Racheter sa maison par sa SCI

30
8 juillet
Bonjour à tous !

J'ai besoin de renseignement, je sais pas du tout si c'est faisable, s'il y a des inconvénients et également si les avantages sont vraiment là. Je vais vous dire ce que j'ai en tête et vous me direz votre ressenti ou expérience ^^ Merci !

J'ai acheté une maison en VEFA en août 2016 (livré avril 2017) et j'ai bien envie de la revendre pour acheter une maison sans mitoyenneté et sans frais de copropriété ... Déjà sur le PTZ est-ce que c'est faisable ou pas et sous quelles conditions ?

De plus j'aimerai ne pas "perdre" cette maison et m'en constituer un investissement, j'aimerai donc créer une SCI avec ma femme, ses parents et les miens (on m'a dit qu'il faut être 6 minimum, info ou intox ?) faire un crédit immobilier avec la SCI vu les taux ridicules du moment et racheter ma propre maison où je résiderais et verserais chaque mois un loyer à la SCI pour rembourser son crédit.

Je me retrouverais donc avec un taux d'endettement nul et avec la somme de la vente sur mon compte j'achèterai une maison ailleurs et mettrais vraiment en location ma première maison.

Est-ce faisable ?

Merci pour votre aide ^^ !
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Blabla
30 commentaires
SCI c'est au moins 2 associés. Je ne sais pas d'où sort ton 6.

Ton taux d'endettement sera nul mais ton loyer à ta SCI amputera ta capacité d'emprunt quand même.
Pastek08/07/2019 13:05

SCI c'est au moins 2 associés. Je ne sais pas d'où sort ton 6. ( …SCI c'est au moins 2 associés. Je ne sais pas d'où sort ton 6. Ton taux d'endettement sera nul mais ton loyer à ta SCI amputera ta capacité d'emprunt quand même.



Ma capacité d'emprunt ? Si je revends mon bien à ma SCI j'aurai l'argent pour racheter directement un bien sans refaire de crédit non ? (à valeur équivalente)

Et cool pour les 2 associés
Cette page devrait t'aider : easycompta.eu/pou…sci

Quel est ton endettement résiduel personnel sur cette 1ère maison ?
Il faudra assumer la fiscalité induite par la perception des loyers.
Édité par "Fralo" 8 juillet
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supprimé104904
ta maison est entièrement remboursée donc ?
Ta capacité d'endettement ne sera pas nulle puisque tu auras une dette équivalente à ton % dans la SCI.
Sinon inconvénient : tu devras payer des frais de notaire, attention à l'abus de bien (ne doit pas etre motivé par une fiscalité - mais dans la mesure ou tu mets des personnes sup, pas de soucis).
De plus te verser des loyers est idiot car tu vas te créer des revenus fonciers. il est préférable de l'habiter à titre gratuit (autorisé dans une SCI). VEFA de 2016, tu ne devrais pas avoir de frais à venir..
Enfin, tu pers le bénéfice de résidence principale pour l'IFI.
Avantage : j'ai pas compris ton interet en fait.. si c'est juste pour une pret bancaire cela ne changera rien a part diluer la dette.. dans ce cas, autant investir directement dans une SCI le nouveau bien.
supprimé10490408/07/2019 13:20

ta maison est entièrement remboursée donc ?Ta capacité d'endettement ne se …ta maison est entièrement remboursée donc ?Ta capacité d'endettement ne sera pas nulle puisque tu auras une dette équivalente à ton % dans la SCI.Sinon inconvénient : tu devras payer des frais de notaire, attention à l'abus de bien (ne doit pas etre motivé par une fiscalité - mais dans la mesure ou tu mets des personnes sup, pas de soucis).De plus te verser des loyers est idiot car tu vas te créer des revenus fonciers. il est préférable de l'habiter à titre gratuit (autorisé dans une SCI). VEFA de 2016, tu ne devrais pas avoir de frais à venir.. Enfin, tu pers le bénéfice de résidence principale pour l'IFI.Avantage : j'ai pas compris ton interet en fait.. si c'est juste pour une pret bancaire cela ne changera rien a part diluer la dette.. dans ce cas, autant investir directement dans une SCI le nouveau bien.



Ma maison actuelle sera remboursée par le crédit de la SCI en fait, en gros je transfert mon crédit immobilier de ma personne vers la SCI.

Et du coup si je l'habite à titre gratuit, comment rembourser le crédit de la SCI ? ^^

Et en fait mon objectif c'est de racheter une maison (l'ancienne de mes grands parents décédés qui est en héritage en ce moment même donc on sait pas combien de temps ça va mettre) et en fait tout simplement je voulais avoir 2 maisons (1 par mon crédit et 1 par SCI pour commencer à investir en + de ma résidence principale). Et je me dis que j'aurais plus vite fait de créer une SCI pour racheter mon crédit que de trouver preneur pour ma maison.

Mais oui pourquoi pas faire une SCI pour acheter la seconde maison ça serait peut-être plus simple.
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supprimé104904
Nulman08/07/2019 13:25

Ma maison actuelle sera remboursée par le crédit de la SCI en fait, en g …Ma maison actuelle sera remboursée par le crédit de la SCI en fait, en gros je transfert mon crédit immobilier de ma personne vers la SCI.Et du coup si je l'habite à titre gratuit, comment rembourser le crédit de la SCI ? ^^Et en fait mon objectif c'est de racheter une maison (l'ancienne de mes grands parents décédés qui est en héritage en ce moment même donc on sait pas combien de temps ça va mettre) et en fait tout simplement je voulais avoir 2 maisons (1 par mon crédit et 1 par SCI pour commencer à investir en + de ma résidence principale). Et je me dis que j'aurais plus vite fait de créer une SCI pour racheter mon crédit que de trouver preneur pour ma maison.Mais oui pourquoi pas faire une SCI pour acheter la seconde maison ça serait peut-être plus simple.


tu dis qu'avec l'argent de la vente tu acheteras une autre maison.. mais tu rembourseras la banque puisque le crédit n'est pas fini de payé ?

Bah tu remboursera le crédit en virant à la banque ton loyer.. mais au niveau des impôts tu déclares l'utiliser à titre gracieux.
Du coup tu ne peux déduire aucun frais mais comme je disais, sur un VEFA de 2016.. a part déduire des interets d'emprunts..
Nulman08/07/2019 13:12

Ma capacité d'emprunt ? Si je revends mon bien à ma SCI j'aurai l'argent p …Ma capacité d'emprunt ? Si je revends mon bien à ma SCI j'aurai l'argent pour racheter directement un bien sans refaire de crédit non ? (à valeur équivalente)Et cool pour les 2 associés



Si j'ai bien suivi avec l'argent de la revente tu vas rembourser ton prêt et vous allez de plus, ta femme et toi, devoir mettre 1/3 de la somme dans la SCI (si divisé équitablement en 6). Donc il ne devrait pas te rester grand chose pour racheter sans emprunter.
Édité par "Pastek" 8 juillet
Comme Gilpo, je me demande quel est l'intérêt, la finalité de l'opération.
La question n'etant pas tant de savoir si tel ou tel montage plus ou moins acadabrantesque est possible ou non, mais de savoir quel interet vous poursuivez.

En clair, quels sont les avantages que vous voudriez tirer d'un tel montage ?
C'est en fonction de cela que nous pourrons estimer si cela à un sens ou non.
Je veux pas faire mon relou, mais le plus simple est de faire comme ce que j'ai fais: prendre RDV avec un conseiller en patrimoine (ils sont généralement aussi expert en fiscalité va savoir pourquoi ).

Il m'avait demandé tout un tas de papier que je lui avait envoyé par mail (biens et revenus de l'ensemble des membres de la SCI, lien de filliation, etc...).
2 semaines après, rdv avec lui et il nous a proposé 2 solutions différentes: l'une était optimisée pour réduire le montant des impots de tout le monde, l'autre était optimisée pour anticiper les frais lié à la transmission de l'héritage (4 générations dans la SCI).

Ca nous a couté 150e et même si ça avait couté 10 fois ce montant ça aurait quand même été rentable au vu des économie faites sur le long terme

Ce sont des choses importantes et qui peuvent avoir de grosses conséquences, on trouve là les limites d'un forum à mon sens
Édité par "ZaGaPonG" 8 juillet
Pastek08/07/2019 13:39

Si j'ai bien suivi avec l'argent de la revente tu vas rembourser ton prêt …Si j'ai bien suivi avec l'argent de la revente tu vas rembourser ton prêt et vous allez de plus, ta femme et toi, devoir mettre 1/3 de la somme dans la SCI (si divisé équitablement en 6). Donc il ne devrait pas te rester grand chose pour racheter sans emprunter.



ma SCI fait un crédit pour racheter ma maison et moi j'aurais toujours mon prêt à la banque qui cours mais je le reporte sur la futur maison donc ça reste le même, je continuerai de le rembourser tout les mois.

Lauburu.08/07/2019 13:50

Comme Gilpo, je me demande quel est l'intérêt, la finalité de l' …Comme Gilpo, je me demande quel est l'intérêt, la finalité de l'opération.La question n'etant pas tant de savoir si tel ou tel montage plus ou moins acadabrantesque est possible ou non, mais de savoir quel interet vous poursuivez.En clair, quels sont les avantages que vous voudriez tirer d'un tel montage ?C'est en fonction de cela que nous pourrons estimer si cela à un sens ou non.



Ce que nous voulons faire (enfin surtout moi) c'est racheter la maison de mes grands parents lorsque l'héritage sera terminé mais nous n'avons pas l'argent car nous avons déjà acheté notre résidence principale. J'aimerai garder les 2 pour mettre en location celle actuelle.
Mais si tu gardes ton pret ET que la SCI fait un crédit pour racheter ta maison, il faudra rembourser 2 crédits, non ?
Nulman08/07/2019 14:45

ma SCI fait un crédit pour racheter ma maison et moi j'aurais toujours mon …ma SCI fait un crédit pour racheter ma maison et moi j'aurais toujours mon prêt à la banque qui cours mais je le reporte sur la futur maison donc ça reste le même, je continuerai de le rembourser tout les mois.Ce que nous voulons faire (enfin surtout moi) c'est racheter la maison de mes grands parents lorsque l'héritage sera terminé mais nous n'avons pas l'argent car nous avons déjà acheté notre résidence principale. J'aimerai garder les 2 pour mettre en location celle actuelle.


J'entends.....
Ce que je voudrais savoir, c'est quel est l'interet que vous pensez pouvoir tirer du fait de passer par une SCI. C'est là que se pose la question.
Vous pouvez poursuivre plusieurs choses : Un avantage financier, fiscal, patrimonial, successoral.... Mais encore faut il que vous le sachiez vous meme. En fonction de cela, on peut estimer si le choix est pertinent ou pas.
Lauburu.08/07/2019 14:51

J'entends.....Ce que je voudrais savoir, c'est quel est l'interet que vous …J'entends.....Ce que je voudrais savoir, c'est quel est l'interet que vous pensez pouvoir tirer du fait de passer par une SCI. C'est là que se pose la question.Vous pouvez poursuivre plusieurs choses : Un avantage financier, fiscal, patrimonial, successoral.... Mais encore faut il que vous le sachiez vous meme. En fonction de cela, on peut estimer si le choix est pertinent ou pas.



Pardon, difficile d'exprimer clairement ce que l'on a dans la tête xD

Je me dis que sans SCI je ne peux pas acheter 2 maisons car j'ai déjà un crédit immobilier qui me prends presque 30% d'endettement.

Je recherche donc un moyen d'acheter une seconde maison.
Nulman08/07/2019 15:02

Je recherche donc un moyen d'acheter une seconde maison.


Jouer au Loto ?
Pastek08/07/2019 15:11

Jouer au Loto ?



J'ai plus de chance de tout perdre en devenant adicte :x
certaine banque prete sur le reste a vivre et non l endettement.
dautre integre le differentielle entre le credit et le loyer moins 30 % et l ajoute a l endettement.
bref ca depens du prix d achat et du loyer envisageable mais c est largement jouable et sans sci
baobab124008/07/2019 15:22

certaine banque prete sur le reste a vivre et non l endettement.dautre …certaine banque prete sur le reste a vivre et non l endettement.dautre integre le differentielle entre le credit et le loyer moins 30 % et l ajoute a l endettement.bref ca depens du prix d achat et du loyer envisageable mais c est largement jouable et sans sci



On vit avec 3k€ par mois, 1k€ par dans le crédit immobilier + les impôts fonciers à côté je vois pas comment je pourrai dégager 1k€ mensuel pour le second bien
Nulman08/07/2019 15:25

On vit avec 3k€ par mois, 1k€ par dans le crédit immobilier + les impôts fo …On vit avec 3k€ par mois, 1k€ par dans le crédit immobilier + les impôts fonciers à côté je vois pas comment je pourrai dégager 1k€ mensuel pour le second bien


Si tu n'arrives pas à libérer de quoi payer les 2 crédits comment si tu te retrouve sans locataire sur le premier bien ? ^^'
SolStarK08/07/2019 15:37

Si tu n'arrives pas à libérer de quoi payer les 2 crédits comment si tu te …Si tu n'arrives pas à libérer de quoi payer les 2 crédits comment si tu te retrouve sans locataire sur le premier bien ? ^^'



Je pensais mettre 5-10k€ pour faire tampon au début et en cas d'imprévu, voir des assurances loyer impayé par agence (mais rentabilité entamé du coup)
A partir du moment où la Sci doit emprunter pour racheter le bien, la banque va non seulement prendre une garantie hypothécaire mais également demander aux associés de se porter caution solidairement.

Ce qui reduira d'autant ta capacité personnelle d'endettement pour la nouvelle opération.

De plus, si l'acte de cautionnement contient une clause de renonciation au bénéfice de division et de discussion, cela peut devenir très compliqué pour toi. Voire dramatique.
Nulman08/07/2019 15:48

Je pensais mettre 5-10k€ pour faire tampon au début et en cas d'imprévu, vo …Je pensais mettre 5-10k€ pour faire tampon au début et en cas d'imprévu, voir des assurances loyer impayé par agence (mais rentabilité entamé du coup)


Ah bah effectivement oui il va te falloir un tampon
La GLI c'est à toi de voir si t'es prêt à assumer le risque d'un mauvais locataire surtout, faut pas juste voir sur le coût de base

Et comme l'a dit @Fralo étant donné que tu seras dans la SCI tes revenus seront demandés pour le crédit, donc SCI ou pas tu va te retrouver avec 2 crédits sur tes revenus
(puis faire racheter un PTZ ça n'a aucun sens)
Édité par "SolStarK" 8 juillet
Nulman08/07/2019 15:02

Pardon, difficile d'exprimer clairement ce que l'on a dans la tête xDJe me …Pardon, difficile d'exprimer clairement ce que l'on a dans la tête xDJe me dis que sans SCI je ne peux pas acheter 2 maisons car j'ai déjà un crédit immobilier qui me prends presque 30% d'endettement.Je recherche donc un moyen d'acheter une seconde maison.


Ok.
D'ou l'intérêt de bien poser la question pour avoir la bonne réponse.

Mes petits camarades vous on apportés des réponses.

L'essentiel à retenir est que passer par une SCI pour reprendre le premier bien, etc, ne change pas grand chose à l'affaire et n'efface en tous cas pas votre premier emprunt.

La problématique sera toujours la meme : Payer le second emprunt avec un loyer.

Ce n'est pas tant une histoire de caution ou de taux d'endettement que de faire un montage financier qui le permette.
Ce type de montage est possible en jouant sur différents leviers, credit, fiscalité, adossement à une AV, mais il faut, à minima, mettre un gros tiers du montant de l'opération sur la table, et pouvoir abonder un minimum par la suite.

La SCI pourrait néanmoins avoir un interet si vous vous y mettez à plusieurs.
De mémoire de mes anciens cours de gestion de patrimoine, l’intérêt de passer par une structure sci pour l’acquisition d’un bien immobilier c’est la transmission. C’est idéal pour transmettre son bien à ses enfants que vous mettez comme associée. Vous pourrez ensuite procéder à des donations de parts de sci à vos enfants. Point de vue bancaire, tu pense bien que la banque prête à la sci en fonction de la situation des associés hein.... tu crois tout de même pas que tu peux acheter des biens via des sci patrimoniales comme ça au prix d’un remboursement de loyer tout simple....
sanbenedetto08/07/2019 18:58

De mémoire de mes anciens cours de gestion de patrimoine, l’intérêt de pass …De mémoire de mes anciens cours de gestion de patrimoine, l’intérêt de passer par une structure sci pour l’acquisition d’un bien immobilier c’est la transmission. C’est idéal pour transmettre son bien à ses enfants que vous mettez comme associée. Vous pourrez ensuite procéder à des donations de parts de sci à vos enfants. Point de vue bancaire, tu pense bien que la banque prête à la sci en fonction de la situation des associés hein.... tu crois tout de même pas que tu peux acheter des biens via des sci patrimoniales comme ça au prix d’un remboursement de loyer tout simple....

D'autant qu'il ne dit rien de son endettement actuel, ne prend pas compte l'incidence fiscale sur les loyers (CSG + IRPP), les frais de mise en gérance du bien s'il ne peut / veut pas s'en occuper lui-même, la double taxe foncière, le cout de l'assurance propriétaire non occupant et, à plus ou moins long terme les travaux et réparations.

A priori, en ce qui concerne le prêt à taux zéro, il est obligatoire de déclarer la vente du bien à la banque qui l'a consenti : service-public.fr/par…110
Deux solutions : remboursement intégral de l'emprunt ou transfert sous conditions : service-public.fr/par…871
Il m'étonnerait fort que ce transfert puisse s'effectuer vers une SCI et que les conditions soient remplies.
Édité par "Fralo" 8 juillet
sanbenedetto08/07/2019 18:58

De mémoire de mes anciens cours de gestion de patrimoine, l’intérêt de pass …De mémoire de mes anciens cours de gestion de patrimoine, l’intérêt de passer par une structure sci pour l’acquisition d’un bien immobilier c’est la transmission. C’est idéal pour transmettre son bien à ses enfants que vous mettez comme associée. Vous pourrez ensuite procéder à des donations de parts de sci à vos enfants. Point de vue bancaire, tu pense bien que la banque prête à la sci en fonction de la situation des associés hein.... tu crois tout de même pas que tu peux acheter des biens via des sci patrimoniales comme ça au prix d’un remboursement de loyer tout simple....


Heureusement que l'on ne monte pas des SCI que pour cela.

Ceci étant, notre ami a lancé un peu sa "SCI" au hasard sans trop savoir ce qu'il pouvait en faire.
Et c'est bien pourquoi je n'en comprenais fondamentalement pas bien l'intérêt.

Point de caution, de taux d'endettement, de PTZ, de SCI et cie dans l'affaire.
C'est bien plus simple que cela et un doux rêve que beaucoup peuvent avoir : Financer l'achat d'un bien immobilier en remboursant les échéances avec les loyers.
Lauburu.09/07/2019 00:07

Heureusement que l'on ne monte pas des SCI que pour cela.Ceci étant, notre …Heureusement que l'on ne monte pas des SCI que pour cela.Ceci étant, notre ami a lancé un peu sa "SCI" au hasard sans trop savoir ce qu'il pouvait en faire.Et c'est bien pourquoi je n'en comprenais fondamentalement pas bien l'intérêt.Point de caution, de taux d'endettement, de PTZ, de SCI et cie dans l'affaire.C'est bien plus simple que cela et un doux rêve que beaucoup peuvent avoir : Financer l'achat d'un bien immobilier en remboursant les échéances avec les loyers.


Financer un achat immo grace aux loyer ca reste possible avec la bonne renta, mais pas quand on paye soit meme le loyer comme ici c'est sur
J'avais en tête qu'une SCI m'aurais allégé de tout taux d'endettement, maintenant je me rends compte que pas du tout ^^

ça aurait pu être utile pour une succession étant donné que je viens d'être jeune parents, mais vu que j'ai que 26 ans on va pas trop se préoccuper d'une succession tout de suite ...

Je vais donc me pencher sur la vente de ma maison actuelle afin de racheter l'autre.

Je pensais transférer mon crédit immobilier actuel sur la futur acquisition mais elle n'est ni neuve ni je ne compte y faire 30% de travaux avec des entreprises éligibles au PTZ du coup ça risque de coincer non ? Combien de temps faudrait-il que j'attende du coup pour ne pas être bloquer par le PTZ (si c'est un point bloquant) ? Car du coup là ça fais que 2 ans et ça serai trop beau de pouvoir détourner le système pour avoir le PTZ sur de l'ancien sans travaux avec ce système ...
Nulman09/07/2019 08:22

Je vais donc me pencher sur la vente de ma maison actuelle afin de …Je vais donc me pencher sur la vente de ma maison actuelle afin de racheter l'autre.Je pensais transférer mon crédit immobilier actuel sur la futur acquisition mais elle n'est ni neuve ni je ne compte y faire 30% de travaux avec des entreprises éligibles au PTZ du coup ça risque de coincer non ? Combien de temps faudrait-il que j'attende du coup pour ne pas être bloquer par le PTZ (si c'est un point bloquant) ? Car du coup là ça fais que 2 ans et ça serai trop beau de pouvoir détourner le système pour avoir le PTZ sur de l'ancien sans travaux avec ce système ...


Compte tenu des taux actuels, il ne faut pas te focaliser sur le PTZ, qui ne doit pas devenir un point de blocage pour ton nouveau projet.

En ce qui concerne ton emprunt principal, si le taux est intéressant, il faudra voir avec ta banque si elle accepterait une translation d'hypothèque ou le tranfert d'un éventuel cautionnement mutuel, de l'ancien bien vers le nouveau. Mais une translation d'hypothèque a un coût qu'il faudra intégrer dans tes comptes.
De toute façon si le prêt date de 2016 ou 2017 vu que les taux ont baissé ça serait mieux d'en refaire un pour faire baisser le taux plutôt que de transférer pour garder le même taux.
Pastek09/07/2019 10:14

De toute façon si le prêt date de 2016 ou 2017 vu que les taux ont baissé ç …De toute façon si le prêt date de 2016 ou 2017 vu que les taux ont baissé ça serait mieux d'en refaire un pour faire baisser le taux plutôt que de transférer pour garder le même taux.



Oui ça serait l'occasion, vu que ma banque ne veut pas renégocier le taux car trop faible baisse apparemment.
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