Rachat de crédit

Posté par bigdragon le 06/04/2015 à 20h47

Rachat de crédit

Le 06/04/2015 à 20h47

Bonsoir à tous, je ne suis pas du tout un expert en prêt immo et j'aurais donc besoin de vos lumières :

J'ai acheté il y 5 mois un appartement et j'ai pu emprunter sans apport auprès du crédit foncier, les frais de notaire sont payé par un genre de prêt à la consommation, environ 9000€ à 3.6%.
Le taux est élevé mais j'ai pas vraiment eu le choix.
Pour le reste du prêt j'ai un taux de 3.1%
Est ce que vous pensez que je peux déjà faire un rachat de crédit auprès d'une banque sur le prêt à 9000€ et sur une partie de mon prêt principale à 3.1% histoire faire baisser le taux global ?

Merci d'avance.

24 commentaires

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kayjee

Le 06/04/2015 à 20h51

#1 Signaler
vu le montant je ne pense pas qu'un rachat soit intéressant. Mais pourquoi les frais de notaires ne sont pas compris dans ton emprunt immobilier ?
Et pour avoir une idée si le rachat est intéressant ou pas il faudrait connaître :
- la durée du crédit en cours
- les pénalités en cas de remboursement anticipé (généralement 3% du montant restant dans le cas d'un crédit immo, sauf négociation en amont, mais pour un crédit à la consommation je ne sais pas, j'en ai jamais ça)
toutrisque

Le 06/04/2015 à 20h55

#2 Signaler
généralement il est d'usage d'apporter les frais de notaire en apport au minimum...
prêt a la consommation pour les payer xS
bigdragon

Le 06/04/2015 à 21h01

#3 Signaler
Ouep mais certaines banques permettent d'emprunter à 110% mais dans le cas du crédit foncier les frais de notaire c'est en fait un crédit à part.
N'ayant pas l'apport nécessaire et ayant eu un gros coup de coeur pour un appart (et aussi pour ne pas louper une assez bonne affaire) c'était la seule solution pour moi.

Effectivement j'ai des pénalités de remboursement sur mes 2 crédits, je regarderais ça.
Ce que je pensais plus faire c'était faire un rachat du crédit de 9000€ + une partie de mon principale (crédit sur 25 ans) vers un autre avantageux, mais je n'y connais pas grand chose et je ne sais vraiment comment fonctionne les rachats de crédits.
J-C

Le 06/04/2015 à 21h07 (Modifié le 06/04/2015 à 21h10)

#4 Signaler
Je pense pas que tu puisse scinder ton crédit principal de la sorte, un remboursement partiel va te couter plus cher que ceux que tu vas gagner sans compter tes mensualités qui risque d'être très élevé au départ si tu cumules avec un autre crédit (ce qui doit déjà être un peu le cas d'ailleurs), 5 mois aprés l'achat çà me semble trés dur de pouvoir espérer gagner quelquechose mais je me trompe peut être, je suis pas un spécialiste...
sinon essaye de faire des simulations pour voir déjà ce qu'on te propose : http://www.meilleurtaux.com/rachat-de-credits/index.html
johnfr

Le 07/04/2015 à 3h02 (Modifié le 07/04/2015 à 3h31)

#5 Signaler
Désolé .. c'est impossible!
Tu ne peux pas transformer un crédit à la consommation (ie ton emprunt de 9000€) en un crédit immobilier - quand bien même il s'agit des frais de notaire à l'origine. "Oui" c'est possible d'inclure ces frais de notaire dans un prêt immobilier mais il fallait le faire lors de l'achat. C'est trop tard maintenant.

J'imagine que la banque t'aura demandé d'apporter les frais de notaire ...une condition imposée pour accorder ton prêt immo?!

Tu ne pourras que renégocier ton prêt principal immobilier pour un autre en payant des pénalités dans la mesure où il s'agit d'un rachat de crédit par la concurrence - à voir dans les conditions de ton prêt pour le montant maximum des pénalités à payer. Pour que cela soit rentable, il faudrait que les taux aient décalés d'environ 1% en 5 mois écoulés ... ce qui parait peu probable.

Par contre, tu peux renégocier sans problème le taux de ton assurance sur le prêt principal ... en choisissant une délégation d'assurance. C'est possible si ton emprunt à moins d'1 an .. ce qui est le cas pour toi.
Pour gagner de l'argent, il faut demander à être assuré sur la base du "capital restant dû" et non du "capital initial" - ce que propose les banques. Pour faire simple, tu empruntes 100k€, tu payes une assurance sur 100k€ la première année, puis 98k€ la seconde et pas encore 100k€ puisque 2k€ sont déjà remboursés (mon exemple)... Seul hic, la banque actuelle peut prétexter qu'il ne s'agit pas de la même assurance emprunteur, à toi de prouver le contraire ... ;)

http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F1671.xhtml
bigdragon

Le 07/04/2015 à 9h03

#6 Signaler
Merci pour ces infos ;)

Pour l'assurance, à priori je ne pourrais pas la changer car du fait d'un emprunt à 110% ma conseillère du crédit foncier m'a certifié qu'elle ne pourrait pas la remplacé car leur assurance intégrait le prêt pour les frais de notaire et donc il y avait une close rendant impossible la résiliation.
absolut

Le 07/04/2015 à 9h48

#7 Signaler
tu peux tjrs faire de la déliaison d'assurance...toute clause qui t'en empecherait serait abusive...il y a eu d'ailleurs récemment une loi qui permet de le faire n'importe quand au bout d'un an (à vérifier, plus d'histoire de date anniversaire et autre...voir peut etre même quand tu veux)

et comme deja dit, regarde sur meilleurstaux pour les simulations, mais avec le rachat du crédit et les pénalités (plafonnées de mémoire, mais à combien, je ne me souviens plus), juste au bout de 5 mois, ca risque d'etre chaud.
PetitPoids

Le 07/04/2015 à 10h23 (Modifié le 07/04/2015 à 10h30)

#8 Signaler
Salut,
Le taux du crédit immobilier me paraît élevé (j'ai acheté il y a quelques mois à un taux plus intéressant) et je pense que tu peux trouver mieux. Meilleurtaux.com annonce 2.19 sur 25 ans et si ta situation est "acceptable" pour uen banque je ne vois pas pourquoi tu ne les obtiendrais pas. Ça fait 0.9 % de moins que ton prêt actuel et au dessus de 1% c'est intéressant de le faire racheter. Cependant vu qu'il te reste 25 ans (enfin 24 ans et 8 mois... :P) à rembourser, c'est à dire une logue durée je pense que c'est quand même bien intéressant.
Ce que je peux conseiller/t'informer :
- Les pénalités liées au remboursement du prêt sont de maximum 6 mois d’intérêts. par exemple si tu as une mensualité de 1000 euros dont 200 euros d’intérêts tu auras maximum 6 x 200 euros de frais de remboursement anticipé.
- Donnes nous toutes les infos pour qu'on puisse te dire si c'est intéressant : Montant initial du pret immo, durée, taux (hors et avec assurance si tu peux)
- Négocie l'assurance comme l'a dit très justement johnfr il y a un gris gain à faire sur l'assurance et il faut qu'elle soit dégressive au fur et à mesure que tu paie ton pret se rembourse. (La 25 année elle ne doit plus être aussi chère que la première car le montant qu'elle couvre est bien moins important). Perso en passant par une délégation d'assurance j'ai économisé 25% du coût de l'assurance et ca fait des milliers d'euros... -_-'
- Essaie de voir un courtier ou mieux si tu en as la possibilité un courtier payé par le 1% patronal de ton employeur (il sera gratuit et n'aura pas d'interet à te proposer telle ou telle banque...)
A mon avis ça vaut le coup de se casser la tête parce que tu as acheté un peu vite si j'ai bien compris pour ne pas rater un appart et maintenant que tu as le temps ça vaut le coup de pencher sur le montage financier car tu peux potentiellement gagner pas mal d'argent
bigdragon

Le 07/04/2015 à 13h30 (Modifié le 07/04/2015 à 13h34)

#9 Signaler
Effectivement le taux est élevé car je n'avais pas d'apport, et le crédit foncier est l'une des seules banques à avoir accepté un crédit à 110%
Avec 10 000€ d'apport j'aurais pu avoir mieux mais je ne regrette pas ce choix, maintenant j'aimerais juste l'optimiser.

Pour le remboursement anticipé, j'ai trouvé ça pour le crédit foncier, ça rejoins tes dires PetitsPoids :
http://creditfoncier.com/glossary/indemnite-de-remboursement-anticipe/

Voici les infos de mon crédit :
- 9000€ à 3.6% sur 8 ans
- 110 000€ à 3.1% sur 25 ans
Pour l'assurance il me semble que c'est 0.2%, faut que je regarde mieux ce point la pour vérifier si c'est uniquement l'assurance du plus gros prêt ou si ça inclus les 2.
Et bien sur l'assurance n'est pas dégressive... (je n'était pas au courant de cette possibilité et la conseillère ne m'en a absolument pas parlé).

Je sais que dans cette assurance si je revend mon appartement dans les 5 ans en dessous du prix d'achat la différence est complétée (jusqu'à 20 000€) sans surcoût de ma part. Et d'après ma conseillère c'était cette option (obligatoire chez eux pour un prêt à 110%) qui bloquait le changement d'assurance. Donc d'après elle je suis bloqué à ce niveau.
el_fennec1

Le 07/04/2015 à 13h41

#10 Signaler
Tu peux toujours aller voir un courtier en prêt, il sera plus à même de savoir si un rachat est possible et surtout valable ;)
pierre28

Le 07/04/2015 à 13h42

#11 Signaler
tu peux tjrs faire de la déliaison d'assurance...toute clause qui t'en empecherait serait abusive...il y a eu d'ailleurs récemment une loi qui permet de le faire n'importe quand au bout d'un an (à vérifier, plus d'histoire de date anniversaire et autre...voir peut etre même quand tu veux)
Pas au crédit foncier.

Ils sont certainement hors la loi, mais personnellement j'ai laissé tombé après le refus, j'ai regardé sur internet et certains en sont à 10 LRAR (5€ à chaque fois xS ) sans certitude d'arriver à avoir gain de cause un jour ...
Il serait temps qu'une association de consommateur s'intéresse à ces pratiques et leur colle un bon procès.
marceldu64

Le 07/04/2015 à 13h43

#12 Signaler
Merci pour ces infos ;)

Pour l'assurance, à priori je ne pourrais pas la changer car du fait d'un emprunt à 110% ma conseillère du crédit foncier m'a certifié qu'elle ne pourrait pas la remplacé car leur assurance intégrait le prêt pour les frais de notaire et donc il y avait une close rendant impossible la résiliation.

Mensonge, loi Hamon, madame veut juste garder sa prime :)
Pour une assurance d'un prêt immobilier, t'as 1an pour en changer


Les taux ont pas mal baissé ces derniers mois, suite à l'injection mensuelle de fonds par la banque européenne.
Un collèque a eu un emprumt pour une maison a 2.4 ou 2.6%
deportivo79

Le 07/04/2015 à 13h47

#13 Signaler
Ce qu'il faut quand on rachète un crédit c'est aussi pouvoir augmenter le remboursement un minimum, un amis par empruntis est passé a 1.97% sur 20 ans, ce qu'il faut pour que ton taux baisse c'est aussi raccourcir la durée du pret en rajoutant 20/30€ par mois.

Après je ne comprend pas trop l'idée du 110%, car si ton crédit pour frais de notaire était incorporé au final il t'aurais revenu moins cher, après c'est vrais qu'en fonction de la situation (j'ai un peu eu la même expérience) c'est des fois compliqué de refuser quand enfin une banque accepte le dossier, enfin c'est la première fois que je vois ca.

Je serais toi je ferai un rachat complet de ton crédit par une autre banque via un courtier, ce qui te permettrait d'avoir -0.7% si tu passes sur 20 ans facilement, et la différence tu peux la rattraper en prenant une assurance en dehors de ta nouvelle banque, car si tu n'as pas de problème de santé particulier ca te couteras moins de 6€ par mois contre en général 20€
deportivo79

Le 07/04/2015 à 13h52

#14 Signaler
tu peux tjrs faire de la déliaison d'assurance...toute clause qui t'en empecherait serait abusive...il y a eu d'ailleurs récemment une loi qui permet de le faire n'importe quand au bout d'un an (à vérifier, plus d'histoire de date anniversaire et autre...voir peut etre même quand tu veux)
Pas au crédit foncier.

Ils sont certainement hors la loi, mais personnellement j'ai laissé tombé après le refus, j'ai regardé sur internet et certains en sont à 10 LRAR (5€ à chaque fois xS ) sans certitude d'arriver à avoir gain de cause un jour ...
Il serait temps qu'une association de consommateur s'intéresse à ces pratiques et leur colle un bon procès.

Attention il me semble que c'est uniquement les nouveaux contrats que l'on peut résilier tous les ans à la date anniversaire, les contrats souscrits avant la loi de mémoire ne sont pas concernés
el_fennec1

Le 07/04/2015 à 13h55

#15 Signaler
Et la banque est en droit de refuser si les garanties de la nouvelle assurance sont moins bonne que l'actuelle...

Autant dire qu'avec toutes les petites lignes c'est pas gagné |o
douda68

Le 07/04/2015 à 13h58 (Modifié le 07/04/2015 à 14h05)

#16 Signaler
Salut, par expérience je te dirai qu'une banque qui te rachèterait le prêt immobilier voudrait le racheter en intégralité, et en incluant également le prêt conso (possible de l'intégrer, cf Loi Lagarde).
Le but d'une banque lorsqu'elle récupère un bon client étant de récupérer une relation complète afin d'avoir une meilleure visibilité du risque, de limiter la concurrence et de pouvoir te vendre faire profiter du maximum de services.

Par contre, si il y a 5 mois les banques ne souhaitaient pas te financer ... je ne pense pas qu'aujourd'hui la donne soit plus favorable, sauf si la situation a évolué de manière significative.
D'autant plus que la banque estimera que tu ne seras jamais un client "fidèle" et que tu n'hésiteras pas à la quitter ...
Et quand tu lui présenteras ton dossier en disant que les frais de notaire ont été financés par un prêt perso ... Tu risques des les refroidir aussi (perso je n'avais jamais vu ça, alors que j'ai monté plusieurs dossiers de financement à 115%).


Après c'est sûr que si tu trouves une banque pour le rachat, étant donnée la durée résiduelle tu y gagneras très surement, même avec une diminution de taux de 0,50 seulement et surtout, la diminution de taux devrait pouvoir te permettre de réduire l'emprunt à 20 ans (en gardant une mensualité équivalente) et le coût final sera largement moins cher.
La mensualité diffère souvent d'une centaine d'euros seulement entre 20 et 25 ans ... bien sûr tout dépend du montant emprunté ... (en cause la différence de taux ... encore une fois on revient à la notion de risque pour la banque). Le coût total par contre diffère grandement car tu amortiras beaucoup moins de capital dans un premier temps.


Source : je suis chargé de clientèle pro en banque depuis plusieurs années, avec un historisuqe sur le marché des particuliers


EDIT : il faudra également que tu penses que le nouvel emprunt te fera partir avec un capital à rembourser plus élevé puisqu'il devra intégrer les frais d'hypothèque, de pénalités (contractuellement pour toutes les banques c 'est la même chose : 3% du capital restant plafonné à 6 mois d'intérêts ... les clauses dérogatoires sont généralement pour des remboursements anticipés sur fonds propres ... dans le cadre d'un rachat de prêt tu as les pénalités à presque tous les coups) et de dossier si tu n'as pas les moyens de les payer ...
johnfr

Le 07/04/2015 à 14h35 (Modifié le 07/04/2015 à 17h02)

#17 Signaler
Effectivement le taux est élevé car je n'avais pas d'apport, et le crédit foncier est l'une des seules banques à avoir accepté un crédit à 110%
Avec 10 000€ d'apport j'aurais pu avoir mieux mais je ne regrette pas ce choix, maintenant j'aimerais juste l'optimiser.

Pour le remboursement anticipé, j'ai trouvé ça pour le crédit foncier, ça rejoins tes dires PetitsPoids :
http://creditfoncier.com/glossary/indemnite-de-remboursement-anticipe/

Voici les infos de mon crédit :
- 9000€ à 3.6% sur 8 ans
- 110 000€ à 3.1% sur 25 ans
Pour l'assurance il me semble que c'est 0.2%, faut que je regarde mieux ce point la pour vérifier si c'est uniquement l'assurance du plus gros prêt ou si ça inclus les 2.
Et bien sur l'assurance n'est pas dégressive... (je n'était pas au courant de cette possibilité et la conseillère ne m'en a absolument pas parlé).

Je sais que dans cette assurance si je revend mon appartement dans les 5 ans en dessous du prix d'achat la différence est complétée (jusqu'à 20 000€) sans surcoût de ma part. Et d'après ma conseillère c'était cette option (obligatoire chez eux pour un prêt à 110%) qui bloquait le changement d'assurance. Donc d'après elle je suis bloqué à ce niveau.

Juste quelques remarques :
- 0,2% est un bon taux mais bien sûr ... cela aurait été mieux si appliqué sur un "capital restant dû" et non "initial" - les banques gagnent de l'argent ici.... Ton assurance emprunteur est bien renégociable auprès d'un concurrent mais UNIQUEMENT sous réserve que ta banque l'accepte et cette dernière demande logiquement les mêmes caractéristiques de départ. Soit ici avec une possibilité de compléter à hauteur de 20% une mévente de ton appt. Ce qui est quasi impossible à trouver d'après la conseillère - je ne connaissais pas non plus ce type d'option. Donc, c'est mort pour toi pour renégocier ton assurance emprunteur - sauf à se renseigner sur cette option de "20%" chez la concurrence.
- Prêter 110% de la valeur d'un appt (ie la valeur de l'appt + les frais de notaire) est un risque pour la banque que le comité de crédit peut refuser de prendre. Je comprends que la conseillère avait donc un refus sur ton dossier avec les frais de notaire inclus .... c'est pourquoi elle a accepté de te monter en parallèle un crédit à la consommation et elle aura présenté cette somme en apport personnel dans son dossier concernant ton prêt immobilier. Cela t'aura permis de conclure ta transaction - ton objectif premier. ;)
- Tu restes bloqué avec ton crédit à la consommation car il ne peut pas être racheté (loi Lagarde exclue les emprunts à la consommation liés à des frais d'acquisition d'un bien immobilier, c'est possible uniquement si cela concerne des réparations/travaux immobiliers).
- Toutefois le rachat de ton crédit immobilier "principal" reste possible ... sous réserve de trouver une autre banque et que cela soit rentable pour toi car il y aura des pénalités à payer. Le mieux est donc de demander deux prêts à cliquet (ou à pallier selon les banques) - cela permet de lisser les taux et donc de profiter de la courbe des taux-, taux fixes bien sûr, une délégation d'assurance sur l'emprunt basée sur un capital restant dû ... et une caution bancaire (et moins une hypothèque ou privilège du prêteur de deniers). C'est possible selon ton profil ... mais si tu as galéré pour trouver ton emprunt initial, je doute que tu puisses avoir mieux. Tu ne risques rien à essayer! :)
pierre28

Le 07/04/2015 à 14h38

#18 Signaler
Attention il me semble que c'est uniquement les nouveaux contrats que l'on peut résilier tous les ans à la date anniversaire, les contrats souscrits avant la loi de mémoire ne sont pas concernés
Je l'ai fait pour mon prêt principal souscrit en même temps que le PTZ et ça n'a pas posé de souci.
Le CFF m'a parlé d'assurance groupe qui ne serait pas résiliable, apparemment il y a un flou juridique sur le sujet et même devant un juge on est jamais sûr de la décision qui sera rendue.
bigdragon

Le 07/04/2015 à 14h51

#19 Signaler
En fait la plupart des banques refusais mon dossier car je n'avais pas l'apport, si je l'avais eu, j'aurais pu emprunter la même somme voir plus sans problème.
Donc je me dis qu'aujourd'hui, vu que j'ai réussi à emprunter, la raison du refus (le manque d'apport) n'est plus vraiment d'actualité et que donc une banque pourrait me racheter mon crédit.
A moins qu'un apport soit nécessaire lors d'un rachat ?
Qu'en pensez vous ?

Pour l'assurance je pense que johnfr résume bien la situation, ça sera donc difficile de gagner la dessus.
johnfr

Le 07/04/2015 à 14h51 (Modifié le 07/04/2015 à 15h19)

#20 Signaler
Salut, par expérience je te dirai qu'une banque qui te rachèterait le prêt immobilier voudrait le racheter en intégralité, et en incluant également le prêt conso (possible de l'intégrer, cf Loi Lagarde).
......

Ci-contre les exclusions de la loi Lagarde
Sont exclues "les opérations de crédit destinées à permettre l'acquisition ou le maintien de droits de propriété ou de jouissance d'un immeuble existant ou à construire," source http://www.loilagarde.org A titre commercial, c'est toutefois possible! ....mais il faudra peut-être payer des pénalités/frais de rachat puisque hors contexte loi Lagarde. -_-'

Je rejoins ton analyse à 100% pour le reste ! :) :)
deportivo79

Le 07/04/2015 à 15h42

#21 Signaler

Par contre, si il y a 5 mois les banques ne souhaitaient pas te financer ... je ne pense pas qu'aujourd'hui la donne soit plus favorable, sauf si la situation a évolué de manière significative.
D'autant plus que la banque estimera que tu ne seras jamais un client "fidèle" et que tu n'hésiteras pas à la quitter ...

Oui et non, car avec un crédit autour de 2% sur 20 ans tu seras obligatoirement chez eux jusqu’à la fin du prêt, tu ne pourras jamais retrouvé plus bas, donc un nouveau rachat de crédit sera irréalisable, ce qui est bon pour eux, après tu peux toujours mettre en avant le fait de ramener des contrats assurances chez la banque (si ils restent un minimum compétitif).

Après je te conseillerai aussi une caution bancaire plutôt qu'une hypothèque si tu fait un rachat tu peux économiser 500€ /600€ ca peut payer les frais de dossiers


douda68

Le 07/04/2015 à 16h45 (Modifié le 07/04/2015 à 16h46)

#22 Signaler
La garantie, c'est rarement le client qui la choisit ... Sauf si la garantie proposée par le client est jugée meilleure par la banque, ou si le client pèse très lourd.

Tu seras chez eux sur 20 ans pour le crédit, mais à l'heure actuelle, ce n'est pas sur le crédit que la banque gagne sa vie ... C'est sûr l'annexe. Un client avec un prêt à 2% et une assurance en délégation chez un autre assureur mais sans package au niveau du compte (carte, assurance etc.), sans assurance (MRH, Auto etc.), sans services annexes n'intéresse pas une banque.

Un gain très faible pour un risque important.


PS : si tu veux intéresser une banque, dis lui que tu aimerais aussi voir pour faire des devis assurance habitation etc.
bigdragon

Le 07/04/2015 à 16h59

#23 Signaler
Ouep, je vais essayer de voir avec la banque ou je suis depuis plus de 10 ans, il n'avait pas pu me faire un prêt à 110%, peut être que la il pourront me faire quelque chose d’intéressant.
deportivo79

Le 07/04/2015 à 17h21 (Modifié le 09/04/2015 à 8h59)

#24 Signaler
La garantie, c'est rarement le client qui la choisit ... Sauf si la garantie proposée par le client est jugée meilleure par la banque, ou si le client pèse très lourd.

Tu seras chez eux sur 20 ans pour le crédit, mais à l'heure actuelle, ce n'est pas sur le crédit que la banque gagne sa vie ... C'est sûr l'annexe. Un client avec un prêt à 2% et une assurance en délégation chez un autre assureur mais sans package au niveau du compte (carte, assurance etc.), sans assurance (MRH, Auto etc.), sans services annexes n'intéresse pas une banque.

Un gain très faible pour un risque important.


PS : si tu veux intéresser une banque, dis lui que tu aimerais aussi voir pour faire des devis assurance habitation etc.

Exactement ce que j'explique (pour moi avoir tous ses comptes chez la banque ou est le crédit était limpide), apres risqué et rentable tout est relatif, il faut voir la situation, si tu as des enfants ca les intéressent pour récupérer de l'épargne et de futures clients, si ta voiture est ancienne il faudra surement un crédit auto, je peux t'assurer que le gain n'est pas très faible pour le risque, surtout que la il a le temps de négocier, et pour la garantie, le courtier fera le nécessaire.

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