Investissement locatif

18
23 janvier
Bonjour à tous,

Ça fait quelques temps que je souhaite me lancer dans l’investissement locatif.

Je suis actuellement logé à titre gratuit, en cdi à environ 1850 brut+ primes par mois

Le fait de ne pas payer de loyer me permet de mettre de côté depuis 6-7 ans ce qui me fait une somme intéressante aujourd’hui (+30K)

Les prix des logements sont exorbitants à Paris.

A voir sur certaines banlieues etc.

Sinon il y a les résidences étudiantes, mais je lis que pour la revente c’est pas top.

Ou alors les parkings parisiens..

Également, je dois prendre en compte que d’ici 2 ans nous souhaitons nous installer avec ma compagne, et donc acheter une résidence principale.
Ce qui potentiellement pourrait me bloquer ( Je me dis que la banque n’autoriserait pas deux prêts).

enfin bref je suis un peu perdu dans tout ce fouillis !

Que me conseillez vous ?

Merci à tous.
Informations supplémentaires
Blabla
18 commentaires
Bonjour, je te conseil de garder ces sous pour ton logement principal. Les conditions pour accéder à un prêt s'étant durci, tu risques d'avoir plus de difficultés à emprunter pour deux prêts.
Bonjour, Alors pour moi investissement locatif, c'est financement à 110% et il doit s'autofinancé sinon c'est pas la peine. Après c'est sur que selon les région et ville c'est dure de trouvé de l'auto-financé mais pour moi c'est obligatoire surtout si tu en veux plusieurs.
Autre chose qui est conseillé par certains si tu souhaite avoir plusieurs bien et ne pas être bloqué plus tard c'est de ne pas acheter de résidence principale mais de le louer ! ( Perso je préfère être proprio mais c'est des choix stratégiques )
Dernier truc va voir les banques avec un max d'info ( loyer prévisionnel, impôts, charges, benef....)
Édité par "constrvctor" 23 janvier
Bonjour.
Petit conseil en passant : prendre une assurance loyer impayé... ça peut servir
Hello

ta situation est confort, continue à l'améliorer pour avoir encore plus d apport pour ton logement principal dans deux ans avec ta compagne.

Tu verras dans un second temps l enventualité d'un investissement pour un logement locatif

Par contre c est vrai que en ce moment les taux sont bas, quid dans deux ans
Krystophe3723/01/2020 13:59

Bonjour.Petit conseil en passant : prendre une assurance loyer impayé... …Bonjour.Petit conseil en passant : prendre une assurance loyer impayé... ça peut servir


Et avoir l'équivalent de 4 mois de loyer en épargne, car c'est généralement la durée minimale avant que l'assurance n'intervienne pour te payer.
tibo_4223/01/2020 14:09

Et avoir l'équivalent de 4 mois de loyer en épargne, car c'est g … Et avoir l'équivalent de 4 mois de loyer en épargne, car c'est généralement la durée minimale avant que l'assurance n'intervienne pour te payer.


Perso l'assurance a mis un mois. Elle a pris le relais au deuxième loyer avec paiement du premier loyer en sus.
Mais comme tu dis mieux vaut avoir au moins 4 mois de louer pour les divers aléa qui peuvent arriver.
Bonjour,


La première chose à faire est de connaitre ta capacité d'emprunt. Puis de voir quels biens tu peux avoir (à la fois sur la localisation et sur le type). Regardes ensuite le marché de la location sur ces biens (leboncoin, se loger...) pour voir combien quel loyer tu peux espérer.
Seulement à ce moment là tu seras un tout petit peu plus avancé sur ton projet, car aujourd'hui tu n'as pas grand chose (ce n'est absolument pas une critique).

Seulement après tu pourras plus échanger sur ce que tu peux faire, sur ce que tu veux faire et ce qui est faisable.


Dans l'immédiat, il ne faut pas oublier une chose : les loyers que tu toucheras seront imposés. Donc dire que tu prends 100 de loyers, 90 de crédits = 10 dans ta poche c'est faux.


Par rapport à ce qui a été dit ci dessus :
- les conditions d'emprunts ne se sont pas encore tendues et les taux continuent d'être bas. Les banques continuent également de prêter facilement sur de longues durées si le dossier est "sérieux" (ce qui a l'air d'être le cas puisque CDI + un peu d'épargne + a priori pas d'autres crédits + a priori "assez jeune").
On ne peut cependant pas dire ce qu'il en sera dans plusieurs années.
- le financement à 110 %, c'est faire financer par la banque la totalité du bien immo + les frais de crédit + les frais de notaire. Dans un monde merveilleux, oui pour du locatif. En pratique ca devient compliqué, mais ca peut encore se faire. Les banques demandent de + en + que l'on amène les frais de notaire + frais de crédit.
- même si achat de la RP, faut-il mettre toutes ses économies dans un apport ? Vu les taux moyens actuels, il semblerait que non...
- les garanties loyers impayés, comme toutes les assurances, ont des franchises qui bougent selon les contrat. En pratique elle est au moins d'un mois (pas de 4).
le fait d'etre en possession d'un logement à louer, n'est il pas considéré comme un "apport" auprès des banques pour un deuxième achat? (sous reserve de la rentabilité du bien à louer)
BlarfBoy23/01/2020 15:39

le fait d'etre en possession d'un logement à louer, n'est il pas considéré …le fait d'etre en possession d'un logement à louer, n'est il pas considéré comme un "apport" auprès des banques pour un deuxième achat? (sous reserve de la rentabilité du bien à louer)

Le fait d'être en possession d'un logement loué ne peut être considéré comme étant un apport, puisque tu n'apporte rien de liquide et que la valeur nette de ton investissement est très relative au début. Tout au plus, cela peut renforcer la solvabilité, pour autant que l'emprunt n'ait pas représenté 100% de l'investissement.

D'une manière générale, la priorité est de se focaliser sur la résidence principale avant de penser à faire un investissement locatif., qui tôt ou tard générera de la CSG et de l'IRPP.
Perso j'attendrais d'avoir la résidence principale avant de me lancer dans un investissement locatif. Ca évitera d'être potentiellement bloqué ou plutôt limité pour un prêt. Surtout si l'échéance c'est juste 2 ans.
Édité par "Pastek" 23 janvier
Après la questions sous-jacente c'est de savoir s'il faut acheter la RP. D'un point de vue purement financier j'entends.

Pastek a fait un fichier utile drive.google.com/fil…iew

Il y a cependant plein d'autres éléments que le financier qui entre en compte (et heureusement) dans la décision d'achat d'une RP.


Du coup, à mon humble avis, avant de voir pour du locatif il faut voir pour sa RP.

Après faire du locatif avant d'acheter une RP n'est pas forcément une mauvaise chose (surtout si tu fais du locatif seul et achètes la RP à 2). Cependant si l'objectif final est d'acheter la RP dans une durée courte (2 ans), ca semble en effet compliqué.

Mais, à nouveau, rien ne t'empêche de prendre la température dans 2/3 banques (d'abord physiques) pour voir ce qu'il en est si ton rêve est de faire du locatif.


Mais attention, ce n'et pas aussi simple que "j'ai un loyer qui tombe tous les mois".
Oui à première vu comme dis plus haut on reçoit 100€ de loyer 90€ à rembourser de crédit fait bien prendre en compte que les 10€ vont être taxé et sera pris en compte dans ton impôts sur le revenu
Ayez à l'esprit que vous pouvez récupérer le logement en location pour l'habiter vous même lors du renouvellement de bail, soit tous les 3 ans.

Si vous prenez soin d'acheter un logement qui vous convient pour y habiter vous même, commencer par une phase de mise en location est loin d’être idiot. De surcroit, en jouant correctement sur les délais de reprise, on peut faire des choses sympathique.
GaufreSplendide23/01/2020 15:29

Bonjour,La première chose à faire est de connaitre ta capacité d'emprunt. P …Bonjour,La première chose à faire est de connaitre ta capacité d'emprunt. Puis de voir quels biens tu peux avoir (à la fois sur la localisation et sur le type). Regardes ensuite le marché de la location sur ces biens (leboncoin, se loger...) pour voir combien quel loyer tu peux espérer.Seulement à ce moment là tu seras un tout petit peu plus avancé sur ton projet, car aujourd'hui tu n'as pas grand chose (ce n'est absolument pas une critique).Seulement après tu pourras plus échanger sur ce que tu peux faire, sur ce que tu veux faire et ce qui est faisable.Dans l'immédiat, il ne faut pas oublier une chose : les loyers que tu toucheras seront imposés. Donc dire que tu prends 100 de loyers, 90 de crédits = 10 dans ta poche c'est faux.Par rapport à ce qui a été dit ci dessus :- les conditions d'emprunts ne se sont pas encore tendues et les taux continuent d'être bas. Les banques continuent également de prêter facilement sur de longues durées si le dossier est "sérieux" (ce qui a l'air d'être le cas puisque CDI + un peu d'épargne + a priori pas d'autres crédits + a priori "assez jeune").On ne peut cependant pas dire ce qu'il en sera dans plusieurs années.- le financement à 110 %, c'est faire financer par la banque la totalité du bien immo + les frais de crédit + les frais de notaire. Dans un monde merveilleux, oui pour du locatif. En pratique ca devient compliqué, mais ca peut encore se faire. Les banques demandent de + en + que l'on amène les frais de notaire + frais de crédit.- même si achat de la RP, faut-il mettre toutes ses économies dans un apport ? Vu les taux moyens actuels, il semblerait que non...- les garanties loyers impayés, comme toutes les assurances, ont des franchises qui bougent selon les contrat. En pratique elle est au moins d'un mois (pas de 4).



une des choses que tu ne prend pas en compte dans ton fameux financement a 110% pour l'auto financer.

. Les impôts, et oui tout les ans tu paye des impôts sur les loyers.
christodu5924/01/2020 07:29

une des choses que tu ne prend pas en compte dans ton fameux financement a …une des choses que tu ne prend pas en compte dans ton fameux financement a 110% pour l'auto financer.. Les impôts, et oui tout les ans tu paye des impôts sur les loyers.


C'est pour ça qu'il faut mettre tes logements en meublé 😁. Ou trouver des bien qui s'auto finance.
Acheter à deux, c’est mieux! Et oui si la banque te vois arriver avec deux salaires plutôt que le tien seul ça sera un plus si tant est que ta compagne a une situation équivalente en cdi.
Merci à tous pour vos précieux conseils ça me permet de mieux m’orienter !
parisien9172023/01/2020 21:58

Oui à première vu comme dis plus haut on reçoit 100€ de loyer 90€ à rembour …Oui à première vu comme dis plus haut on reçoit 100€ de loyer 90€ à rembourser de crédit fait bien prendre en compte que les 10€ vont être taxé et sera pris en compte dans ton impôts sur le revenu


Les 100% seront taxés... seuls les intérêts d'emprunt peuvent être déduits si on est au frais réel
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