Premier emprunt immobilier - courtier, pas courtier ?

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1 septembre 2020
Salut à tous,

on en discute autour de nous et les avis divergent.

Avec ma copine on souhaite passer à l'achat d'un bien immobilier, la question du courtier se pose. Une partie des gens autour de nous nous le déconseille (jeter un billet de 2K par les fenêtres). D'autres semble avoir été satisfait, assez dur de se faire une opinion. J'imagine aussi que tous les courtiers ne se valent pas.

Qu'en pensez-vous ?
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Blabla
40 commentaires
Certains courtiers sont gratuits. Récupère les frais de dossier à la banque par exemple.

Il y a un topic dédié.
dealabs.com/com…d=6


D'une manière générale, celui-ci a un coût mais te permet de gagner du temps et de l'argent en ciblant la meilleure banque pour ton profil.
Édité par "Jcduss59" 1 septembre
Ça dépend de quel pays tu es.
J'imagine que tu es en France ? Les courtiers sont payant là bas ?
Je te dirais d'aller voir chez les banques, voir quel taux tu peux avoir.
Prépare un petit dossier avec tes revenus, dépenses, frais, etc... Bien locatif ? Revenus locatifs ? etc.

Si tu as déjà un bon taux, tu peux t'en satisfaire ? Si pas, vas voir un courtier ?

Après les courtiers ont accès à plusieurs banques, savent quel dossier passera le mieux où, et savent ce qu'on peut broder ou pas pour aider à faire passer.

De ce que j'en sais, souvent ils peuvent aider, surtout si ton dossier est "moyen".
Oublies pas les banques en ligne, notamment Boursorama qui est assez agressif
C’est simple. Que le courtier bosse pour 50k€ ou 150k€, il y passera autant d’heures donc se fera payer autant.

Sur un dossier très simple (un prêt basique, achat d’un logement d’occasion, 150k€), le courtier te fera gagner des poils mais te coutera bonbon.
Sur un dossier complexe (prêt de 400k, achat en VEFA), le courtier te fera gagner beaucoup et te coûtera bonbon

Donc sur un petit dossier, payer 1 ou 2k€ un courtier pour qu’il te fasse économiser 500€, ce n’est pas valable.
Sur un gros dossier, payer 1 ou 2k€ un courtier pour qu’il te fasse économiser 5Kg€, c’est valable.

Le tout dépendra donc de votre situation. Sur un dossier simple, il est beaucoup plus utile de faire la tournée des banques soi-même, mettre tout le monde en concurrence, et prendre le moins cher.
Vous n’aurez certes pas le meilleur taux du monde, mais ça restera moins cher qu’en passant par un courtier, avec le tarif qu’il mange
Dimi2201/09/2020 17:03

Ça dépend de quel pays tu es.J'imagine que tu es en France ? Les courtiers …Ça dépend de quel pays tu es.J'imagine que tu es en France ? Les courtiers sont payant là bas ?Je te dirais d'aller voir chez les banques, voir quel taux tu peux avoir.Prépare un petit dossier avec tes revenus, dépenses, frais, etc... Bien locatif ? Revenus locatifs ? etc.Si tu as déjà un bon taux, tu peux t'en satisfaire ? Si pas, vas voir un courtier ?Après les courtiers ont accès à plusieurs banques, savent quel dossier passera le mieux où, et savent ce qu'on peut broder ou pas pour aider à faire passer.De ce que j'en sais, souvent ils peuvent aider, surtout si ton dossier est "moyen".


Pour l'instant on n'a pris aucun rdv avec personne.

Au sujet de notre dossier voici + d'infos :
- 2 CDI depuis plusieurs années
- 35K net annuel pour le couple
- pas d'autres crédit en cours (voitures déjà achetées)
- On est bien en FR (Pays de la Loire).
Édité par "Waw4aa" 1 septembre
T'en es à quelle étape ? Tu veux connaître ta capacité d'emprunt ou tu as déjà trouvé le logement et ton offre a été acceptée par le vendeur ?
tibo_4201/09/2020 17:14

T'en es à quelle étape ? Tu veux connaître ta capacité d'emprunt ou tu as d …T'en es à quelle étape ? Tu veux connaître ta capacité d'emprunt ou tu as déjà trouvé le logement et ton offre a été acceptée par le vendeur ?


aux prémices de chez prémices.

On a passé l'étape de "on achète ? oui, go".

La seule chose qu'on connait c'est + ou moins la région à 10/15kms près.
Perso on est passé par un courtier et cela nous à coûté 0€. C'est la banque qui l'a rémunéré.

On a eu un meilleur taux en passant par lui que la banque en direct....
Kazquo01/09/2020 17:08

C’est simple. Que le courtier bosse pour 50k€ ou 150k€, il y passera autan …C’est simple. Que le courtier bosse pour 50k€ ou 150k€, il y passera autant d’heures donc se fera payer autant. Sur un dossier très simple (un prêt basique, achat d’un logement d’occasion, 150k€), le courtier te fera gagner des poils mais te coutera bonbon. Sur un dossier complexe (prêt de 400k, achat en VEFA), le courtier te fera gagner beaucoup et te coûtera bonbon Donc sur un petit dossier, payer 1 ou 2k€ un courtier pour qu’il te fasse économiser 500€, ce n’est pas valable. Sur un gros dossier, payer 1 ou 2k€ un courtier pour qu’il te fasse économiser 5Kg€, c’est valable. Le tout dépendra donc de votre situation. Sur un dossier simple, il est beaucoup plus utile de faire la tournée des banques soi-même, mettre tout le monde en concurrence, et prendre le moins cher. Vous n’aurez certes pas le meilleur taux du monde, mais ça restera moins cher qu’en passant par un courtier, avec le tarif qu’il mange


D'accord ça répond pas mal à ma question, faire dans un premier temps la tournée des bars banques et aviser ensuite.
Waw4aa01/09/2020 17:15

aux prémices de chez prémices.On a passé l'étape de "on achète ? oui, go". …aux prémices de chez prémices.On a passé l'étape de "on achète ? oui, go".La seule chose qu'on connait c'est + ou moins la région à 10/15kms près.


Dans ce cas prend rendez-vous vous chez ta banque pour connaître ta capacité d'emprunt. Le courtier n'intervient qu'au moment où l'offre est validée, avant il travaille dans le vide. Après rien ne t'empêche de consulter ta banque et celle de ta compagne au moment et demander en parallèle au courtier. Tu ne le paies que si tu prends le crédit par son intermédiaire.
Tu as combien d'apport ? C'est fini l'époque ou tu pouvais emprunter 110% de la valeur du bien (bien + notaire). Maintenant il faut environ 15- 20% d'apport pour que ton dossier passe.

Certains disent qu'il vaut mieux que tu paies le courtier plutôt que la banque. Sinon le courtier va te montrer les offres des banques qui le rémunére le plus et pas la meilleure offre pour toi.
Édité par "tibo_42" 1 septembre
corsu9501/09/2020 17:15

Perso on est passé par un courtier et cela nous à coûté 0€. C'est la banqu …Perso on est passé par un courtier et cela nous à coûté 0€. C'est la banque qui l'a rémunéré.On a eu un meilleur taux en passant par lui que la banque en direct....


La question, c’est surtout de savoir si vous avez eu un meilleur taux avec votre courtier qu’en faisant la tournée des banques.
Parce que si votre courtier se rémunère grâce à la banque, ça veut dire qu’il a intérêt à vous donner l’offre qui est la plus rémunératrice pour lui et qui reste correcte pour vous, sans pour autant vous passer nécessairement l’offre au meilleur taux
Ca peut être utile mais il faut que ce soit un bon courtier. Et si payant à payer seulement si tu prends sa proposition.
Donc dans ce cas tu peux voir ce qu'il te propose et ensuite tu vas voir de ton côté si tu trouves mieux.

Sinon fais une simulation sur Boursorama et Fortuneo qui ont de supers taux en ce moment si tu atteins certains critères.

Dimi2201/09/2020 17:03

Je te dirais d'aller voir chez les banques, voir quel taux tu peux avoir. …Je te dirais d'aller voir chez les banques, voir quel taux tu peux avoir. [...] .Si tu as déjà un bon taux, tu peux t'en satisfaire ? Si pas, vas voir un courtier ?


Sauf que dans ce sens là (voir les banques avant le courtier) tu risque de bloquer la recherche du courtier qui pourrait ne plus pouvoir passer par les banques que tu as vues. Donc mieux vaut faire l'inverse.
Les taux sont très bas. Si tu as un bon dossier*, ne passe pas par un courtier il n'y aurait aucun intérêt (et même des fois tu peux te retrouver avec un taux supérieur à ce qui t'aurai été proposé en direct)

*Bon dossier : pas de rejet bancaire, et un peu d'apport (10% environ)

Source : je suis directrice d'agence bancaire

Kazquo01/09/2020 17:21

La question, c’est surtout de savoir si vous avez eu un meilleur taux avec …La question, c’est surtout de savoir si vous avez eu un meilleur taux avec votre courtier qu’en faisant la tournée des banques. Parce que si votre courtier se rémunère grâce à la banque, ça veut dire qu’il a intérêt à vous donner l’offre qui est la plus rémunératrice pour lui et qui reste correcte pour vous, sans pour autant vous passer nécessairement l’offre au meilleur taux


Je valide à 200% !
Édité par "Leyanha" 1 septembre
Si c’est un petit montant ça n’intéresse pas les courtiers. J’ai été en voir il me disait qu’il trouverait pas mieux . Bref pas intéressé c’était 50k de mémoire . J’avais un gros apport . Et droit au prêt patronal.
Selon mes expériences (achat puis rachat de crédit) le courtier te permet d'avoir un taux compétitif avec peu d'effort (c'est long de démarcher les banques et de se farcir les rendez-vous) et propose un accompagnement rassurant sur les aspects administratifs.
Il va aussi faciliter l’obtention d'une assurance plus avantageuse (alors que sinon il faut la faire valider par la banque)

En 5 min notre courtier nous a immédiatement identifié des points étranges dans la proposition d'une banque alors que nous on ne l'aurait jamais vu (sur des garanties liées à l'assurance)

Bref la règle des 80/20 en action : tu obtiens 80% du meilleur taux avec seulement 20% de l'effort (monter le dossier accompagné par le courtier). (pourcentages à ne pas prendre au pied de la lettre, bien sûr)

Si tu veux optimiser au mieux, tu dois pouvoir le battre (ne serait-ce que parce qu'il doit bien se rémunérer) mais c'est très chronophage

Après le plus dur est de trouver un bon courtier...
Le courtier ne sers qu'a gagner du temps.

Il suffit de rendre visite à ta banque pour la capacité d'emprunt. Ensuite, chercher le bien, PUIS faire le tour de 3-4 banques.

Ne pas se focaliser sur un taux, qui en soit ne reflète pas tout.
Concernant vos revenus, la capacité MAXIMUM (tout emprunt confondus) est de 972 euros/mois. Se garder de quoi faire un emprunt voiture, ici par exemple 272 euros, et partir sur un pret immo de 700/mois
Partir sur une hypothèse "pessimiste" et se dire que sur 15 ans on peut trouver du 1,15%, sur 20 ans du 1,35 et sur 25 ans du 1,60
Sur 15 ans on sera aux alentours de 110.000 euros
Sur 20 ans on sera aux alentours de 140.000 euros
Sur 25 ans on sera aux alentours de 160.000 euros
Expérience perso, je ne paye mon courtier que si je signe avec lui (300€), il a fait baisser ma banque de 15000€, donc il justifie largement son travail...
Bref, tu comptes ses frais dans le prêt qu'il te présente et tu compares à ta banque, c'est pas plus compliqué !

Ne pas négliger la galère de comparer des offres de banques différentes, c'est à perdre son latin
Édité par "Taloula" 1 septembre
EK_01/09/2020 17:57

Le courtier ne sers qu'a gagner du temps.


Ca c'est une généralité qui n'est heureusement pas vrai avec tous.
Certains ne te feront que gagner du temps, d'autres du temps et de l'argent et d'autres (mon cas) juste te faire perdre du temps.
Kazquo01/09/2020 17:21

La question, c’est surtout de savoir si vous avez eu un meilleur taux avec …La question, c’est surtout de savoir si vous avez eu un meilleur taux avec votre courtier qu’en faisant la tournée des banques. Parce que si votre courtier se rémunère grâce à la banque, ça veut dire qu’il a intérêt à vous donner l’offre qui est la plus rémunératrice pour lui et qui reste correcte pour vous, sans pour autant vous passer nécessairement l’offre au meilleur taux


J'ai eu mieux qu'en passant en direct et pas qu'un peu en plus. Direct 1.80 et courtier 1.45.
Malheureusement l'expérience dépend aussi grandement de la personne qui gère le dossier. J'étais tombé sur une personne démotivé car en fin de cdd et pas renouvelée. Donc elle avait estimé qu'elle ne trouverait pas mieux que la proposition de ma banque et avait arrêté les recherches.
Jai eu 1.45 par un courtier et 1.09 sur boursorama (sur 25 ans..)..
AG1901/09/2020 18:17

Jai eu 1.45 par un courtier et 1.09 sur boursorama (sur 25 ans..)..



J'ai fait un plus grand écart encore avec 1,50% pour le courtier et 1,00% chez Boursorama (25 ans aussi).
Alors ok Bourso était imbattable mais le courtier proposait un taux pire que la moyenne.
Édité par "Pastek" 1 septembre
corsu9501/09/2020 18:13

J'ai eu mieux qu'en passant en direct et pas qu'un peu en plus. Direct …J'ai eu mieux qu'en passant en direct et pas qu'un peu en plus. Direct 1.80 et courtier 1.45.


Ce n’est pas ce que je dis
Lorsque vous avez souscrit auprès de votre courtier, si la banque proposait 1.8, le courtier 1.45 auprès de cette même banque, et une autre banque proposait 1.4, alors le courtier vous a fait gagner de l’argent auprès de votre banque .... mais vous en a fait perdre par rapport aux autres banques
Kazquo01/09/2020 18:29

Ce n’est pas ce que je dis Lorsque vous avez souscrit auprès de votre co …Ce n’est pas ce que je dis Lorsque vous avez souscrit auprès de votre courtier, si la banque proposait 1.8, le courtier 1.45 auprès de cette même banque, et une autre banque proposait 1.4, alors le courtier vous a fait gagner de l’argent auprès de votre banque .... mais vous en a fait perdre par rapport aux autres banques


Oui j'ai bien compris mais 2 autres banques nous proposait + ou - moins 1.80, c'est pour ça. ;).
Salut.
Comme je dis a tout mes clients : Courtier

Même si tu ne passes pas avec lui, au moins pour avoir une idée précise de ton budget.
Parce que perso, avec les banques, on m'annoncait des budgets entre 80.000 et 200.000...

Et pour ta recherche immobilière, je peux te mettre en relation avec des conseillers de mon réseau sur ton secteur

EK_01/09/2020 17:57

Le courtier ne sers qu'a gagner du temps.Il suffit de rendre visite à ta …Le courtier ne sers qu'a gagner du temps.Il suffit de rendre visite à ta banque pour la capacité d'emprunt. Ensuite, chercher le bien, PUIS faire le tour de 3-4 banques.Ne pas se focaliser sur un taux, qui en soit ne reflète pas tout.Concernant vos revenus, la capacité MAXIMUM (tout emprunt confondus) est de 972 euros/mois. Se garder de quoi faire un emprunt voiture, ici par exemple 272 euros, et partir sur un pret immo de 700/moisPartir sur une hypothèse "pessimiste" et se dire que sur 15 ans on peut trouver du 1,15%, sur 20 ans du 1,35 et sur 25 ans du 1,60Sur 15 ans on sera aux alentours de 110.000 eurosSur 20 ans on sera aux alentours de 140.000 eurosSur 25 ans on sera aux alentours de 160.000 euros


Je ne conseille jamais a les clients de ne voir qu'une banque ou même la leur.

Combien de clients j'ai eu qui pensait avoir un budget de 150.000€ parce que leur banque avait dit que, 150.000€ on vous suit !
Arrivé devant un courtier, budget gros maximum de 110.000€.

Certaines banques ne prennent même pas le temps d'étudier les dossiers mais sortent la fameuse phrase "visitez, et des que vous avez trouvé un bien, vous signez un compromis et on lance les démarches"

Bah oui mais... Le budget ?

Un budget précis, c'est la base avant toute recherche et certaines banques, lorsqu'est les quotas sont remplis, ne s'embetent plus.
Édité par "scargi" 1 septembre
Waw4aa01/09/2020 17:18

D'accord ça répond pas mal à ma question, faire dans un premier temps la to …D'accord ça répond pas mal à ma question, faire dans un premier temps la tournée des bars banques et aviser ensuite.


Attention, il ne fait envoyer un courtier dans une banque dans laquelle tu as déjà fait un dossier. Elles détestent les dossiers en doublon et ont tendance à rejetter les deux... (donc mettre de fausses infos quand on joue avec les simulateurs en ligne genre meilleurtaux, certains ont eu des surprises...)
Slt, cela dépend aussi des concessions que tu es prêt à faire ( nouvelle banque peu connu, distance...). Le courtier en général va te trouver des banques qui cherche à avoir de nouveaux clients et pas forcément très implanté dans le coin. Par contre l'avantage est qu'il sera plus facilement négocier des avantages( frais gratuit remboursement anticipé...)

Pour moi le mieux est de ce renseigner via un courtier au tout début et ensuite va voir quelques banques pour voir ce qu'elle peuvent faire par rapport à ta meilleur offre du courtier.
Pour le budget c'est on ne peut plus simple

Les consignes du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) sont claires : Les banques ne peuvent plus accorder un crédit immobilier à un emprunteur dont le taux d’endettement serait supérieur à 33%, sauf cas exceptionnel pour le financement de la résidence principale du candidat à l’achat immobilier dès lors que le crédit immobilier est inférieur à 7 années de revenus.
EK_01/09/2020 20:35

Pour le budget c'est on ne peut plus simpleLes consignes du Haut Conseil …Pour le budget c'est on ne peut plus simpleLes consignes du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) sont claires : Les banques ne peuvent plus accorder un crédit immobilier à un emprunteur dont le taux d’endettement serait supérieur à 33%, sauf cas exceptionnel pour le financement de la résidence principale du candidat à l’achat immobilier dès lors que le crédit immobilier est inférieur à 7 années de revenus.



Euh... Le montant mensuel du crédit n'est qu'une donnée mais elle ne suffit pas, seule, à déterminer ton budget.
Et puis ce n'est pas dit que les banques t'accordent aussi haut que 33%. Certaines limitent à 30% par exemple.
Édité par "Pastek" 1 septembre
Pour déterminer une capacité et donc un budget, si, ça suffit...
EK_01/09/2020 23:11

Pour déterminer une capacité et donc un budget, si, ça suffit...



Ca dépend également du taux du crédit. Si tu empruntes à 1% ou 2% ça ne va pas du tout être le même budget au final !
Dans mon cas j'ai fais le 1er rdv gratuit avec le courtier qui m'a clairement dit que j'avais déjà une super proposition/simulation de la part de ma banque (que j'avais été voir pour établir le budget à la grosse). Il ne pourrait pas trouver mieux de son côté. Il nous a quand même dit de faire attention à certains points dans les conditions de garanties qui différents en fonction des banques.
Du coup, j'ai été voir 4 banques dont 2 crédit mutuel et on a signé dans la banque de mon conjoint pour 0,89% hors assurance sur 18 ans.
Les banques en ligne n'ont pas voulu du dossier car construction et non pas achat.
Dans un premier temps, tu perds pas de temps, tu vas voir ta banque. Celle-ci te donnera ta capacité d'emprunt.

Ensuite tu cherches un bien dans cette fourchette (en tenant compte des travaux, de ton apport, ce que tu veux garder comme épargné, des frais de notaires). Un bon courtier ou un bon taux te permettra peut être d'augmenter ta capacité.
Une fois que tu as signé un compromis tu fais le tour des banques et des courtiers.

Faut y aller par étape.
tibo_4201/09/2020 17:20

Tu as combien d'apport ? C'est fini l'époque ou tu pouvais emprunter 110% …Tu as combien d'apport ? C'est fini l'époque ou tu pouvais emprunter 110% de la valeur du bien (bien + notaire). Maintenant il faut environ 15- 20% d'apport pour que ton dossier passe.Certains disent qu'il vaut mieux que tu paies le courtier plutôt que la banque.


Faux, je suis en train d'acheter et notre apport est inférieur aux frais de notaire, donc ça dépend des banques.

Après effectivement passer par un courtier est intéressant, on a consulter plusieurs banques (dont les nôtres, et la même que le courtier) et on avait des taux à 1,8 environ, avec le courtier 1,5%.
D'après ce qu'on m'a expliqué les courtiers envoie le dossier et envoient en même temps une demande de dérogation pour faire baisser le taux, donc sur une même banque entre toi et le courtier il y aura une différence de taux...
nitnelav02/09/2020 14:09

Faux, je suis en train d'acheter et notre apport est inférieur aux frais …Faux, je suis en train d'acheter et notre apport est inférieur aux frais de notaire, donc ça dépend des banques.Après effectivement passer par un courtier est intéressant, on a consulter plusieurs banques (dont les nôtres, et la même que le courtier) et on avait des taux à 1,8 environ, avec le courtier 1,5%. D'après ce qu'on m'a expliqué les courtiers envoie le dossier et envoient en même temps une demande de dérogation pour faire baisser le taux, donc sur une même banque entre toi et le courtier il y aura une différence de taux...



Disons que c'est de plus en plus compliqué sans un apport minimal. En 1 an le niveau de l'apport moyen est monté de 20%.
Après ça dépend beaucoup des régions :
- Sud-Est l'apport est en moyenne de 14.1%
- Auvergne-Rhone-Alpes : 12.8%
- Ile de France : 12.4%
- Grand-Est : 9.3%

Source : lavieimmo.com/tau…tml
Pastek01/09/2020 18:19

J'ai fait un plus grand écart encore avec 1,50% pour le courtier et 1,00% …J'ai fait un plus grand écart encore avec 1,50% pour le courtier et 1,00% chez Boursorama (25 ans aussi). Alors ok Bourso était imbattable mais le courtier proposait un taux pire que la moyenne.



Bonjour Pastek, comment as-tu procédé pour arriver à ce taux ? Via la page de simulation, en jouant sur tous les cas de figure possibles (revenus / charges / durée d'emprunt ) ça m'indique au minimum 1,75. Et il n'y a apparemment pas de champs pour l'apport Mieux vaut-il les appeler ?
Teramanthys02/09/2020 19:49

Bonjour Pastek, comment as-tu procédé pour arriver à ce taux ? Via la page …Bonjour Pastek, comment as-tu procédé pour arriver à ce taux ? Via la page de simulation, en jouant sur tous les cas de figure possibles (revenus / charges / durée d'emprunt ) ça m'indique au minimum 1,75. Et il n'y a apparemment pas de champs pour l'apport Mieux vaut-il les appeler ?


En général bourso sont agressif si les revenus sont important et le projet également (> 300k..)
Teramanthys02/09/2020 19:49

Bonjour Pastek, comment as-tu procédé pour arriver à ce taux ? Via la page …Bonjour Pastek, comment as-tu procédé pour arriver à ce taux ? Via la page de simulation, en jouant sur tous les cas de figure possibles (revenus / charges / durée d'emprunt ) ça m'indique au minimum 1,75. Et il n'y a apparemment pas de champs pour l'apport Mieux vaut-il les appeler ?


De mémoire il fallait emprunter plus de 350k avec des revenus mensuels >5k€ pour accéder à ces taux là.
Regarde chez Fortuneo qui se rapproche de Boursorama mais avec des conditions d'accès un peu plus basses.
AG1902/09/2020 19:55

En général bourso sont agressif si les revenus sont important et le projet …En général bourso sont agressif si les revenus sont important et le projet également (> 300k..)



Pastek02/09/2020 21:57

De mémoire il fallait emprunter plus de 350k avec des revenus mensuels …De mémoire il fallait emprunter plus de 350k avec des revenus mensuels >5k€ pour accéder à ces taux là.Regarde chez Fortuneo qui se rapproche de Boursorama mais avec des conditions d'accès un peu plus basses.


Merci pour l'info
Perso jai ete voir plusieurs courtiers ca a tjs ete une perte de temps.
Les courtiers bossent que avec leurs banques affiliés. Les plus serieux nous données soit des offres plus cher que nous ce quon avait trouvé soit dans des conditions pas possible comme a taux variable etc... Bref je deconseille fortement.
Les meilleurs banques en terme de taux ne travaillent jamais avec les courtiers.
Comme boursorama en virtuel, la banque postale en physique. Perso je suis au cic qui a un taux competitif.
Édité par "laclac" 4 septembre
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