Achat immobilier maison en VEFA

33
9 février 2016
Bonjour,

Je viens faire appel à vos avis en matière de bien immobilier.

Voilà, mon conjoint et moi sommes intéressés par une maison en cours de construction, par un promoteur immobilier (RP promotion).
C'est un premier achat pour nous.
Il n'y a actuellement que les fondations de faites, la maison devrait être livrée pour le mois d'octobre 2016.
Il s'agit d'une parcelle de plusieurs maisons (mitoyennes et individuelles), sans charge de copropriété.

Que pensez-vous de la vente en VEFA ? (vente en état futur d'achèvement)
Y a-t-il des erreurs à ne pas faire ? (nous n'avons rien signé, nous visitons le terrain ce week end)
Connaissez vous l'entreprise RP promotion ?


J'édite mon sujet pour une autre question :
On dit que les taux pour les prêts immobiliers sont bas en ce moment. En empruntant sur 25 ans, on m'a proposé à la caisse d'épargne 2,49%, la banque postale 2,3%.
J'ai une amie qui emprunte chez la banque populaire, parait-il qu'ils feraient de bons taux (1,85%) ?


Merci d'avance pour vos conseils

  1. Blabla
Groupes
  1. Blabla
33 commentaires

Tu es dans la mauvaise rubrique du forum.

Pour la vente en vefa il faut prendre en considération qu'il y a souvent des retards de livraison, il y a souvent une clause qui présice qu'ils ont 9à 12mois supplémentaire par rapport à la date prévue.
Ca peux ne pas être trop génant si tu n'as qu'un préavis de 1 mois avec la loi alur.

Il ne faut pas lors de la remise des clés se précipiter et les accepter si il y a quelque chose qui ne va pas :
- soit ne pas accepter les clés tant que tout n'est pas conforme
- soit emmetre des réserve et consigner l'argent restant du.

surtout consigner le solde tant que les réserves ne sont pas levées, ca évite les batailles après coup
je t'invite a lire ceci : maprocedure.fr/imm…ent

J'ai un pote qui a acheté un logement comme ça (heureusement c'est pas pour y habiter c'est un investissement locatif), la livraison devait être en juillet 2014 .... c'est toujours pas livré ... Le promoteur lui a promis que ce serait fait pour le mois de mars cette année, j'attends de voir.

En plus il n'y avait aucune clause de retard de livraison dans son contrat, donc il n'a rien d'autre à faire qu'attendre

Il te faut aller sur société.com ou bilan-gratuit (quelque chose) et vérifier la pérennité de la société du promoteur immobilier (rentrer le n° de siren). Si la société a déjà quelques années, c'est rassurant. Sinon noter le nom du gérant et faire une recherche sur son nom histoire de voir qu'il n'ouvre/ne ferme pas une société tout les 2 ou 3 ans.

Le promoteur a aussi des obligations de garantie (garanties décennales, biennales, phonique et de parfait achèvement...garantie de remboursement, etc...)... Il faut lui demander son attestation de dommage-ouvrage et éventuellement celle de la garantie de remboursement ou garantie financière d'achèvement (en fonction de ce qu'il propose)...sinon fuire. Le mieux est de lui poser la question 'en cas de problèmes/désordres qui prend en charge quoi.

Maj : societe.com/soc…tml
Ils ouvrent et ferment une nouvelle boîte tout les 3 ans... ?!
Ce n'est pas bon sauf à se faire suivre par son notaire avec l'ensemble des garanties financières/de remboursement et à lui faire lire le contrat avant de signer ..sinon je ne m'y risquerai pas.
Maj2 : OK juste un changement d'adresse - rien d'alarmant.

johnfr

Maj : http://www.societe.com/societe/rp-promotion-508217411.htmlIls … Maj : http://www.societe.com/societe/rp-promotion-508217411.htmlIls ouvrent et ferment une nouvelle boîte tout les 3 ans... ?! Ce n'est pas bon sauf à se faire suivre par son notaire avec l'ensemble des garanties financières/de remboursement et à lui faire lire le contrat avant de signer ..sinon je ne m'y risquerai pas.



Ça semble plutôt être un changement d'adresse qui provoque un changement de SIRET. Tant que le SIREN ne change pas, la société reste la même. Donc celle ci existe depuis Septembre 2008 ce qui ne semble pas trop mauvais.

Posteur

Pastek

Tu es dans la mauvaise rubrique du forum.


Pardon, je ne savais pas trop où mettre mon sujet

Posteur

b4br1

Pour la vente en vefa il faut prendre en considération qu'il y a souvent … Pour la vente en vefa il faut prendre en considération qu'il y a souvent des retards de livraison, il y a souvent une clause qui présice qu'ils ont 9à 12mois supplémentaire par rapport à la date prévue.Ca peux ne pas être trop génant si tu n'as qu'un préavis de 1 mois avec la loi alur.Il ne faut pas lors de la remise des clés se précipiter et les accepter si il y a quelque chose qui ne va pas : - soit ne pas accepter les clés tant que tout n'est pas conforme- soit emmetre des réserve et consigner l'argent restant du.surtout consigner le solde tant que les réserves ne sont pas levées, ca évite les batailles après coupje t'invite a lire ceci : http://maprocedure.fr/immobilier/173-reserves-a-la-livraison-vefa-et-garantie-de-parfait-achevement



Oui, les délais de livraisons sont parfois longs.
Nous avons contacté plusieurs promoteurs pour des projets de construction, il fallait attendre notre signature pour commencer de construire. Ce que je trouve bien ici, c'est que les travaux ont déjà commencés, je trouve qu'il y a moins de risque d'avoir de mauvaise surprise. Peut être que je me trompe ? Sur les 7 lots de la parcelle, il n'en reste que 2 à la vente.

Mon préavis est bien d'un mois, donc il est vrai que cela sera plus pratique

Mon conjoint est dans le bâtiment, il s'y connait donc un peu sur les défauts de conception... etc

Posteur

hidasand

J'ai un pote qui a acheté un logement comme ça (heureusement c'est pas p … J'ai un pote qui a acheté un logement comme ça (heureusement c'est pas pour y habiter c'est un investissement locatif), la livraison devait être en juillet 2014 .... c'est toujours pas livré ... Le promoteur lui a promis que ce serait fait pour le mois de mars cette année, j'attends de voir.En plus il n'y avait aucune clause de retard de livraison dans son contrat, donc il n'a rien d'autre à faire qu'attendre



Oui c'est vrai !
Comme je le disais à b4br1, dans mon cas les travaux ont déjà commencés, les fondations sont faites donc je pense avoir moins de soucis de retard de livraison. Peut être que je me trompe ?

Posteur

johnfr

Il te faut aller sur société.com ou bilan-gratuit (quelque chose) et v … Il te faut aller sur société.com ou bilan-gratuit (quelque chose) et vérifier la pérennité de la société du promoteur immobilier (rentrer le n° de siren). Si la société a déjà quelques années, c'est rassurant. Sinon noter le nom du gérant et faire une recherche sur son nom histoire de voir qu'il n'ouvre/ne ferme pas une société tout les 2 ou 3 ans.Le promoteur a aussi des obligations de garantie (garanties décennales, biennales, phonique et de parfait achèvement...garantie de remboursement, etc...)... Il faut lui demander son attestation de dommage-ouvrage et éventuellement celle de la garantie de remboursement ou garantie financière d'achèvement (en fonction de ce qu'il propose)...sinon fuire. Le mieux est de lui poser la question 'en cas de problèmes/désordres qui prend en charge quoi. Maj : http://www.societe.com/societe/rp-promotion-508217411.htmlIls ouvrent et ferment une nouvelle boîte tout les 3 ans... ?! Ce n'est pas bon sauf à se faire suivre par son notaire avec l'ensemble des garanties financières/de remboursement et à lui faire lire le contrat avant de signer ..sinon je ne m'y risquerai pas.Maj2 : OK juste un changement d'adresse - rien d'alarmant.



Oui j'ai un peu regardé, j'ai vu que l'entreprise avait ouvert il y a 7 ans, leurs bénéfices sont plutôt bons et en augmentation je crois, donc je ne me suis pas inquiété. A voir.

Pour mon cas j'ai eu 6 mois de retard alors que les travaux étaient déjà commencés, c'était surtout sur la fin de chantier (pose des carrelages, crépi, pose de la cuisine ...)
le gros oeuvre ça va assez vite.

Après faut juste en être conscient et soit pouvoir payer ton loyer + le pret,
soit le calculer dans le coût de ton achat car les intérets se cumulent entre les déblocages successifs et le début du remboursement.

calou42320

Oui c'est vrai !Comme je le disais à b4br1, dans mon cas les travaux ont … Oui c'est vrai !Comme je le disais à b4br1, dans mon cas les travaux ont déjà commencés, les fondations sont faites donc je pense avoir moins de soucis de retard de livraison. Peut être que je me trompe ?

je ne pense pas car pour lui c'était sur une rénovation sur de l'ancien et ça a bloqué car le promoteur est entré en litige contre son architecte, du coup ça a bloqué l'avancement, donc dans tout les cas n'importe quoi peu arrêter la construction en cours.

Posteur

b4br1

Pour mon cas j'ai eu 6 mois de retard alors que les travaux étaient déjà c … Pour mon cas j'ai eu 6 mois de retard alors que les travaux étaient déjà commencés, c'était surtout sur la fin de chantier (pose des carrelages, crépi, pose de la cuisine ...)le gros oeuvre ça va assez vite.Après faut juste en être conscient et soit pouvoir payer ton loyer + le pret,soit le calculer dans le coût de ton achat car les intérets se cumulent entre les déblocages successifs et le début du remboursement.



Ah oui d'accord ! Merci

Posteur

hidasand

je ne pense pas car pour lui c'était sur une rénovation sur de l'ancien e … je ne pense pas car pour lui c'était sur une rénovation sur de l'ancien et ça a bloqué car le promoteur est entré en litige contre son architecte, du coup ça a bloqué l'avancement, donc dans tout les cas n'importe quoi peu arrêter la construction en cours.



Oui c'est sur qu'on peut vite être bloqué pour n'importe quoi... Merci

Posteur

b4br1

Pour mon cas j'ai eu 6 mois de retard alors que les travaux étaient déjà c … Pour mon cas j'ai eu 6 mois de retard alors que les travaux étaient déjà commencés, c'était surtout sur la fin de chantier (pose des carrelages, crépi, pose de la cuisine ...)le gros oeuvre ça va assez vite.Après faut juste en être conscient et soit pouvoir payer ton loyer + le pret,soit le calculer dans le coût de ton achat car les intérets se cumulent entre les déblocages successifs et le début du remboursement.



J'ai lu sur certains forum que les frais de notaire pouvaient être offert par le promoteur. Est ce vrai ?

Est ce possible de négocier le prix avec le promoteur ? même si cela est un bien neuf ?

Sur du neuf tu as des frais de notaire réduit (2.5% de mémoire), il est surement possible de négocier, cela dépend du contexte.
Le fait qu'il reste 2 lots a vendre alors que les travaux ont commencé peux peu etre indiqué qu'il y a eu un dossier de banque qui n'est pas passé et les force a le revendre.

Après tu peux peu etre aussi négocier sur les prestations qu'il te reste a choisir (différences de prix entre parquet et carrelage, douche ou baignoire, peinture intérieure lisse ou crépi ...)

Posteur

b4br1

Sur du neuf tu as des frais de notaire réduit (2.5% de mémoire), il est s … Sur du neuf tu as des frais de notaire réduit (2.5% de mémoire), il est surement possible de négocier, cela dépend du contexte.Le fait qu'il reste 2 lots a vendre alors que les travaux ont commencé peux peu etre indiqué qu'il y a eu un dossier de banque qui n'est pas passé et les force a le revendre.Après tu peux peu etre aussi négocier sur les prestations qu'il te reste a choisir (différences de prix entre parquet et carrelage, douche ou baignoire, peinture intérieure lisse ou crépi ...)



ah d'accord merci.
Oui il m'a dit qu'on pouvait choisir la couleur du carrelage par exemple, ou mettre une option pour ajouter les volet électriques centralisés donc je verrais bien la marge de négo.

Du coup nous pourrions bénéficiez du taux zéro. en as-tu bénéficié toi ?
Que penses tu des courtiers ? Nous avons un apport donc les banques nous suivent pour le financement. Mais sont-ils vraiment utiles pour négocier les taux des prêts ?

j'avais pu en bénéficier oui, il y a des conditions de ressources et il faut que ce soit le premier achat.
J'était passé par un courtier par manque de temps mais aussi par flemme de faire le tour des banques. Le taux n'était pas mauvais.
Tu peux avoir plusieures options, soit il te fait payer le service, soit il se fait payer par la banque mais c'est englobé dans ton crédit implicitement.

Après Dernièrement les taux étaient assez bas je n'ai pas suivi depuis, mais tu peux très bien arriver aux même taux qu'un courtier voir un peu mieux en faisant jouer la concurrence avec de la patience.

Posteur

b4br1

j'avais pu en bénéficier oui, il y a des conditions de ressources et il f … j'avais pu en bénéficier oui, il y a des conditions de ressources et il faut que ce soit le premier achat.J'était passé par un courtier par manque de temps mais aussi par flemme de faire le tour des banques. Le taux n'était pas mauvais.Tu peux avoir plusieures options, soit il te fait payer le service, soit il se fait payer par la banque mais c'est englobé dans ton crédit implicitement.Après Dernièrement les taux étaient assez bas je n'ai pas suivi depuis, mais tu peux très bien arriver aux même taux qu'un courtier voir un peu mieux en faisant jouer la concurrence avec de la patience.



Oui en ce moment les taux ne sont pas très haut. Ils commencent à remonté doucement mais ils ne dépassent pas les 2,60% pour l'instant donc je pense que le courtier ne nous servira pas beaucoup. Puis dans certaines banques, plus tu as d'apport et plus le taux est bas donc ça peut valoir le coup (banque postale par exemple)

calou42320

Oui en ce moment les taux ne sont pas très haut. Ils commencent à remonté … Oui en ce moment les taux ne sont pas très haut. Ils commencent à remonté doucement mais ils ne dépassent pas les 2,60% pour l'instant donc je pense que le courtier ne nous servira pas beaucoup. Puis dans certaines banques, plus tu as d'apport et plus le taux est bas donc ça peut valoir le coup (banque postale par exemple)


plus tu as d'apport et plus le taux est bas -->
Plus tu as d'apport, moins tu emprunte, moins tu enrichis le banquier payes... c'est juste normal et pareil partout

xtremdown

plus tu as d'apport et plus le taux est bas -- plus tu as d'apport et plus le taux est bas -->‌ Plus tu as d'apport, moins tu emprunte, moins tu enrichis le banquier payes... c'est juste normal et pareil partout


Comme disait Coluche : "moins tu peux payer, plus tu payes".

Posteur

xtremdown

plus tu as d'apport et plus le taux est bas -- plus tu as d'apport et plus le taux est bas -->‌ Plus tu as d'apport, moins tu emprunte, moins tu enrichis le banquier payes... c'est juste normal et pareil partout



Pas à la Caisse d'épargne ^^ Ils ne prennent plus en compte l'apport

calou42320

Pas à la Caisse d'épargne ^^ Ils ne prennent plus en compte l'apport


>.Tu as besoin de 200k pour ta maison
- Tu donnes 50k en apport donc tu emprunte 150k.
- Tu donnes 150k en apport donc tu emprunte 50k.

Tu vas forcément rembourser plus vite 50k que 150k non? donc tu va payer moins.
Ne pas prendre en compte l'apport ok je comprend bien, mais si tu apporte moins a budget égal tu payes moins.

(c'est sur que si :
- Tu donnes 50 k en apport et emprunte 150k
- Tu donnes 150 k en apport et emprunte 150 k
Dans le cas 1 ton budget est de 200k dans le 2, c'est 300k. C'est la somme empruntée qui compte et effectivement, l'apport ne change rien à la somme emprunté maximale (33% endettement etc) mais bien à ton budget globale qui normalement est plutôt fixe (... sauf si tu achète une maison à prix variable?)

xtremdown

.Tu as besoin de 200k pour ta maison- Tu donnes 50k en apport donc tu … >.Tu as besoin de 200k pour ta maison- Tu donnes 50k en apport donc tu emprunte 150k.- Tu donnes 150k en apport donc tu emprunte 50k.Tu vas forcément rembourser plus vite 50k que 150k non? donc tu va payer moins. Ne pas prendre en compte l'apport ok je comprend bien, mais si tu apporte moins a budget égal tu payes moins.(c'est sur que si :- Tu donnes 50 k en apport et emprunte 150k - Tu donnes 150 k en apport et emprunte 150 kDans le cas 1 ton budget est de 200k dans le 2, c'est 300k. C'est la somme empruntée qui compte et effectivement, l'apport ne change rien à la somme emprunté maximale (mais bien à ton budget globale qui normalement est plutôt fixe ... sauf si tu achète une maison à prix variable?))


ou diminuer tes mensualitées en gardant la même durée mais a taux égal,
c'est la a mon avis que l'apport peu etre pris en compte pour négocier le taux tout en restant sur une durée de 25 ans

apres le taux d'endettement peu etre dépassé aussi, dans ce cas ils regardent surtout le reste a vivre et le patrimoine existant

Si c'est pour un premier achat, tu as droit au prêt a taux zero sur une partie de ton emprunt : service-public.fr/par…871

Kham

Si c'est pour un premier achat, tu as droit au prêt a taux zero sur une … Si c'est pour un premier achat, tu as droit au prêt a taux zero sur une partie de ton emprunt : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F10871


OU PAS :
Vous pouvez bénéficier d'un prêt à taux zéro (PTZ) si vous achetez votre première résidence principale et si vos ressources ne dépassent pas un certain plafond.Le montant de ce PTZ dépendra de la zone où vous allez acheter votre logement. Le prêt ne pourra financer qu'une partie de l'achat, vous devrez le compléter par un ou plusieurs prêts et éventuellement un apport personnel. Ce logement devra être neuf ou ancien avec des travaux.

En complément du PTZ, à voir aussi avec ton employeur si tu peux avoir accès au Prêt 1% Patronal / 1% Logement.

bob69740

En complément du PTZ, à voir aussi avec ton employeur si tu peux avoir a … En complément du PTZ, à voir aussi avec ton employeur si tu peux avoir accès au Prêt 1% Patronal / 1% Logement.



Attention avec ca ca peut plomber un dossier.
Les délais peuvent être assez long et c'est géré par un organisme différent de la banque. Il y a aussi des conditions (ressources, diagnostique énergétique).
Pour le plan action logement en 2014 le taux était de 2.25 sur 5 à 20 ans. a voir maintenant mais vu les taux actuel et en faisant faire un montage financier à sa banque avec une partie sur 15 ou 20 ans ca ne vaut pas forcément le coup.

Ben je ne sais pas.
Mais l’organisme qui gère ça dans ma boite est assez reactif, et le taux est bien de 1%.
Celui de mon frère est même à 0.75%.
Après, il faut ajouter l'assurance qui va avec bien sur.

Posteur

Oui je comprends bien.
Mais par exemple, avec notre apport, la banque postale nous ferait un taux à 2,3% alors que le caisse d'épargne, le taux est de 2,49%, il change pas que tu ai 0€ d'apport ou 100K...

Attention sur les taux, généralement ceux annoncés sont hors assurance. Nous venons d'acheter également en VEFA un appartement, sur le contrat il est stipulé une date de livraison potentiel, avec possibilité de retard. Le temps ayant été très clément jusqu'à maintenant, rare sont les projet qui prennent du retard en ce moment.

Il faut savoir également que si vous avez moins de 35 ans et que c'est votre premier achat, vous bénéficiez des frais crédit logement réduit.

a savoir aussi qu'au terme du crédit s'il n'y a pas eu de problème une partie du crédit logement est reversé, contrairement à une hypothèque. c'est pas grand chose mais c'est toujours ca de pris

flons

Il faut savoir également que si vous avez moins de 35 ans et que c'est … Il faut savoir également que si vous avez moins de 35 ans et que c'est votre premier achat, vous bénéficiez des frais crédit logement réduit.


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