1er achat immobilier

9
14 octobre
Hello à tous

Je suis actuellement en séparation et je me lance pour acheter tout près de chez moi et de mes enfants.
C’est mon premier achat immobilier et je suis novice en la matière, donc vos conseils sont les bienvenus.

Dans mon coin on trouve des 2p soit dans du assez vieux, certes moins cher, soit du très récent mais moins abondant.

A ce stade j’ai repéré dans le quartier que je recherche, 2 biens mais qui ont des avantages et des inconvénients.

Le premier c’est un t2 neuf, en vefa dont la livraison est assez proche, en mars 2020. C’est un lot que le promoteur a remis en vente suite à un refus de prêt.
45m2 pour 155 K€.

Les plus: logement neuf, PTZ, frais de notaire réduit, dépôt de garantie 2%, pas d’appel de fond d’ici la livraison d’après la commerciale, 100m2 de terrain.

Les moins: orienté plein nord (région parisienne), bordure de forêt, agencement du séjour pas top à mon goût.

Le second bien: un 43 m2 au 2ème étage sur 2. 153K€.

Les plus: appartement livré en 2016 donc très récent, très bien aménagé, les proprio ont pris soin de la deco, cuisine équipée sur mesure, ils laissent l’électroménager complet. Salle de bain sur mesure aussi.
Pas de vis à vis.
2 places de parking. Résidence sécurisée.

Les moins:
Appartement orienté nord est. Certes c’est mieux que plein nord mais soleil uniquement le matin. Pas de jardin sniff.
Pas de place de parking en sous sol.
La fenêtre donne sur un grand dégagement mais pas très loin d’une route plus ou moins passante. Néanmoins quand j’ai visité vers 16h30 j’ai trouvé l’appartement lumineux et je n’ai pas noté de bruit particulier.

Je vais visiter un autre bien jeudi dans la même résidence, orienté nord ouest cette fois mais l’agencement du séjour est encore plus chelou donc bof déjà sur le papier.

Voilà voilà.

J’ai déjà fait faire des simulations auprès de ma banque pour des financement à 110%, ça passe sur les 2 biens.

Mes questions, et vos avis sont les bienvenus:

- j’ai un peu le coup de cœur pour l’appartement de 2016, autant pour l’aménagement et le fait que l’électroménager est laissé (toujours ça de pris quand on repart de 0).

Est ce que l’orientation Nord Est vous semble problématique? Je suis pas forcément accro au soleil et à la chaleur donc ça ne me gênerait sans doute pas.

- je voudrais faire une offre à 150K€ vs 153 K€. Des chances que ça passe?

- est ce qu’il vaut mieux faire une première offre à l’oral quitte à en faire une écrite par la suite si la première est refusée?
J’ai pas trop d’expérience la dessus mais par rapport aux 3 seuls T2 proposés dans ce quartier, leur prix au m2 est un peu au dessus mais c’est histoire de faire un compte rond.

Je pourrais attendre que d’autres biens soient proposés mais le quartier est recherché car tout est très récent mais très peu de T2.
Par rapport à la commune où aux communes environnantes les prix au m2 sont 15 à 20% plus élevés dans ce quartier mais ça les vaut je pense.

Alors, je prends?
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Blabla
9 commentaires
D'après ta description, le 2eme appartement a l'air de plus de plaire.
Après tout dépend si c'est important pour toi d'avoir un jardin.
Pour le 1er appartement, il faut compter l'achat d'une cuisine en plus, plus la déco à faire.
En ce qui concerne la luminosité, tu auras plus de lumière en étage queny rdc (ce qui a l'air d'être le cas du 1er appartement)
D'autre part, dans les deux cas, vu l'orientation, tu ne souffriras pas de la chaleur l'été en cas de canicule.
J'ai un appart orienté Nord ouest, c'est vrai que c'est pas terrible niveau lumière (on a quasi toujours le séjour allumé) mais on n'a pas eu chaud cet été !
Pas de vis à vis, c'est important aussi, ça évite de se cacher derrière des rideaux (pas terrible pour la luminosité non plus) et de faire gaffe même chez soi .
Le 2 ème a un balcon ?
Édité par "fanfa2001" 14 octobre
Oui un balcon de 3m2, juste de quoi aller fumer sa clope lol

Je trouvais que le jardin était un plus mais quand je vois déjà comment je m’occupe du jardin de ma maison.... c’est pas forcément une bonne idée lol

Merci de m’avoir rappelé qu’effectivement pour le vefa faudra prévoir la cuisine et 100% de l’aménagement intérieur. Gloups....

Je me dis que pour le deuxième, y aura juste une machine à laver et un lit à acheter plus quelques meubles donc habitable de suite ça c’est plutôt cool.
Salut,

- Concernant l'orientation, ça dépend vraiment de la disposition de l'appartement. L'essentiel au final, c'est que la lumière passe bien et que l'appartement soit lumineux. (c'est mon avis, certains auront un avis complètement différent !)

- Pas trop compris ton offre, à 150k€ vs 153k€ ?

Mais, même si tu es en région parisienne tu peux essayer négocier un peu. Après, il faut avoir un dossier solide (banque OK etc..) : si c'est le cas, alors tu peux expliquer que ton dossier est solide, qu'avec toi ils n'auront pas de problème etc.. et tu fais ton offre. Pour le montant, je ne sais pas trop, il faut comparer par rapport aux autres ventes près de chez toi. Tu peux regarder sur le site PATRIM (Google est ton ami).

- Tu peux déjà préparer ta négociation oralement. Pour l'appart de 2016, si tu passes par une agence et que t'as le feeling avec l'agent, tu peux essayer de voir quel serait la marge de négo pour ensuite faire ton offre.

Et pour ta dernière, question, tu prends (?) => a toi de voir, mais comparer est pour moi le meilleur guide pour choisir !
Ca aide à prendre une décision, mais ça aide aussi à négocier !!

A+
Pour ce qui est du subjectif et des goûts et couleurs, je m'abstiendrais.
Pour ce qui est des marges de négo, de manière général, elles se réduisent et sont devenues très faible.
En Idf sur de l'appart, vous tirerez 2/3 % si le bien n'est pas dans une zone très demandée.
Donc 3KE, c'est jouable et dans les normes. Vendez, comme vous le dites, le chiffre rond.
Merci!

Pour l’offre je voulais proposer 150 K€ alors que le bien est vendu 153 K€.

Je vois mon banquier jeudi pour valider les simulations qui m’ont été faites, avec les information sur ma situation (séparation etc...). De la je pourrais faire des offres.
Je bosse dans ma banque donc j’ai des conditions particulières.

J’ai déjà regardé les ventes sur le site de l’état sur les valeurs des mutations immobilières. Dans ce quartier c’est 100% de vefa de 2016, peu de revente de T2 et c’était dans ces prix.

J’ai pas trop de marge de négociation en fait lol c’est du neuf bien équipé. Je vais ramer lol
Ah oui ils ne passent pas par une agence mais en direct. Et ils ont mis l’annonce début octobre et attendent de vendre pour chercher leur nouvelle résidence principale (le gars m’a dit qu’ils n’avaient pas droit à un prêt relais, ça a peut être son importance?)

Le vefa à côté est plus cher et celui que je vais visiter jeudi est à 150 K€ donc c’est kifkif.
Édité par "sanbenedetto" 14 octobre
Bon l’annonce n’est plus en ligne....

Je leur avais demandé de me prévenir si ils recevaient une offre entre temps. J’espère que c’est juste parce que la durée de publication est échue
Pour le 1er, les frais de notaires réduits vont payer l’aménagement de ta cuisine : économie de 5% sur le prix du bien, soit 7.500€. Pas négligeable.
Tu as regardé les charges pour les deux? Pas de différences?
Le jardin, ça peut être un plus ou pas (si tu n'entretiens pas). Est-ce vraiment utile? pour toi, tes enfants? Car si il y a aussi un jardin dans la résidence...
salut

Je vous donne des nouvelles sur mes péripéties de ces dernières semaines...

J'ai eu rdv avec ma banquière mi octobre pour faire des simulations pour un financement à 110% car je n'ai pas d'apport.
Au niveau capacité d'emprunt et de remboursement RAS mais ça bloque pour la garantie Crédit Logement (surfinancement), je vais donc devoir trouver de quoi payer les frais de notaire.

Ma future ex compagne est ok pour me les prêter (j'aurais préféré ne pas lui devoir mais bon...)

Je fais ensuite la visite d'un 3ème bien dans le même immeuble que celui qui m'interesse, il est un peu plus lumineux, un peu plus grand sur le papier et un peu moins cher mais l'agencement ne me plait pas du tout et il est moins bien équipé.

Je promet aux 2 vendeurs de laisser passer le weekend pour réfléchir mais dans ma tête c'est le premier appartement qui me plait, tant pour la disposition, la décoration soignée mais surtout pour l'éléctroménager qui est laissé! Toujours ça de moins à dépenser ensuite.

Me voila à préparer le vendredi soir ma proposition d'achat à 150 KE (vs annonce à 153 KE).

Mais le samedi matin, patrata, je suis amené par les pompiers et le Samu aux urgence pour un infarctus..... Bref..... Je suis toujours vivant mais bon....

Je suis relancé par les 2 vendeurs dans la foulée, je leur annonce que mes projets sont ajournés.

3 semaines plus tard, je reprends du poil de la bête et décide à passer à l'action. Tant pis pour la surprime pour l'assurance, ça fait chier mais bon.

J'ai envoyé ma proposition d'achat le matin et en revenant de la Poste je consulte mes mails et voit une alerte du site d'annonce immobilière pour un nouveau bien.... celui que je veux! lol
Ils sont passé par une agence.... avec un prix à la hausse, 155 KE.
Du coup je leur écrit par mail pour les informer de ma proposition d'achat à 150 KE, mais je me dis que les cartes sont rebattues, ça va être chaud.

Le soir même, je reçois un mail des vendeurs.... proposition acceptée!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

On s'est entretenu par tel tout à l'heure, je leur laisse le choix du notaire, c'est leur première vente donc ils tatonnent aussi.

J'ai de nouvelles questions:

- le dépôt de garantie à la signature du compromis de vente, il n'est pas obligatoire mais j'imagine que je ne vais pas pouvoir y couper... On peut les faire déduire des frais de notaire finaux ou pas (donc de mon apport)?
- je suis sensé recevoir des documents avant (comme les diagnostics, le détail des charges etc...)?

- pour l'assurance du prêt, vu mon infarctus, il y a des risques que l'assurance de ma banque me refuse?

fin de mon 3615 MYLIFE....
Si il était à 155K FAI, il y a des chances qu'ils étaient à 150K ou moins net vendeur, il y avait peu de chances que ça ne passe pas.

Le dépôt de garantie fini chez le notaire aussi, tant qu'il a la somme totale le jour de la signature il se fiche d'où viennent les fonds.

Tu n'es pas censé recevoir quoi que ce soit avant la signature, mais je te conseille vivement de demander les 3 derniers PV d'AG (de toutes façons ils doivent les fournir pour la signature).
Je me suis fait avoir comme ça, trop confiant dans l'agent immobilier qui était censé avoir un devoir de conseil mais me l'a bien mise à l'envers ...
Ça ne dit pas tout mais peut donner un état de la copro, si un ravalement ou changement de chaudière récent a été fait par exemple, ou si au contraire il y a un besoin de ce côté là et des frais à venir ... ainsi que les charges diverses.

Prendre son propre notaire est également vivement conseillé ! ils se partageront les frais, ça ne coûte pas plus cher d'avoir chacun le siens.

Je ne pense pas qu'ils puissent te refuser l'assurance, par contre elle sera sans doute plus chère.
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