauf fun.
Si tout le monde fait faire la même chose oui: même configuration, même matériau, même quantité, etc... oui
Si chacun y va de sa sauce, ça sera plus compliqué car les quantités ne seront pas les même. Exemple: Seul Jacques veut du marbre dans sa salle de bain, Seul Anne veut du bitume devant son entrée, ou encore Jean veut du bardage bois partout sur ces façades. Dans ce 2e cas, la marche de négociation de l'entrepreneur sera moindre auprès de ses fournisseurs, qu'il impactera forcément sur son prix final.
Je prêche un peu pour ma paroisse, mais faites appel à un maitre d’œuvre dans ce cas.
Lui vous facturera ~10% du montant total des travaux, mais vous fera économiser bien plus car il connait son marché. Donc c'est tout bénef pour vous.
Voir le retour d'expérience de plus haut en commentaire. (modifié)
Je ne parlais pas d etablir une copropritété mais plutot d acheter un terrain à plusieurs et chacun gère sa parcelle sans contraintes. Bien évidemment si plusieurs souhaitent construire ensemble pourquoi pas..
Finalement que peux tu me conseiller moi qui suis dans la même situation que toi quand tu as posé la question (modifié)
J'ai mis le projet en standby mais je reste à l'écoute de conseils et retour d'expériences..