Cadastre différent du procès verbal de Bornage

Posté par calou42320 le 26/04/2016 à 14h07

Cadastre différent du procès verbal de Bornage

Le 26/04/2016 à 14h07

Bonjour :)

Mon conjoint et moi sommes en cours d'achat pour une maison en VEFA (Vente en état futur d'achèvement).

Le terrain sur le cadastre fait 343 m2 alors que le nouveau bornage du géomètre fait 465 m2, et empiète sur la parcelle du voisin d'en dessous.
Ce voisin est décédé il y a longtemps et a légué le terrain a ses enfants. Seul un des enfant a pu être retrouvé et n'a pas voulu signer le bornage car il ne veut pas entendre parlé du terrain, il y a beaucoup de conflits dans leur famille. -_-'

Le cadastre a été modifié et contient maintenant des pointillés pour dire que notre parcelle est bien de 465 m2 mais tant que tous les héritiers n'ont pas signé le bornage, nous ne pouvons pas être officiellement propriétaires des 465 m2, seulement des 343 m2.

Le géomètre nous dit que dans tous les cas le terrain nous reviendra car à la base, le cadastre napoléonien du 19ème siècle était bien de 465 m2. Il ignore pourquoi cela a été modifié.

Nous pourrons user des 465 m2 même si nous n'achetons officiellement que pour 343 m2.

Il y a un muret existant depuis des années qui délimite bien notre parcelle à 465 m2 mais comment être sur qu'on ne pourra pas nous enlever une partie du terrain (celle en pointillée sur le cadastre actuel) ?

Merci de votre aide et pour vos conseils !

20 commentaires

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lolomomo78

Le 26/04/2016 à 14h35

#1 Signaler
demande au service urbanisme de la mairie comment sa se passe et une confirmation écrite pour te couvrir ;)
sha

Le 26/04/2016 à 14h41

#2 Signaler
salut

que dit la mairie sur cette aberration cadastrale ? ne peuvent-il pas engager des démarches auprès des proprio pour régulariser leur cadastre ( peut être auront ils plus de poids.avec des formules officielle sur les ayants droits )
ou alors faire une enquète interne pour déterminer la cause de cette aberration en faisant des recherches dans leurs archives ?

là pour le moment , il faut intégrer que tu ne joues que pour 343m² sûr et que les 120 m² manquants seront soit un bonus si ça s'arrange dans ton sens , soit le combat d'une vie si ça devait ne pas se résoudre avec les héritiers voisins -_-' ...et je pense que ça peut trainer des années et des années .

j'ai eu un souci un peu du genre y'a quelques années xS
mes voisins ( avec qui je m'entendais bien) ont pu constater que sur le cadastre une bande de 2 m sur toute la longueur de mon terrain ( env. 60m² sur un terrain qui fait 1500m² ) leur appartenait . (Constatation faite certainement lors d'une cession interne à leur famille , plusieurs générations vivent sur ce même terrain .)
incompréhension , les choses étaient comme ça depuis déjà + de 20 ans ...et tout à coup ...bim...ça ne collait plus :o

après une petite enquète auprès de la mairie , il s'avérait que le cadastre avait été refait par un stagiaire ( oui encore lui) , mal refait et officiellement officialisé .
une recherche dans les archives à pu faire apparaitre le moment du bug ( donc la cause , ce fameux stagiaire ) .un géomètre expert est venu reprendre les mesures ,constater le bornage physique sur le terrain et remis en mairie son rapport afin de faire modifier dans les règles le cadastre et revenir aux anciennes parcelles .
donc tout est bien qui fini bien , je m'entends toujours très bien avec mes voisins ;)

n'y a-t-il pas un bornage physique sur le terrain ?

bon courage ;)
silentauben

Le 26/04/2016 à 15h18

#3 Signaler
Le topic des chats |D c'est bien étrange tout cela...
lolomomo78

Le 26/04/2016 à 15h20

#4 Signaler
Le topic des chats |D c'est bien étrange tout cela...
bien vu
silentauben

Le 26/04/2016 à 15h20

#5 Signaler

n'y a-t-il pas un bornage physique sur le terrain ?


Il y a un muret existant depuis des années qui délimite bien notre parcelle à 465 m2 mais comment être sur qu'on ne pourra pas nous enlever une partie du terrain (celle en pointillée sur le cadastre actuel) ?
sha

Le 26/04/2016 à 15h24

#6 Signaler
hoooo un muret n'a jamais fait un bornage , ce serait trop facile sinon :D

les bornages comportent sur le sommet une pastille officielle avec je ne sais trop quelles références officielles ...c'est normalisé tout ça
calou42320

Le 26/04/2016 à 15h26

#7 Signaler
J'ai contacté la mairie qui me dit que le cadastre n'a aucune caleur juridique, seulement une base pour le calcul des impôts.

Je viens d'avoir le géomètre expert qui m'explique que les limites physiques du terrain et le cadastre napoléonien forment suffisamment de preuves pour affirmer à 99,9% que le terrain est bien le notre. En cas de jugement, pour lui, il ne fait aucun doute que le terrain nous reviendrait !
(ce qui me rassure un peu)
lolomomo78

Le 26/04/2016 à 15h32

#8 Signaler
J'ai contacté la mairie qui me dit que le cadastre n'a aucune caleur juridique, seulement une base pour le calcul des impôts.

Je viens d'avoir le géomètre expert qui m'explique que les limites physiques du terrain et le cadastre napoléonien forment suffisamment de preuves pour affirmer à 99,9% que le terrain est bien le notre. En cas de jugement, pour lui, il ne fait aucun doute que le terrain nous reviendrait !
(ce qui me rassure un peu)
tu lui demande de te le confirmé par ecrit
sebcbien

Le 26/04/2016 à 15h36

#9 Signaler
un muret n'est pas un bornage physique. il serait intéressant de trouver les bornes physiques si elle y sont toujours.

Dans le cas contraire (je ne suis pas spécialiste) il faudrait retrouver l'historique des cessions du voisin entre autre montrant qu'il y avait telle ou telle surface : exemple un ancien propriétaire de ta parcelle a vendu une bande de son terrain a son voisin qui ensuite a fait un muret, ou bien un usufruit, droit de passage etc.

un peu de lecture :
http://georezo.net/blog/parcellair/2009/05/30/le-plan-cadastral-et-le-droit-de-propriete/
"Or il faut savoir que les documents cadastraux sont des pièces de nature purement administrative : ils décrivent seulement des situations de propriété apparentes, mais ne constituent en aucun cas une preuve (ou même une présomption) de propriété.
Ils ne peuvent donc être utilement produits en cas de contestation du droit de propriété dont la reconnaissance ne sera établie que sur le fondement des mentions énoncées dans le titre de propriété du bien litigieux, conservé au bureau des hypothèques (en général, l’acte notarié)."

http://cadastre.pagesperso-orange.fr/Fichiers/erreur_ardennes.pdf

sha

Le 26/04/2016 à 15h42

#10 Signaler
99,99% xS ,je ne dis pas qu'il a tort , je n'ai pas son expèrience en la matière , mais le problème du 0,01% restant n'est pas encourageant ...lui ça ne l'engage pas vraiment tout ça .
il est déjà étonnant qu'une vente soit possible avec ce coté douteux de la propriété du terrain , quel sera la surface inscrite chez le notaire? quelle valeur juridique définitive aura cet acte notarié -_-'

dans l'absolu , il serait bon de solder ce problème avant l'acquisition.
mais j'ai peur que tu doives résoudre ça sans vraiment attendre d'aide des administrations , c'est à dire engager un généalogiste qui va te retrouver tous les ayants droits et traiter avec chacun pour officialiser la propriété totale du terrain .Tout ça servi avec un dossier béton ( le doute sur le cadastre et le non engagement de la mairie ne va pas aider -_-' ) et l'éventualité que ces ayants droits soit coopératifs ...
calou42320

Le 26/04/2016 à 16h14 (Modifié le 26/04/2016 à 16h20)

#11 Signaler
J'ai contacté la mairie qui me dit que le cadastre n'a aucune caleur juridique, seulement une base pour le calcul des impôts.

Je viens d'avoir le géomètre expert qui m'explique que les limites physiques du terrain et le cadastre napoléonien forment suffisamment de preuves pour affirmer à 99,9% que le terrain est bien le notre. En cas de jugement, pour lui, il ne fait aucun doute que le terrain nous reviendrait !
(ce qui me rassure un peu)
tu lui demande de te le confirmé par ecrit

J'ai enregistré notre conversation téléphonique

99,99% xS ,je ne dis pas qu'il a tort , je n'ai pas son expèrience en la matière , mais le problème du 0,01% restant n'est pas encourageant ...lui ça ne l'engage pas vraiment tout ça .
il est déjà étonnant qu'une vente soit possible avec ce coté douteux de la propriété du terrain , quel sera la surface inscrite chez le notaire? quelle valeur juridique définitive aura cet acte notarié -_-'

dans l'absolu , il serait bon de solder ce problème avant l'acquisition.
mais j'ai peur que tu doives résoudre ça sans vraiment attendre d'aide des administrations , c'est à dire engager un généalogiste qui va te retrouver tous les ayants droits et traiter avec chacun pour officialiser la propriété totale du terrain .Tout ça servi avec un dossier béton ( le doute sur le cadastre et le non engagement de la mairie ne va pas aider -_-' ) et l'éventualité que ces ayants droits soit coopératifs ...

Dans le compromis de vente, nous signons pour 343 m2, et non pas 465 m2.
Le géomètre me dit que c'est avantageux pour nous puisque nous ne payons que pour 343 m2 et nous pouvons occuper les 465 m2, et dommage pour le promoteur du coup qui perd de l'argent puisqu'il ne vent pas la totalité de la parcelle officiellement.

Je pense que nous allons prendre le risque d'utiliser la totalité du terrain, et si un jour les voisins nous font des ennuis, nous déplacerons nos clôtures pour n'utiliser que nos 343 m2. A moins que personne ne se manifeste en 30 ans, et nous demanderons une prescription acquisitive :D
Gladiator

Le 26/04/2016 à 16h33

#12 Signaler
Ce voisin est décédé il y a longtemps et a légué le terrain a ses enfants. Seul un des enfant a pu être retrouvé et n'a pas voulu signer le bornage car il ne veut pas entendre parlé du terrain, il y a beaucoup de conflits dans leur famille. -_-'
Il l'a facile celui là... En quoi leur problème de famille devrait se répercuter sur toi...
Essaie de le recontacter et de la caresser dans le sens du poil.

Je pense que nous allons prendre le risque d'utiliser la totalité du terrain, et si un jour les voisins nous font des ennuis, nous déplacerons nos clôtures pour n'utiliser que nos 343 m2. A moins que personne ne se manifeste en 30 ans, et nous demanderons une prescription acquisitive :D
Construit rien sur les 120m2 (juste au cas où...).

Tu as pensé a faire venir le géomètre ET le notaire (et pourquoi pas le fils du voisin si il y met du sien...) en même temps sur le terrain. Comme ça tout le monde se met d'accord sur la limite et vous pouvez mettre ça part écrit.
sha

Le 26/04/2016 à 16h43 (Modifié le 26/04/2016 à 16h44)

#13 Signaler


Dans le compromis de vente, nous signons pour 343 m2, et non pas 465 m2.
Le géomètre me dit que c'est avantageux pour nous puisque nous ne payons que pour 343 m2 et nous pouvons occuper les 465 m2, et dommage pour le promoteur du coup qui perd de l'argent puisqu'il ne vent pas la totalité de la parcelle officiellement.

Je pense que nous allons prendre le risque d'utiliser la totalité du terrain, et si un jour les voisins nous font des ennuis, nous déplacerons nos clôtures pour n'utiliser que nos 343 m2. A moins que personne ne se manifeste en 30 ans, et nous demanderons une prescription acquisitive :D

dans ce cas , tu acceptes d'ores et déjà la non-propirété des 120m² -_-' (bon , tu ne les payes pas et ne paieras pas d'impots dessus ) mais tu peux être certaine que soit l'acquéreur du terrain du mort , soit les héritiers vont récupérer la surface un jour ou l'autre ( tu n'as pas d'acte de propriété pour cette surface .)

donc dans ce cas là OK , tu sais ce que tu achètes ....avec un bonus en plus qui durera ce qu'il durera ;)
sebcbien

Le 26/04/2016 à 16h46

#14 Signaler
le fils du voisin n'est qu'un des signataire. Il faut que tous signent, comme tu cites la prescription trentenaire, il se peut aussi que ton voisin ait "acquis" ce bout de parcelle par ce type de prescription. et là il faut prouver que son occupation date de moins de 30 ans je pense, sauf si tout le monde est d'accord ce qui sera très difficile.

http://www.legavox.fr/blog/maitre-anthony-bem/delai-conditions-application-prescription-acquisitive-16213.htm#.Vx9-89hf0y8
calou42320

Le 26/04/2016 à 17h04 (Modifié le 26/04/2016 à 17h16)

#15 Signaler
Ce voisin est décédé il y a longtemps et a légué le terrain a ses enfants. Seul un des enfant a pu être retrouvé et n'a pas voulu signer le bornage car il ne veut pas entendre parlé du terrain, il y a beaucoup de conflits dans leur famille. -_-'
Il l'a facile celui là... En quoi leur problème de famille devrait se répercuter sur toi...
Essaie de le recontacter et de la caresser dans le sens du poil.

Tu as pensé a faire venir le géomètre ET le notaire (et pourquoi pas le fils du voisin si il y met du sien...) en même temps sur le terrain. Comme ça tout le monde se met d'accord sur la limite et vous pouvez mettre ça part écrit.

J'ai redemandé confirmation au géomètre cet après midi, enfaite ils ont réussit à retrouver l'épouse du propriétaire qui est décédé, et elle ne veut pas donner le nom des enfants (problème familial)...
Je pense que de toute façon on connait la limite, c'est les 343 m2... et si personne ne nous dit jamais rien on usera des 465 m2 puis c'est tout... xD

Construit rien sur les 120m2 (juste au cas où...).

oui c'est ce qu'on pense faire... Et le muret existant nous n'y toucherons pas non plus !

le fils du voisin n'est qu'un des signataire. Il faut que tous signent, comme tu cites la prescription trentenaire, il se peut aussi que ton voisin ait "acquis" ce bout de parcelle par ce type de prescription. et là il faut prouver que son occupation date de moins de 30 ans je pense, sauf si tout le monde est d'accord ce qui sera très difficile.

http://www.legavox.fr/blog/maitre-anthony-bem/delai-conditions-application-prescription-acquisitive-16213.htm#.Vx9-89hf0y8

Je ne pense pas qu'on puisse prouver à ce jour que cela fait 30 ans qu'ils n'occupent pas le terrain.
de plus, la prescription acquisitive est personnelle, je ne peux pas récupérer les années des anciens propriétaires.
Par contre, nous allons attendre 30 ans, l'entretenir, et si nous ne voyons personne, là nous feront la démarche
christodu59

Le 27/04/2016 à 5h23 (Modifié le 27/04/2016 à 5h37)

#16 Signaler
demande au service urbanisme de la mairie comment sa se passe et une confirmation écrite pour te couvrir ;)

La mairie ne sait pas tout ;)

On partage une voie privée entre 3 voisins, et quand on n'as était en mairie car une fois quand on n'as garé notre véhicule dans la voie, un des voisin (l'autre c'est une personne agée est sa ne le dérange pas), et venu sonner pour dire que c'était SA voie et qu'on n'avais pas le droit de ce garé, et quand on n'as était en mairie, il on dit aprés vérification que de leur coté, il avait bien que ce voisin de marqué comme propriétaire de la voie, et de revenir avec les papier pour mettre a jour sont document.

Nous avons le cadastre de la passerelle sur notre contrat de vente (achat neuf avant même que la voie soit terminé) qui nous indique comme propriétaire, dans nos impôt il y a bien la passerelle de la voie de marqué, etc ....

On n'as laisser comme sa en mairie car de toutes façon il y a régulièrement des dégradation au niveau de l’éclairage public (géré par la mairie) comme sa sa sera a eux que la mairie se retournera et pas nous.


PS : on pense surtout qu'en réalité la mairie a enregistré le dernier propriétaire arriver, car justement le propriétaire qu'il on en mairie et le dernier arrivé.
calou42320

Le 27/04/2016 à 8h48

#17 Signaler
D'accord, oui la mairie ne sert pas à grand chose finalement -_-' xD
Neo74

Le 27/04/2016 à 9h04 (Modifié le 27/04/2016 à 9h08)

#18 Signaler
demande au service urbanisme de la mairie comment sa se passe et une confirmation écrite pour te couvrir ;)

La mairie ne sait pas tout ;)

On partage une voie privée entre 3 voisins, et quand on n'as était en mairie car une fois quand on n'as garé notre véhicule dans la voie, un des voisin (l'autre c'est une personne agée est sa ne le dérange pas), et venu sonner pour dire que c'était SA voie et qu'on n'avais pas le droit de ce garé, et quand on n'as était en mairie, il on dit aprés vérification que de leur coté, il avait bien que ce voisin de marqué comme propriétaire de la voie, et de revenir avec les papier pour mettre a jour sont document.

Nous avons le cadastre de la passerelle sur notre contrat de vente (achat neuf avant même que la voie soit terminé) qui nous indique comme propriétaire, dans nos impôt il y a bien la passerelle de la voie de marqué, etc ....

On n'as laisser comme sa en mairie car de toutes façon il y a régulièrement des dégradation au niveau de l’éclairage public (géré par la mairie) comme sa sa sera a eux que la mairie se retournera et pas nous.


PS : on pense surtout qu'en réalité la mairie a enregistré le dernier propriétaire arriver, car justement le propriétaire qu'il on en mairie et le dernier arrivé.

C'est au notaire les biens.. Lui seul pourra te dire à qui appartient la parcelle.

De plus, osef du cadastre Napoléonien, si tu savais le nombre de magouille derrière tout ça.......
J'ai 6ans d’expérience en tant qu'architecte particulier et je peux t'affirmer qu'on se base sur le cadastre que très rarement tellement les écart avec la réalité sont important.
On à déjà eu plus de 5m d'écart.... sur un plan à l'échelle c'est énorme et une fois en construction tu te retrouves con.
Du coup, toujours prendre les côtes sur place.

Un partage de terrain, un droit de passage ou un rachat parcellaire passe forcément par le notaire avec preuve écrite, du coup lui seul pourra te ressortir les documents demandés. Si y'a pas de traces au notaire, considère que le terrain est à toi aucun recourt ne sera possible.
absolut

Le 27/04/2016 à 9h26

#19 Signaler
demande au service urbanisme de la mairie comment sa se passe et une confirmation écrite pour te couvrir ;)

La mairie ne sait pas tout ;)

On partage une voie privée entre 3 voisins, et quand on n'as était en mairie car une fois quand on n'as garé notre véhicule dans la voie, un des voisin (l'autre c'est une personne agée est sa ne le dérange pas), et venu sonner pour dire que c'était SA voie et qu'on n'avais pas le droit de ce garé, et quand on n'as était en mairie, il on dit aprés vérification que de leur coté, il avait bien que ce voisin de marqué comme propriétaire de la voie, et de revenir avec les papier pour mettre a jour sont document.

Nous avons le cadastre de la passerelle sur notre contrat de vente (achat neuf avant même que la voie soit terminé) qui nous indique comme propriétaire, dans nos impôt il y a bien la passerelle de la voie de marqué, etc ....

On n'as laisser comme sa en mairie car de toutes façon il y a régulièrement des dégradation au niveau de l’éclairage public (géré par la mairie) comme sa sa sera a eux que la mairie se retournera et pas nous.


PS : on pense surtout qu'en réalité la mairie a enregistré le dernier propriétaire arriver, car justement le propriétaire qu'il on en mairie et le dernier arrivé.

arghhhhh -_-'
calou42320

Le 27/04/2016 à 15h12

#20 Signaler
demande au service urbanisme de la mairie comment sa se passe et une confirmation écrite pour te couvrir ;)

La mairie ne sait pas tout ;)

On partage une voie privée entre 3 voisins, et quand on n'as était en mairie car une fois quand on n'as garé notre véhicule dans la voie, un des voisin (l'autre c'est une personne agée est sa ne le dérange pas), et venu sonner pour dire que c'était SA voie et qu'on n'avais pas le droit de ce garé, et quand on n'as était en mairie, il on dit aprés vérification que de leur coté, il avait bien que ce voisin de marqué comme propriétaire de la voie, et de revenir avec les papier pour mettre a jour sont document.

Nous avons le cadastre de la passerelle sur notre contrat de vente (achat neuf avant même que la voie soit terminé) qui nous indique comme propriétaire, dans nos impôt il y a bien la passerelle de la voie de marqué, etc ....

On n'as laisser comme sa en mairie car de toutes façon il y a régulièrement des dégradation au niveau de l’éclairage public (géré par la mairie) comme sa sa sera a eux que la mairie se retournera et pas nous.


PS : on pense surtout qu'en réalité la mairie a enregistré le dernier propriétaire arriver, car justement le propriétaire qu'il on en mairie et le dernier arrivé.

C'est au notaire les biens.. Lui seul pourra te dire à qui appartient la parcelle.

De plus, osef du cadastre Napoléonien, si tu savais le nombre de magouille derrière tout ça.......
J'ai 6ans d’expérience en tant qu'architecte particulier et je peux t'affirmer qu'on se base sur le cadastre que très rarement tellement les écart avec la réalité sont important.
On à déjà eu plus de 5m d'écart.... sur un plan à l'échelle c'est énorme et une fois en construction tu te retrouves con.
Du coup, toujours prendre les côtes sur place.

Un partage de terrain, un droit de passage ou un rachat parcellaire passe forcément par le notaire avec preuve écrite, du coup lui seul pourra te ressortir les documents demandés. Si y'a pas de traces au notaire, considère que le terrain est à toi aucun recourt ne sera possible.

Oui pour nous il y a 120 m2 en jeux, soit un triangle d'environ 6m au plus large. C'est vrai que c'est énorme !
Le géomètre avait convoqué tous les voisins par lettre recommandée, hors ceux ci ne se sont jamais présenté donc ils sont en tords.
Comme le terrain est présenté, il ne fait aucun doute pour que la totalité soit à nous, mais malheureusement pour modifier le cadastre et en être sur à 100%, il nous faut ces fameuses signatures...

Au pire, si nous sommes embêtés, nous procéderons à un bornage judiciaire, qui est coûteux et long (enrion 2 - 3 ans) afin de retrouver les voisins et leur faire signer le bornage.

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