Investissement locatif

Posté par vitalizo le 07/08/2016 à 22h29

Investissement locatif

Le 07/08/2016 à 22h29

Bonjour / Bonsoir,

voilà, je compte acheter d'ici qques mois un bien afin de commencer à me constituer un patrimoine immobilier.
Je peux monter jusque 100k euros.
J'ai déjà le sentiment que c'est un peu la jungle. Par conséquent, après avoir consulté divers avis de collègues, je me tourne vers d'autres sources.

1/ De manière générale, quelles sont les erreurs à ne pas faire ?

2/ Concernant les charges, outre le prêt, j'ai tablé sur la taxe foncière + augmentation de mes impôts + charge de copro. Est-ce que j'oublie quelque chose ?

3/ Quelle est la meilleure stratégie ? Evidemment, je n'entends pas trouver l'affaire du siècle en 2 sec mais quel type de bien ? Comment calculer la rentabilité ?

Merci,

124 commentaires

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Smile

Le 07/08/2016 à 22h37

#1 Signaler
Pour compléter le point 2 :
- assurance habitation (non obligatoire mais conseillé pour le bailleur)
- assurance impayés
- enveloppe de travaux, à ne pas confondre avec les charges de fonctionnement. Un ravalement peut atteindre 10K pour un grand appartement situé en angle et en hauteur.
- frais d'agence / rédaction de bail...
vitalizo

Le 07/08/2016 à 22h41

#2 Signaler
Ok merci pour l'assurance habitation (je pensais que seul le locataire payait) + assurance impayés que je prendrais sans doute.
Peu de travaux prévus, je m'oriente vers un bien assez récent.
Pas de FA (je le gérerai moi-même).


Sinon, j'entends parler de rentabilité nette avec diverses feuilles excel disponibles. Si des spécialistes passent par là, quels fichiers excel me conseillerez-vous ? Quel est le % de rentabilité net (ou brut) minimum ?
J-C

Le 07/08/2016 à 22h41

#3 Signaler
Au niveau des charges t'as une partie qui est payée par ton futur locataire, ensuite lors de ta future déclaration il faut que tu choisisses comment déclarer tes revenus afin de payer le moins d'impots possibles : http://argent.boursier.com/immobilier/fiches-pratiques/revenus-locatifs-faut-il-choisir-le-regime-reel-ou-le-micro-foncier-441.html

Tu vas faire un prêt ? si oui faut voir ce que que va te coûter le credit VS un appart moins cher avec une proportion plus importante de ton apport perso.
Ensuite y a certainement des villes / lieus plus stratégique pour acheter surout si c'est pour de l'investissement.
T'as des outils en ligne pour t'aider à voir la rentabilité : https://www.rendementlocatif.com/
Enfin bon tu as pas mal de spécialistes de l'immobilier sur Dealabs qui t'apporteront des réponses plus exhaustives ^^
VeVe44

Le 07/08/2016 à 23h10

#4 Signaler
Salut
Tu veux prendre un appartement neuf / ancien / a rénové ?

si tu veux prendre du neuf pour défiscalisé il y a la loi Pinel qui te le permet.

Pour les impôts aussi faut bien réfléchir a quel type de location tu veux faire :

soit en meublé ( désavantage : bail de 1 ans, préavis de 1 moi / avantage abattement de 50% des recettes)
Mais pour la déclaration "je" crois que c'est carrément plus compliqué a faire mais niveau impôt c'est cadeau ..

soit en non meublé, bail de 3 ans mais 3 moi de préavis

après tu as 2 régimes possible, soit en micro bic soit en réel
En micro bic tu as un abattement de 30%
En réel tu peux déduire pas mal de truc notamment :
(petit copié/collé d'un site..)

les factures d’entretien et de réparations
la taxe foncière (si le bien est inscrit à l’actif)
les frais d’assurance (si le bien est inscrit à l’actif)
les frais de gestion
les honoraires de l’expert comptable
les frais de procédure en cas de litige avec un locataire
les abonnements et consommations divers intégrés dans le montant du loyer mais dont la facturation vous est adressée (par exemple facture téléphonique, abonnement internet)
les intérêts de l’emprunt majorés des frais de dossier et de constitution des garanties et prime d’assurance (si le bien financé est inscrit à l’actif)
les droits d’enregistrement et les frais de notaire relatifs à l’acquisition des locaux (si ceux-ci sont inscrits à l’actif)
les provisions pour risques (par exemple : risque d’impayé)

Une fois que t'es au frais réel c'est pour 3 ans mini par contre, c'est bien pour déduire les intérêt de ton prêt, et si tu as des ravalements de façades a 10k par exemple ca peut valoir le coup de d'y passer pour 3 ans par exemple.

En gros il faut calculé toutes les charges que tu auras sur l'année avec assurance /

Après pour voir le plus intéressant il faut que tu calcul le % de charge que tu auras par années pour voir ce qui est le mieux.

Il faut pas oublié que loué un appartement c'est pas forcement le meilleur investissement à faire, ça peut être plein d'emmerde, et très fatiguant ! faut avoir du temps a y consacré, les assurances impayés faut bien lire les conditions ...
Les appartements qui ont la meilleur rentabilité locative c'est generallement des studio
thibault.causse

Le 07/08/2016 à 23h15

#5 Signaler


soit en non meublé, bail de 3 ans mais 3 moi de préavis


Faux en zone tendue.
Mais le reste est très instructif, merci ! :)
Smile

Le 07/08/2016 à 23h18 (Modifié le 07/08/2016 à 23h18)

#6 Signaler
Il faut pas oublié que loué un appartement c'est pas forcement le meilleur investissement à faire, ça peut être plein d'emmerde, et très fatiguant ! faut avoir du temps a y consacré, les assurances impayés faut bien lire les conditions ...
Les appartements qui ont la meilleur rentabilité locative c'est generallement des studio

+10000
D'ailleurs le taux de rentabilité nette penche parfois même vers les assurances vie, notamment celles en ligne. La ration achat/location diffère vraiment selon les villes. Dans certaines un T2 de 100K se louera 400€/mois, dans d'autres un T1 bis de 70K suffira à atteindre 400€/mois.
Guigeek_bzh

Le 08/08/2016 à 5h40

#7 Signaler
As-tu pensé à une défiscalisation? Si tu commences à payer des impôts, passé un certain seuil cela peux devenir intéressant
AOS30

Le 08/08/2016 à 7h02

#8 Signaler
Le logement étudiant meublé en locatif est ultra rentable. Tout dépend de la ville, mais tu peux parfois atteindre 10 ou 11% brut, je t'invite à regarder, mais certaines villes ont de très bons rendements.

La défiscalisation est bonne, mais il ne faut pas acheter un bien uniquement avec ce critère, ils ont tendance à être sur évalué notamment lorsqu'il s'agit du PINEL, les travaux ne sont pas forcement de qualité et c'est des appartements qui peuvent être très durs à revendre d'ici 15 ou 20 ans, vaut mieux se pencher sur du haut de gamme, avec des finitions de qualité.

Certains gestionnaires locatifs propose des assurances locatives garantissant les impayés, mais ça plombe la rentabilité.

La bonne formule que j'envisage de faire à titre personnel et à proposer à mes futurs clients (je suis étudiant en M2 gestion de patrimoine) c'est de prendre des petits studios, bien placés auprès des universités et commerces, tu te mets légèrement en dessous du prix du marché, les demandes affluent et il te reste qu'à sélectionner les dossiers (Les parents qui ont une bonne profession et qui paient directement. Tu peux également utiliser les organismes de garants locatifs. Pour les étudiants, il existe la CLE (caution locative étudiante), les frais sont à la charge du locataire (1,5% du loyer), ils assurent jusqu'à 10 mois de loyers impayés, Autant dire que sur un contrat d'un an avec la caution et le premier mois de loyer réglés à l'entrée, tu as très peu de chance de perdre beaucoup d'argent, son utilisation est très simple, il suffit de fournir les 3 recommandés de mise en demeure pour obtenir le paiement des impayés par l'ESAT.

Ensuite, il ne faut pas forcement viser rentabilité dès les premières années. Si le crédit est quasiment amorti par les loyers, c'est une déjà bonne chose, la bonne chose est d'utiliser sa capacité d'emprunt pour se dire "ok, je ne touche rien maintenant, mais dans 15 ou 20 ans, j'ai constitué un capital de 30k sans rien déboursé qui me rapporte 7 ou 8% par an."
idh3m

Le 08/08/2016 à 7h07

#9 Signaler
La question la plus important selon moi : a quel tranche est tu déjà imposé sur tes revenus actuellement ?
chriss2033

Le 08/08/2016 à 8h48

#10 Signaler
En frais pensez qu'il y a la csg/crds d'environ 15.50 % sur les loyer net ( loyer -charge - intérêt d’emprunt ...)

L'ancien reste pour mon plus rentable même si des emmerde sont possible après , mais une rentabilité BRUTE DE 10 A 14 % est possible.

avec les taux des prêt actuel il possible que cela n'engage pas beaucoup d’épargne perso ...
bzeded

Le 08/08/2016 à 8h57

#11 Signaler
La question est un appartement est il plus rentable qu'une assurance vie ,?
Car au delà de ce constituer un patrimoine, il faut investir et faire un prêt qu'il faut rembourser sur X années avec tout les frais et les risques que celà comporte.
JayRayMi

Le 08/08/2016 à 9h01

#12 Signaler
Pour moi, le bon plan c'est l'achat de studio(s). Pour ton budget, tu pourrais en avoir 3 comme le mien (j'ai acheté un studio quand je suis arrivé sur Nantes à 30k€ TTC. Depuis que je suis en maison, je le loue 300€ par mois sans interruption :)
Akpro

Le 08/08/2016 à 9h02

#13 Signaler
La déclaration location meublé (LMNP) n'est pas plus compliqué que la déclaration location non meublé.

Dans les deux cas tu as 2 régimes,
-En LMNP tu as:
Le régime réel où tu peux déduire les travaux et tout un tas de chose. Il faut dans ce cas achète un appart avec beaucoup de travaux pour ainsi créer un déficit foncier et réduire vos impots
Le régime micro-bic, qui est en faite une sorte de forfait avec un abattement de 50% (c'est le même principe que les frais réels dans ta déclaration d’impôt), à choisir si tu as acheter un appart où tu n'as pas fait de travaux.

-En location non meublé tu as:
Le régime réel, c'est pareil quand LMNP.
Le régime micro-foncier, c'est également un forfait mais avec un abattement de seulement 30%.


J'ai personnellement choisi la location meublé qui permet un rendement supérieur au non meublé tout payant moins d’impôt.
Je te conseil de bien te documenter et faire plusieurs visites afin de bien évaluer le marché, aussi si tu le gères toi même ne va pas acheter un appart trop loin de chez toi.

Il y a un investissement encore plus rentable, les garages. Tu as beaucoup d'avantage par rapport au appart, mais pas possibilité de diminuer les impôts.



chriss2033

Le 08/08/2016 à 9h09

#14 Signaler
tu peux faire un prêt pour un appartement qu'il te coûte quasiment rien pendant le remboursement du prêt , donc tout benéf quand tu a finis de payer ....
alors que tu va pas faire un prêt pour un assurance vie ....

La question est un appartement est il plus rentable qu'une assurance vie ,?
Car au delà de ce constituer un patrimoine, il faut investir et faire un prêt qu'il faut rembourser sur X années avec tout les frais et les risques que celà comporte.
younous31

Le 08/08/2016 à 9h20

#15 Signaler
tu peux faire un prêt pour un appartement qu'il te coûte quasiment rien pendant le remboursement du prêt , donc tout benéf quand tu a finis de payer ....
alors que tu va pas faire un prêt pour un assurance vie ....

La question est un appartement est il plus rentable qu'une assurance vie ,?
Car au delà de ce constituer un patrimoine, il faut investir et faire un prêt qu'il faut rembourser sur X années avec tout les frais et les risques que celà comporte.


Et en achetant au comptant un studio ?
chriss2033

Le 08/08/2016 à 9h28

#16 Signaler
tu achète un studio par exemple 90k € qui ta rapporte 600 e par mois
tu as 7200 € brut
tu a toujours ton appartement sur lequels tu peux faire une plus value si tu choisis une bonne ville.

sinon tu investis en assurance vie et tu fait un prêt pour du locatifs c'est tout bénef :)
Akpro

Le 08/08/2016 à 9h31 (Modifié le 08/08/2016 à 9h32)

#17 Signaler
tu peux faire un prêt pour un appartement qu'il te coûte quasiment rien pendant le remboursement du prêt , donc tout benéf quand tu a finis de payer ....
alors que tu va pas faire un prêt pour un assurance vie ....

La question est un appartement est il plus rentable qu'une assurance vie ,?
Car au delà de ce constituer un patrimoine, il faut investir et faire un prêt qu'il faut rembourser sur X années avec tout les frais et les risques que celà comporte.


Et en achetant au comptant un studio ?

Aujourd'hui on peut emprunter à 2% et placer son argent à 3% dans une assurance vie sécurisé. Tu vois où je veux en venir?
Ca serait pas intelligent de mettre ton propre argent dans un studio/appart..
chriss2033

Le 08/08/2016 à 9h32 (Modifié le 08/08/2016 à 9h33)

#18 Signaler
oui a 3 % ...
Après je suis d'accord c'est sans risque.
Chandler

Le 08/08/2016 à 9h39

#19 Signaler
1/ Demander de l'aide sur internet et ne tenir compte que de ça au lieu d'aller voir un conseillé en gestion de patrimoine (bien que prendre des conseils est bien mais attention attention, tout ce qui est écrit n'est pas d'or)

2/ Assurances et vacances locatives

3/ Un appartement le plus petit possible, mais le plus rentable n'est pas forcément le plus adapté en fonction de toi/ta ville/ta situation/tes besoins...
BLACKHAWK

Le 08/08/2016 à 10h22

#20 Signaler
La déclaration location meublé (LMNP) n'est pas plus compliqué que la déclaration location non meublé.

Dans les deux cas tu as 2 régimes,
-En LMNP tu as:
Le régime réel où tu peux déduire les travaux et tout un tas de chose. Il faut dans ce cas achète un appart avec beaucoup de travaux pour ainsi créer un déficit foncier et réduire vos impots
Le régime micro-bic, qui est en faite une sorte de forfait avec un abattement de 50% (c'est le même principe que les frais réels dans ta déclaration d’impôt), à choisir si tu as acheter un appart où tu n'as pas fait de travaux.

-En location non meublé tu as:
Le régime réel, c'est pareil quand LMNP.
Le régime micro-foncier, c'est également un forfait mais avec un abattement de seulement 30%.


J'ai personnellement choisi la location meublé qui permet un rendement supérieur au non meublé tout payant moins d’impôt.
Je te conseil de bien te documenter et faire plusieurs visites afin de bien évaluer le marché, aussi si tu le gères toi même ne va pas acheter un appart trop loin de chez toi.

Il y a un investissement encore plus rentable, les garages. Tu as beaucoup d'avantage par rapport au appart, mais pas possibilité de diminuer les impôts.




Attention, tout n'est pas vrai :
La déclaration LMNP est plus compliquée car dans le cadre d’un régime réel, elle nécessite la tenue d’une « vrai » comptabilité. La déclaration en elle-même est plus complexe que celle à utiliser pour les revenus fonciers (loc non meublée).

LMNP : le gros intérêt n’est pas la déduction des travaux (présente également dans rev fonciers) mais la déduction d’un amortissement du bien immobilier. Ainsi, le résultat est souvent déficitaire.
En LMNP, on ne parle pas de déficit foncier. Il s’agit d’un déficit dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Et ce déficit ne permet pas une réduction d’impôt sauf à avoir une autre activité BIC. Ce déficit est tunnelisé : il est imputable uniquement sur des revenus BIC et pas sur les autres revenus du foyer donc pas d’économie d’impôts sur des salaires par ex.

En location non meublée = revenus fonciers.
Certains types de travaux sont déductibles. Amortissement impossible. C’est dans cette catégorie qu’il peut être intéressant de créer un déficit foncier car celui-ci est imputable sur les autres revenus à hauteur max de 10.700 €/an.


Sam69

Le 08/08/2016 à 10h37

#21 Signaler
Salut,

En fait, tu as plusieurs approches.

LMNP : Il faut prendre un cabinet comptable (1000€/an). Jusqu'à cette année, il y avait 915€ de déduction d'impôts pour la prise d'un cabinet comptable. Il faut également rajouter à cela, un Centre de Gestion Agrée (environ 300€/an). Si les studios te branchent et que tu veux minimiser les risques, alors oriente toi vers un LMNP auprès d'un promoteur. Tu signes un bail de 9 ans avec le leader par ex et les paiements sont réguliers (en tout les cas pour ma part). D'autres gestionnaires d'immeubles sont par contre en difficulté et ne payent pas les propriétaires de logement.
L'avantage est que ce type de bien est que tu peux arriver à effacer totalement tes impots (car oui, tu vas payer des impôts sur les revenus locatifs que tu perçois).
Un inconveniant (aussi pour moi) est que tu ne pourras jamais y faire habiter un de tes enfants, parents, connaissance ou je ne sais qui ! Le bien est loué à un gestionnaire, c'est lui qui se demerde pour le louer qu'il y arrive ou pas !

Concernant la location nue, pour moi, c'est la plus simple et la moins onéreuse. L'avantage est que tu prends un logement ancien (jamais dans le neuf).
Tu déduits toutes tes charges (impôts fonciers, charges de copro, intérêt du prêt, assurances diverses etc..).
Par contre, tu payes des impôts sur le surplus qu'il te reste.

Plus du es dans une tranche d'imposition élevée et plus la déduction est inintéressante.

Enfin, pour moi, la solution idéale, c'est l'autofinancement. (loyer percu=prêt remboursé).

Pastek

Le 08/08/2016 à 13h03

#22 Signaler
Aujourd'hui on peut emprunter à 2% et placer son argent à 3% dans une assurance vie sécurisé. Tu vois où je veux en venir?
Ca serait pas intelligent de mettre ton propre argent dans un studio/appart..
Sauf que personne ne te prêtera de l'argent pour le placer sur une AV. ;)
Par contre juste pour info pour ceux qui veulent investir dans l'immobilier sans avoir les contraintes de l'achat locatif, il y a les SCPI. Et il est possible d'emprunter pour investir dedans. :)
Akpro

Le 08/08/2016 à 13h09 (Modifié le 08/08/2016 à 13h10)

#23 Signaler
Aujourd'hui on peut emprunter à 2% et placer son argent à 3% dans une assurance vie sécurisé. Tu vois où je veux en venir?
Ca serait pas intelligent de mettre ton propre argent dans un studio/appart..
Sauf que personne ne te prêtera de l'argent pour le placer sur une AV. ;)
Par contre juste pour info pour ceux qui veulent investir dans l'immobilier sans avoir les contraintes de l'achat locatif, il y a les SCPI. Et il est possible d'emprunter pour investir dedans. :)

Ce qu'il fallait comprendre dans mon message, c'est que si tu as 50k au lieu de payer l'appartement ou utiliser cette argent pour un apport, il vaut mieux le placer dans une AV et faire un emprunt à la banque pour acheter l'appartement vu les taux.
C'était en réponse à la question de younous31.
willow49

Le 08/08/2016 à 13h17

#24 Signaler
Salut

J'ai personnellement opter pour le LMNP au réel, madame étant comptable cela aidant.

Mes critères :
- ville d'Angers donc ville étudiante
- bail meublé donc 1 an renouvelable
- du studio pas plus de 25m², car entre chaque location tous les 2/3 ans en 2 jours tu as tout remis propre (peinture, joints...)
- Syndic bénévole
- immeuble sans ascenseur, sans gardien, sans espaces vert...

En tant que proprio, tu as à charge :
- Le prêt
- Assurance propriétaire bailleur obligatoire
- CFE, CSG....
- Foncier
- Entretien courant

J'ai pour le moment 2 studios, à part un peu de temps cela ne me coûte rien, l'investissement est blanc car le foncier est payer par les loyers + charges.
Grâce au LMNP, je ne paye pas d'impôts sur les loyers perçues, et mon déficit reportable fait que je suis sûr de na pas être imposés pendant 10 ans, 12 max, donc jusqu'à la revente.

Attention à la loi Pinel.... cela dépend de la situation de chacun. Nous sommes un couple marié, et dans une tranche imposable où pépère Hollande commence à bien nous aimer... :D
Cela dit, à ce jour sans enfant.... donc investir en loi Pinel pour défiscaliser le tout, mais à partir d'un moment il y aura une demi part en plus, donc imposition divisée par 2.... cela n'est plus intéresssant.

vitalizo

Le 10/08/2016 à 12h00 (Modifié le 10/08/2016 à 12h05)

#25 Signaler
Salut
Tu veux prendre un appartement neuf / ancien / a rénové ?

si tu veux prendre du neuf pour défiscalisé il y a la loi Pinel qui te le permet.

Pour les impôts aussi faut bien réfléchir a quel type de location tu veux faire :

soit en meublé ( désavantage : bail de 1 ans, préavis de 1 moi / avantage abattement de 50% des recettes)
Mais pour la déclaration "je" crois que c'est carrément plus compliqué a faire mais niveau impôt c'est cadeau ..

soit en non meublé, bail de 3 ans mais 3 moi de préavis

après tu as 2 régimes possible, soit en micro bic soit en réel
En micro bic tu as un abattement de 30%
En réel tu peux déduire pas mal de truc notamment :
(petit copié/collé d'un site..)

les factures d’entretien et de réparations
la taxe foncière (si le bien est inscrit à l’actif)
les frais d’assurance (si le bien est inscrit à l’actif)
les frais de gestion
les honoraires de l’expert comptable
les frais de procédure en cas de litige avec un locataire
les abonnements et consommations divers intégrés dans le montant du loyer mais dont la facturation vous est adressée (par exemple facture téléphonique, abonnement internet)
les intérêts de l’emprunt majorés des frais de dossier et de constitution des garanties et prime d’assurance (si le bien financé est inscrit à l’actif)
les droits d’enregistrement et les frais de notaire relatifs à l’acquisition des locaux (si ceux-ci sont inscrits à l’actif)
les provisions pour risques (par exemple : risque d’impayé)

Une fois que t'es au frais réel c'est pour 3 ans mini par contre, c'est bien pour déduire les intérêt de ton prêt, et si tu as des ravalements de façades a 10k par exemple ca peut valoir le coup de d'y passer pour 3 ans par exemple.

En gros il faut calculé toutes les charges que tu auras sur l'année avec assurance /

Après pour voir le plus intéressant il faut que tu calcul le % de charge que tu auras par années pour voir ce qui est le mieux.

Il faut pas oublié que loué un appartement c'est pas forcement le meilleur investissement à faire, ça peut être plein d'emmerde, et très fatiguant ! faut avoir du temps a y consacré, les assurances impayés faut bien lire les conditions ...
Les appartements qui ont la meilleur rentabilité locative c'est generallement des studio


Salut, alors
je souhaite soit prendre un appart neuf ou très récent. Je n'ai pas le temps de le rénover. Pour les impôts, je suis à 600 euros cette année (1 000 les années précédentes, j'ai bénef cette année). Je tourne à 22k par an.

1/ "les abonnements et consommations divers intégrés dans le montant du loyer mais dont la facturation vous est adressée". Je ne comprends pas. Si le locataire ne paye pas sa facture, c'est pour ma pomme ?

De manière plus générale, dans l'idéal, mon loyer me rembouserait mes charges (prêt + impôts fonciers). Après s'il faut sortir 50euros par moi pour combler le tout. Je peux me le permettre.
Maintenant, quelqu'un a évoqué l'assurance-vie qui serait plus rentable. Je vais y réfléchir car c'est vrai que ca apporte moins d'emmerdes qu'un bien immobilier.
vitalizo

Le 10/08/2016 à 12h22

#26 Signaler
Je reviens vers vous sur l'assurance vie.

Comment faire pour savoir lequel (entre achat d'un bien / assurance vie) est le plus rentable ? Qui allé voir ? agence immo ?

Car dans mes calculs basiques, j'arrive toujours à la conclusion qu'un studio est plus rentable (de l'ordre de 10k de plus sur 10 ans).



Pastek

Le 10/08/2016 à 13h00

#27 Signaler
Je reviens vers vous sur l'assurance vie.

Comment faire pour savoir lequel (entre achat d'un bien / assurance vie) est le plus rentable ? Qui allé voir ? agence immo ?

Car dans mes calculs basiques, j'arrive toujours à la conclusion qu'un studio est plus rentable (de l'ordre de 10k de plus sur 10 ans).
Faudrait voir tes calculs déjà, mais c'est difficile à savoir pour un bien immobilier. Le bien peut être vide pendant plusieurs mois, tu peux avoir des travaux imprévus à faire... Donc c'est compliqué à faire un calcul exact.
L'AV est déjà un peu plus facile à calculer en estimant que les taux vont un peu baisser dans les années à venir.
Tu as calculé tout ça net d'impôts ?
Isukthar

Le 10/08/2016 à 13h00

#28 Signaler
Pourquoi opposer les 2 ? Le mieux est d'emprunter pour l'appart (les taux sont très faibles) et de payer cet emprunt avec les loyers.
Si tu as de l'argent de côté que tu pensais utiliser comme apport, tu le places sur des AV.
willow49

Le 10/08/2016 à 13h02

#29 Signaler

Déjà une chose qu'il faudrait savoir, c'est si tu as l'apport complet ou non.

Une banque ne te fera pas un prêt pour placer sur une AV.....

SI tu as l'apport complet, c'est une bêtise, à mon sens, de l'investir dans un bien.
Si c'est la cas, alors places tout en AV, et prends un bien à crédit.
vitalizo

Le 10/08/2016 à 14h32

#30 Signaler
Non aucun apport
funjuju

Le 10/08/2016 à 14h43

#31 Signaler
Non aucun apport

Les banques ne financent en général que 100% du biens immobiliers donc frais d'agences, frais de notaires, assurances de prêt tu dois les payer en apport
vitalizo

Le 10/08/2016 à 15h21 (Modifié le 10/08/2016 à 15h22)

#32 Signaler
Non, ma banque veut bien tout me prendre.
Je vais aller dans une agence cette aprem histoire déjà d'en apprendre sur les dispositifs (pinel et LMNP) car c'est très flou pour moi.
funjuju

Le 10/08/2016 à 15h22

#33 Signaler
Non, ma banque veut bien tout me prendre.

C'est pas courant mais tant mieux pour toi ...
Webdev33

Le 10/08/2016 à 15h43

#34 Signaler
Hello.

Je ne suis pas encore investi dans l'immo, mais je me suis pas mal renseigné.

La défiscalisation Pinel ou autres c'est de la merde.

Tu vas payer tellement plus cher à l'entrée ton logement que c'est pas intéressant et il faut respecter les contraintes ...

En LMNP c'est beaucoup plus intéressant et tu peux ne pas payer d'impôt sur tes revenus immobiliers, par contre cash flow positif obligé si tu te lances dedans, faut dégager des sous tous les mois sans mettre la main à la poche.
vitalizo

Le 10/08/2016 à 16h34

#35 Signaler
"cash flow" c'est la diff entre les recettes et les dépenses ?
willow49

Le 10/08/2016 à 17h38 (Modifié le 10/08/2016 à 17h40)

#36 Signaler
Non aucun apport

Les banques ne financent en général que 100% du biens immobiliers donc frais d'agences, frais de notaires, assurances de prêt tu dois les payer en apport

Aucun apport n'est obligatoire.
Sur chacun des mes biens, ils ont été financés à 100% par la banque, apport 0€.

On s'est même payé le culot pour le 2ème de négocier avec le notaire de ne pas bloqué 3K€ le temps du compromis, le vendeur était d'accord :D



Non, ma banque veut bien tout me prendre.
Je vais aller dans une agence cette aprem histoire déjà d'en apprendre sur les dispositifs (pinel et LMNP) car c'est très flou pour moi.

Attention aux agences.... c'est pas forcément les mieux calés.
Et pour le LMNP, je ne pense pas qu'ils t'orientent vers ça car dans 99% des cas les LMNP font fi des agences ou autre syndic pour optimiser les coûts.
funjuju

Le 10/08/2016 à 18h02

#37 Signaler
Non aucun apport

Les banques ne financent en général que 100% du biens immobiliers donc frais d'agences, frais de notaires, assurances de prêt tu dois les payer en apport

Aucun apport n'est obligatoire.
Sur chacun des mes biens, ils ont été financés à 100% par la banque, apport 0€.

On s'est même payé le culot pour le 2ème de négocier avec le notaire de ne pas bloqué 3K€ le temps du compromis, le vendeur était d'accord :D

Ils ne sont peut être pas obligatoires au sens légal, maintenant si la banque te dit on accepte de financer que le prix de la maison et pas les frais annexes techniquement si tu ne mets pas d’apports la banque ne te file pas de prêt
Webdev33

Le 11/08/2016 à 10h13

#38 Signaler
"cash flow" c'est la diff entre les recettes et les dépenses ?

Bonjour.

En gros c'est ce qui te reste par mois quand tu as tout déduit (emprunt, charges mensuelles, impôts, taxes, frais divers ...).

Attention à prévoir une marge de sécurité (loyer en payé / en retard / vacances locatives / travaux non prévus)
funjuju

Le 11/08/2016 à 10h36 (Modifié le 11/08/2016 à 10h37)

#39 Signaler
Et les SCPI : il n'y a pas un peu moins de risque justement par rapport au impayés / travaux / retard ? Parce que sur un appart on est tout seul alors que SCPI on est techniquement avec d'autres milliers de proprios du coup le risque est réparti non ?
willow49

Le 11/08/2016 à 11h26

#40 Signaler
Non aucun apport

Les banques ne financent en général que 100% du biens immobiliers donc frais d'agences, frais de notaires, assurances de prêt tu dois les payer en apport

Aucun apport n'est obligatoire.
Sur chacun des mes biens, ils ont été financés à 100% par la banque, apport 0€.

On s'est même payé le culot pour le 2ème de négocier avec le notaire de ne pas bloqué 3K€ le temps du compromis, le vendeur était d'accord :D

Ils ne sont peut être pas obligatoires au sens légal, maintenant si la banque te dit on accepte de financer que le prix de la maison et pas les frais annexes techniquement si tu ne mets pas d’apports la banque ne te file pas de prêt

Personellement, une banque qui ne veut pas financer des frais alors que ça ne fait qu'augmenter le montant d'emprunt, donc le coût global du crédit, j'en ai jamais vu.

D'autant plus qu'avec le statut LMNP au réel, les frais de notaire sont des charges a déduire, tout comme les intérêts de crédits, les frais de dossier......... afin de créer un déficit reportable.

Donc si ton banquier est pas trop neuneu et qu'il veut te signer, il a surtout pas intérêt à te demander un apport.

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