pret immobilier

Posté par sebH le 07/07/2015 à 11h52

pret immobilier

Le 07/07/2015 à 11h52

Bonjour,

Mon offre pour l'achat d'un appartement vient d'etre acceptee. Je suis donc a la recherche d'un pret.
Je me demandais si vous aviez des conseils pour une banque qui fait des bonnes conditions. Je suis dans le Sud-Est, si ca change quelque chose.

Actuellement, j'ai:
- BNP: taux pitoyable mais l'assurance est bon marche et j'ai reussi a fortement negocier les frais de dossier ainsi que les frais mensuels pour la Visa
- Caisse d'Epargne: excellent taux, ils s'allignent sur la BNP pour l'assurance (mais moins bonne couverture... je sais que je peux la prendre ou je veux...) par contre, frais de dossier et frais mensuels eleves. Au total ca me revient plus cher qu'a la BNP...

Vous auriez des conseils?
Merci!

61 commentaires

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Alexpulsion

Le 07/07/2015 à 11h57 (Modifié le 07/07/2015 à 11h58)

#1 Signaler
Essaye boursorama... Ils font des prêts, sont très agressifs par rapport aux autres concurrents... Sinon un courtier !
Pendergast

Le 07/07/2015 à 12h04

#2 Signaler
INg est très compétitif

après les taux sont tellement bas, regarde les banques physiques ;)
Romm

Le 07/07/2015 à 12h06

#3 Signaler
Idem qu'Alexpulsion. Tu vas sur Boursorama, et tu as directement ton futur taux. Tu peux aussi passer par un courtier. J'étais passé par Bourso, la majorité se fait par Internet, et ils disponibles au téléphone. Par contre les délais en été sont un peu plus long (comme toutes les banques) donc attention à tout envoyer rapidement.

Bourso ne pause aucun problème pour la délégation d'assurance (et tu payes 2-4 fois moins chère qu'ailleurs)
Pepette2988

Le 07/07/2015 à 12h06

#4 Signaler
Je suis passée par un courtier pour la construction de ma maison.Ca évite de te déplacer,il te demande les papiers qu'il a besoin et reviens vers toi lorsqu'il a fait les banques.
Pepette2988

Le 07/07/2015 à 12h07

#5 Signaler
et attention les taux commencent à remonter un peu ..Plus vite tu te positionnera plus tu gagneras
Romm

Le 07/07/2015 à 12h11

#6 Signaler
INg est très compétitif
Le crédit immobilier est nouveau chez ING, et les premiers retours étaient mauvais (taux plus élevés que bourso pendant la période où c'était accessible uniquement par téléphone). Ils se sont améliorés?
Toto93

Le 07/07/2015 à 12h13

#7 Signaler
Tu peux aussi passer par meilleurstaux.com (ce sont aussi des courtiers donc..). J'imagine que c'est là que tu as eu une idée des taux pratiqués. Sinon me concernant je suis client à La Banque Postale et j'ai fait un prêt immobilier chez eux. Ils étaient hyper compétitifs. Par contre quand j'ai voulu renégocier mon prêt (car les taux avaient baissé fortement) tu te heurtes à un mur mais comme toutes les banques je pense. La conseillère m'a dit alors qu'ils étaient très agressifs pour conquérir des nouveaux clients mais quand tu es clients nada. Évidemment si tu as un prêt chez eux tu auras un compte chez eux aussi mais ils ne sont pas chers et ne te font pas chier tous les jours pour te vendre un produit financier.
labeur

Le 07/07/2015 à 12h26

#8 Signaler
Tu peux aussi passer par meilleurstaux.com (ce sont aussi des courtiers donc..). J'imagine que c'est là que tu as eu une idée des taux pratiqués. Sinon me concernant je suis client à La Banque Postale et j'ai fait un prêt immobilier chez eux. Ils étaient hyper compétitifs. Par contre quand j'ai voulu renégocier mon prêt (car les taux avaient baissé fortement) tu te heurtes à un mur mais comme toutes les banques je pense. La conseillère m'a dit alors qu'ils étaient très agressifs pour conquérir des nouveaux clients mais quand tu es clients nada. Évidemment si tu as un prêt chez eux tu auras un compte chez eux aussi mais ils ne sont pas chers et ne te font pas chier tous les jours pour te vendre un produit financier.
Je suis dans la même situation que toi prêt à LBP il y a cinq ans et j'ai tenté une renégociation il y a six moi ! Rien à faire le plus bas qu'il me proposaient c'est 2.2 en tx nominal !!! Très loin du marché ! J'ai du faire racheter le crédit par une autre banque qui me proposait bien mieux.


PetitPoids

Le 07/07/2015 à 12h33

#9 Signaler
Ce que je te conseille cest d'aller voir un courtier. Il te proposera des taux inférieurs à ceux que tu peux obtenir en allant voir les banques.
Si ton employeur cotise au 1% patronal ce qui est obligatoire dans une bonne partie des sociétés (pas dans le public ou dans les toutes petites boîtes ) tu peux avoir un courtier gratuit et indépendant (renseigne toi au ce ou auprès des dp). Attention aux courtiers qui consultent que 3-4 banques...
Je suis passé par là cafpi une fois et ça s'est bien passé. Ça m'a coûté 1000 euros mais jai obtenu un taux inférieur à celui que lee banques proposent.
Pour l'assurance effectivement la délégation d'assurance est beaucoup moins chère (moitié moins) à garanties égales.
Enfin mon dernier conseil sera de comparer le coût total du crédit plus que les taux. Certains banquiers n'hésitent pas à t embrouiller entre teg, teg global, taux sans et avec assurance, ect. Tandis que le coût total du crédit englobe tout ça, c'est plus facile de comparer plusisleurs offres.
Si tu as d autres questions n hésite pas.
PetitPoids

Le 07/07/2015 à 12h34

#10 Signaler
Tu peux aussi passer par meilleurstaux.com (ce sont aussi des courtiers donc..). J'imagine que c'est là que tu as eu une idée des taux pratiqués. Sinon me concernant je suis client à La Banque Postale et j'ai fait un prêt immobilier chez eux. Ils étaient hyper compétitifs. Par contre quand j'ai voulu renégocier mon prêt (car les taux avaient baissé fortement) tu te heurtes à un mur mais comme toutes les banques je pense. La conseillère m'a dit alors qu'ils étaient très agressifs pour conquérir des nouveaux clients mais quand tu es clients nada. Évidemment si tu as un prêt chez eux tu auras un compte chez eux aussi mais ils ne sont pas chers et ne te font pas chier tous les jours pour te vendre un produit financier.
Je suis dans la même situation que toi prêt à LBP il y a cinq ans et j'ai tenté une renégociation il y a six moi ! Rien à faire le plus bas qu'il me proposaient c'est 2.2 en tx nominal !!! Très loin du marché ! J'ai du faire racheter le crédit par une autre banque qui me proposait bien mieux.


Pareil à la société générale, les banques rechignent à racheter leurs crédits. Financièrement cest plus intéressant de changer de banque mais...c'est chiant à faire.
Toto93

Le 07/07/2015 à 12h35

#11 Signaler
Tu peux aussi passer par meilleurstaux.com (ce sont aussi des courtiers donc..). J'imagine que c'est là que tu as eu une idée des taux pratiqués. Sinon me concernant je suis client à La Banque Postale et j'ai fait un prêt immobilier chez eux. Ils étaient hyper compétitifs. Par contre quand j'ai voulu renégocier mon prêt (car les taux avaient baissé fortement) tu te heurtes à un mur mais comme toutes les banques je pense. La conseillère m'a dit alors qu'ils étaient très agressifs pour conquérir des nouveaux clients mais quand tu es clients nada. Évidemment si tu as un prêt chez eux tu auras un compte chez eux aussi mais ils ne sont pas chers et ne te font pas chier tous les jours pour te vendre un produit financier.
Je suis dans la même situation que toi prêt à LBP il y a cinq ans et j'ai tenté une renégociation il y a six moi ! Rien à faire le plus bas qu'il me proposaient c'est 2.2 en tx nominal !!! Très loin du marché ! J'ai du faire racheter le crédit par une autre banque qui me proposait bien mieux.


Crédit pris en 2010 pour 15 ans. Du coup quand je suis allé voir les autres banques (société générale et BNP) ils étaient pas intéressés.
kye

Le 07/07/2015 à 12h37

#12 Signaler
Ce que je te conseille cest d'aller voir un courtier. Il te proposera des taux inférieurs à ceux que tu peux obtenir en allant voir les banques.
Alors, ça, ce n'est pas toujours vrai.
J'avais fait l'erreur d'aller voir un courtier (et surtout de signer un engagement avec lui), et j'avais des propositions plus intéressantes que ce qu'il me proposait. Et bien, j'ai quand même dû passer par lui (à cause de l'engagement), et lui payer sa commission d'escroc -_-'
PetitPoids

Le 07/07/2015 à 12h51 (Modifié le 07/07/2015 à 12h54)

#13 Signaler
Ce que je te conseille cest d'aller voir un courtier. Il te proposera des taux inférieurs à ceux que tu peux obtenir en allant voir les banques.
Alors, ça, ce n'est pas toujours vrai.
J'avais fait l'erreur d'aller voir un courtier (et surtout de signer un engagement avec lui), et j'avais des propositions plus intéressantes que ce qu'il me proposait. Et bien, j'ai quand même dû passer par lui (à cause de l'engagement), et lui payer sa commission d'escroc -_-'

Il a fallu que tu signes un engagement ? Je connais pas cet engagement mais légalement un courtier ne peut demander d être payé qu'apres obtention du prêt, je cite:

La loi MURCEF et l’article L.519-6 du code monétaire et financier disposaient qu’ « il est interdit à toute personne physique ou morale qui apporte son concours, à quelque titre que ce soit et de quelque manière que ce soit, directement ou indirectement, à l'obtention ou à l'octroi d'un prêt d'argent, de percevoir une somme représentative de provision, de commissions, de frais de recherche, de démarches, de constitution de dossier ou d'entremise quelconque, avant le versement effectif des fonds prêtés. ». Un courtier ne peut donc réclamer ses honoraires qu’après le déblocage des fonds prêtés ou la régularisation de l’acte authentique chez le notaire.
Source: https://fr.m.wikipedia.org/wiki/Courtage_en_pr%C3%AAt_immobilier


Je ne connais pas le détail de ta situation mais à priori ce courtier était un escroc, oui.
C'est pour ça que je conseille d'aller voir le courtier 1% patronal qui n'est pas payé et donc indépendant et désintéressé de faire signer avec telle ou telle banque pour avoir une meilleure rétro commission. J'ai également dit que ça sest bien passé pour moi avec cafpi. Après les autres courtiers je ne sais pas et je répète il faut se méfier de certains courtiers qui ne consultent que quelques banques.

En espérant avoir aidé.
PetitPoids

Le 07/07/2015 à 13h02

#14 Signaler
Meilleurtaux.com est effectivement un bon indicateur si tu te fiés au 'tres bon taux'. Tu as aussi
http://www.cafpi.fr/taux-de-pret-en-Rhone-Alpes.php
Mais il faut y ajouter l'assurance et suivant ta situation tu auras un taux un peu supérieur à ceux annonces.
La carte bancaire est souvent négociable la première année auprès des banques, c'est toujours bon à prendre :D
sebH

Le 07/07/2015 à 13h04

#15 Signaler
Merci pour vos reponse.

Je compare effectivement le cout total des propositions (interet, assurance, frais de dossier, frais de Visa...).

Merci pour le conseil du courtier, je vais regarder ca.
Toto93

Le 07/07/2015 à 13h08 (Modifié le 07/07/2015 à 13h14)

#16 Signaler
Merci pour vos reponse.

Je compare effectivement le cout total des propositions (interet, assurance, frais de dossier, frais de Visa...).

Merci pour le conseil du courtier, je vais regarder ca.
Au fait tu t'es laissé quel délai pour ta promesse de vente (2 mois?). En général en 2 semaines tu as une offre de prêt mais en Juillet-Août je ne sais pas.
J'oubliais pour répondre à ta question d'après meilleurstaux tu es dans l'une des régions où les taux sont le plus forts (=> http://www.meilleurtaux.com/credit-immobilier/barometre-des-taux.html?zone=0).Donc oui cela change quelque chose d'être dans le Sud Est.
Essaies de voir une agence à Paris ou dans l'Ouest de la France (un collègue a fait ça pour acheter à Paris il est allé à Marseille donc c'était l'inverse à l'époque et l'idée lui est venu parce qu'un courtier faisait ça pour ses clients).
sebH

Le 07/07/2015 à 13h11

#17 Signaler
Merci pour vos reponse.

Je compare effectivement le cout total des propositions (interet, assurance, frais de dossier, frais de Visa...).

Merci pour le conseil du courtier, je vais regarder ca.
Au fait tu t'es laissé quel délai pour ta promesse de vente (2 mois?). En général en 2 semaines tu as une offre de prêt mais en Juillet-Août je ne sais pas.

Je signe la promesse de vente jeudi et l'acte final doit etre signe avant le 15 octobre (3 mois). Dans la promesse, il est mentionne que j'ai 1 mois pour trouver un credit. Penses-tu que je devrais demander un delai plus long a cause des vacances?
Toto93

Le 07/07/2015 à 13h18

#18 Signaler
Merci pour vos reponse.

Je compare effectivement le cout total des propositions (interet, assurance, frais de dossier, frais de Visa...).

Merci pour le conseil du courtier, je vais regarder ca.
Au fait tu t'es laissé quel délai pour ta promesse de vente (2 mois?). En général en 2 semaines tu as une offre de prêt mais en Juillet-Août je ne sais pas.

Je signe la promesse de vente jeudi et l'acte final doit etre signe avant le 15 octobre (3 mois). Dans la promesse, il est mentionne que j'ai 1 mois pour trouver un credit. Penses-tu que je devrais demander un delai plus long a cause des vacances?
Je pense que le délais d'un mois est pour déposer une demande de prêt (la banque te fournit ce papier). Tu dois apporter cela au notaire. Parfois on demande de prouver que 2 demandes de prêts dans deux banques différentes ont bien été déposées. Sinon, non en 3 mois les banques ou courtier t'auront toutes répondus..
Gwelvin

Le 07/07/2015 à 13h19

#19 Signaler
J'ai acheté il y a 4 ans: Je suis allé voir ma banque, puis je suis passé par Meilleurtaux.com, et je suis retourné voir ma banque avec leurs propositions: je n'ai pas changé de banque ^^
Toto93

Le 07/07/2015 à 13h25

#20 Signaler
J'ai acheté il y a 4 ans: Je suis allé voir ma banque, puis je suis passé par Meilleurtaux.com, et je suis retourné voir ma banque avec leurs propositions: je n'ai pas changé de banque ^^
Oui il faut faire différente banque et en général elles s'alignent (si tu as un bon dossier). Ma conseillère financière qui refusait m'a renégociation m'a aussi expliqué que c'était souvent le cas et qu'elle passait beaucoup de temps à démonter le dossier adverse. En gros le taux du concurrent était plus bas mais avec les frais annexes le coût du crédit était plus cher.
Bon aller il faut que j'aille travailler.
mgt76

Le 07/07/2015 à 13h28 (Modifié le 07/07/2015 à 13h31)

#21 Signaler
Regarde ici: http://www.meilleurtaux.com/
Les taux sont MAJ en fonction des régions, des banques.

Tu peux aussi consulter un courtier pour environ 1000€ intégré dans le côut de ton pret (donc presque invisible).
L'avantage d'un courtier, un taux faible et pas de recherche avec 36 banques et donc 36 dossiers à monter.

Très important pour l'avenir, demander l'annulation des frais de remboursement anticipé de ton prêt. En effet, la moyenne française pour rester propriétaire est de 8 ans donc potentiellement tu revends ton bien dans 8 ans et tu devras payer 3% de sommes restantes dues à ta banque. Si tu en parle à ton conseillé (courtier ou banque), il va les annuler et donc tu n'auras rien de plus à remboursement si tu revends ton bien.
seb01380

Le 07/07/2015 à 13h29 (Modifié le 07/07/2015 à 13h36)

#22 Signaler
Je suis dans le même cas que toi. On vient d'acheter une maison.
Et bien ce que je peux te conseiller dans un premier temps c'est de te dépêcher de monter tes dossiers car les taux montent et pas qu'un peu. On parle de +0.30 à +0.60 entre juin et juillet. Ca ne parait pas énorme comme mais ca fait vite des sommes au bout de 15 ou 20 ans.

Etant client boursorama, j'ai fait une demande sur leur site pour bloquer le taux. ils sont vraiment bien placé. Bourso n'a pas encore répercuté la hausse sur ces taux. Chez eux ils ont des paliés à 16 et 19 ans entre autre. Donc ca peut valoir le coup de faire des simu sur ces durées. Actuellement 2.10% sur 19 ans et 1.95% sur 16 ans (hors assurance).
Renvoi bien les pièces demandées car ca te permettra de bloquer le taux sur une période plus longue que les 10 jours de base. Tant que tu ne valides pas l''échéancier finale, tu ne t'engage sur rien.

A coté de ca j'ai été voir à Meilleurstaux aussi pour monter un dossier. Il faut compter facile 2 à 3 semaines pour avoir un retour.

Autre chose à prendre en compte et que vu que les taux montent et que les vacances approchent, les banques sont surchargées de demandes et les délais de traitement vont s'allonger.
labeur

Le 07/07/2015 à 13h48

#23 Signaler

Crédit pris en 2010 pour 15 ans. Du coup quand je suis allé voir les autres banques (société générale et BNP) ils étaient pas intéressés.

Idem pour moi crédit pris en 2010 à LBP sur 15 ans. Obligé de partir à la Caisse d’épargne pour le rachat avec un tx nominal de 1,6% et en réduisant la durée du crédit. Bref tout benef !
Pastek

Le 07/07/2015 à 14h29 (Modifié le 07/07/2015 à 14h29)

#24 Signaler
Merci pour vos reponse.

Je compare effectivement le cout total des propositions (interet, assurance, frais de dossier, frais de Visa...).

Merci pour le conseil du courtier, je vais regarder ca.
Ne compare pas avec les assurances. Tu peux les changer par la suite donc occupe toi du reste, fais ton emprunt et après tu rechercheras un assureur plus compétitif. ;)
deportivo79

Le 07/07/2015 à 14h39

#25 Signaler
Je te conseil un courtier, attention a en prendre un que tu ne rémunère pas il sera beaucoup plus actif, car c'est la banque qui le rémunere directement si tu finalise le pret et tu n'es pas bloqué si aucun pret ne te convient (comme ca a été le cas pour moi), un ami a été chez empruntis il y a 3 mois et a eu 20 ans a 1.95 % . Enfin la ou on peut gagner le plus d'argent c'est aussi l'assurance, hésite pas a prendre des spécialistes assurance, exemple pour moi allianz c'etait 50€/an, alors que la banque etait a 20€ /mois aux même conditions. Apres tu peux toujours prendre l'assurance la première année (ca fait souvent baisser les taux) et partir pour une nouvelle moins cher mais c'est souvent compliqué de faire les démarches car il faut une assurance = ou > .

Ce serait intéressant que tu indiques, le temps que tu souhaite le montant approximatif. et les propositions que tu as qu'on puisse te donner un avis

Romm

Le 07/07/2015 à 14h40

#26 Signaler
Pour ceux qui pensent acheter bientôt en faisant un crédit immobilier : je vous conseille d'ouvrir d'abord un compte chez Boursorama. Le conseiller que j'avais eu au téléphone m'avait dit que c'était mieux vu, car ils pouvaient voir sur quelques mois les salaires arrivés et les dépenses, et mieux juger le profil des emprunteurs (si vous avez des comptes ailleurs, vous êtes censés leurs envoyés des extraits de comptes avec tous les mouvements).
Forj45

Le 07/07/2015 à 14h47 (Modifié le 07/07/2015 à 14h52)

#27 Signaler
Hello,

Parlons peu mais parlons bien :
Voici le récit de ma construction avec plein d'astuce pour l'achat, les banques et la construction (pas ton cas ce dernier point mais ça peut servir à d'autres)



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1/ Évaluer ses droits à demandes de prêts ?
Il faut faire une première estimation/devis à la banque AVANT de chercher son bien
Ça permet d'avoir une estimation de combien on aura droit pour ne pas acheter un bien immobilier trop cher ou pas assez.
Faites l'estimation sur 10 / 15 et 20 ans pour voir en gros combien vous pourrez demander et voir si les échénaces mensuelles sont raisonnables pour votre budget.

Inutile de faire 15 devis AVANT d'avoir signer le compromis pour son bien car ils sont souvent valable 15 jours / 1 mois maximum donc à part perdre du temps...
Les taux changent chaque semaine donc ne perdez pas de temps et allez juste à votre banque et faites une simulation à la louche



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2/ Rechercher son bien ?
@sebH : toi t'en est déjà à cette étape, par contre j'espère juste que t'avais estimé correctement ton budget avant de choisir
Ayez à l'esprit que vous devez EN PLUS de l'achat du bien immobilier prévoir les frais annexes à inclure dans le montant du prêt (et donc du bien au final)
* CUISINE ÉQUIPÉE : entre 5000€ et 10000€ minimum
* Travaux divers : Isolation / Peinture /
Ces éléments IMMOBILIERS peuvent être inclus dans votre prêt
Donc autant prendre un bien immobilier 10000€ moins cher que votre budget et garder du rab sur votre prêt pour tous ces travaux annexes

J'ai nombre d'amis qui ont achetés en mettant TOUT dans la maison et qui ensuite ce sont retrouvés cons avec le prix de tous le reste à côté à débourser sur son budget perso



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3/ Signer le compromis de vente ?
Une fois le bien immobilier trouvé (appartement / maison / terrain), il faut signer le compromis de vente qui va vous lier à l'achat du bien
SURTOUT, ne signez aucun compromis de vente sans VOTRE notaire perso à vos côtés
Un notaire c'est GRATUIT, ils se partageront juste les frais entre le vendeur et votre notaire
L'avantage est que votre notaire défend vos intérêts dans le document de compromis

Il faut être vigilant sur deux points :
* Le délai que vous avez pour signer le prêt
* Le taux de signature du prêt et la durée

Il faut absolument que le compromis vous laisse assez de temps pour trouver un prêt bancaire, surtout si vous êtes un dealabsiens assoiffés de prix bas qui va rechercher le meilleur prêt
Ensuite, il ne faut pas que le taux de prêt inscrit dans le compromis soit trop élevé, il faut qu'il soit cohérent

Car ensuite voici ce qui se passe :
SI dans les délais indiqués vous n'avez pas trouvé un prêt, au minimum au taux et durée indiqué, vous perdrez le compromis et devrez en plus payer un pourcentage du bien au vendeur (ça fait très cher)

Donc autant vous laisser un long délai de recherche du prêt et un taux bas, ce qui vous permettra si vous changez d'avis d'aller dans n'importe que lbanque et de faire 2 devis de refus pour vous désengager facilement
Prévoyez donc au moins 2 mois de recherche et un taux faible et crédible avec les taux actuels (appuyez vous sur la simulation bancaire faite en point 1)



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4/ Négocier son prêt ?
Dernière étape, le prêt

Premier conseil, allez voir un courtier pour obtenir un premier taux bas et débrouillez vous pour avoir l'estimation sur papier (ou par mail)
Une fois cela fait, allez faire le tour des banques par vous même avec votre papier et demander leur de faire moins

Ensuite il ne vous reste plus qu'à jouer au ping pong pour faire baisser progressivement les prix dans chaque banque
Je dirais que pour atteindre un taux potable il faut au moins 3 passages dans une banque avec contre offre d'une banque adverse.


ENFIN dernier point, ce qu'il faut penser à intégrer à son prêt et à exiger de son banquier :
- Remboursement anticipés SANS FRAIS
- Prêt MODULABLE sans frais (je peux changer si je le souhaite à la hausse ou à la baisse mon prêt une fois par an,) --> Ne pas confondre avec un TAUX VARIABLE (fluctuation du taux --> cf. post dédié : Première simulations de prêts)
- Transfert de prêt (idéal si on veut vendre la maison et passer le prêt sur une nouvelle maison --> cf. cet article qui explique bien le sujet : Le Transfert de prêt )
Aucun frais de dossier côté Banque

ET SURTOUT, Assurance du prêt en EXTERNE

Je vais prendre mon exemple perso
(plus lisible ici, allez au post du 2 mars 2013 : http://www.forumconstruire.com/recits/blog-15528.php)


On attaque la partie IMPORTANTE au niveau prêt bancaire, je vous invite à lire pour ceux qui veulent faire quelques économies
La chose importante quand un banquier vous propose un prêt avec son assurance, c'est de tirer le taux du PRÊT vers le bas, Le taux de l'assurance on s'en CONTREFOUT...
Pourquoi me direz vous... c'est simple voyons ça en détail :
- Un organisme bancaire n'a pas vocation primaire d'assurer des personnes, biens ou capitaux (votre prêt).
- Les banques pourtant, pendant des années, se sont gavés sur le dos de leurs clients en leur imposant des assurances emprunteurs avec des taux hors normes
- Pour infos si certains ont pris leur assurance dans leurs banques on voit d'ailleurs souvent que la mensualité de l'assurance est la même tous le long du contrat.
- Vous payez donc une assurance garantissant le même capital du début à la fin de votre prêt, au même prix
...
- Hérésie !!! L'assurance en règle général a pour but de garantir un risque à la hauteur de la valeur de ce dernier.
- En français ça veut dire que : plus vous avez remboursé votre prêt = moins il y a de capital à garantir = plus votre cotisation d'assurance devrait baisser
- L'UFC "Que Choisir" a en 2007 attaqué les banques en justice pour les assurance bancaires qu'elles imposaient à leur client.
- Elle a eu gain de cause en 2010 avec la Loi LAGARDE qui depuis, oblige les banques à laisser libre choix à l'assuré (c'est vous ça) de prendre une assurance externe s'il le souhaite (http://fr.wikipedia.org/wiki/Loi_Lagarde)
- Par contre seul contrainte, vous devez être au MÊME NIVEAU DE GARANTIE que ce que la banque vous a proposé initialement
- Revenons donc à notre histoire de base après cette interlude et voyons ce que ça donne dans la vie de tous les jours...

Dans la vie courante, certaines banques, pour essayer de pallier à ce manque d'argent on trouvé l'astuce.
Lorsque vous venez les voir, ces derniers demandent si vous prenez une assurance externe ou pas.
Si vous avez la riche idée de dire OUI bizarrement le taux d'EMPRUNT va subitement grimpé...
Alors que bizarrement, si vous oubliez de parler de ça le taux va être beaucoup plus négociable.
En gros, si le banquier sait que vous allez ailleurs pour l'assurance, ils gonflent le taux pour pas y perdre


Mon banquier est peut être quelqu'un d'honnête mais dans le doute, je lui laisse me proposer son assurance et me DONNER la simulation d'abord
Je le rappelle donc le lendemain et je lui dis que maintenant je vais finalement passer en assurance externe... Et là il est bloqué
Vu qu'il m'a proposé un taux d'emprunt, il n'a plus le droit de revenir dessus (j'ai le devis papier) et je peux désormais aller chercher ailleurs pour l'assurance.

Et comme vous allez le voir, l'économie est COLOSSALE



Parlons donc Assurance :
L'assurance emprunt est un contrat rattaché à la grande famille des Assurances De Personne (ADP)
Cela inclut en gros les produits d'assurance SANTÉ(les complémentaires), d'assurance VIE (l'épargne), d'assurance DÉCÉS (la Mort...bah oui) et aussi l'invalidité/dépendance
A ne pas confondre donc avec les assurances de BIENS donc (Auto, Habitation, etc...). Vous n'êtes pas un objets
L'assurance emprunt va donc vous assurez VOUS en fonction du capital, afin de rembourser à la banque les sommes dus en cas qu'il vous arrive un pépin
Passons maintenant au Garanties de ce type de contrat...
L'assurance Emprunt peut vous assurer sur différentes garanties avec différentes quotités (oui je parle chinois pour certains mais pas d'inquiétude je vais expliquer )
Les garanties c'est ce sur quoi vous êtes assurés comme évènement. L'assurance emprunteur peut inclure :
Décés : si vous passez AD PATRES dans l'année, si vous clamsez quoi... Requiescat in pace...
Invalidité (ou PTIA) : pour Perte Totale et Irréversible d'Autonomie... en gros c'est le mode légume...
IPT - ITT : Incapacité Permanente de Travail ou Temporaire de travail, pour les p'tits (ou gros) bobos du quotidien
Chômage : bah oui c'est la crise...
Pas joyeux, joyeux tout ça mais vous voyez bien au final que ce qui est garantie c'est vous et non pas l'argent. Comme ça en cas de décés, ce ne sera pas à vos proches de payer pour vous
Je parlais un peu plus haut de quotité. La quotité c'est le pourcentage de remboursement sur chaque tête d'assuré.
Imaginons que vous deviez vous assurer avec votre conjoint(e). Vous mettez en quotité pour la garantie décés 60 % sur vous et 40% pour l'autre pour un capital de 100 000€.
En cas de décés de votre compagne (je vous l'avais dis que c'était joyeux ), l'assurance vous versera 40% du capital assuré
Par contre plus vous avez remboursé le prêt et moins l'assurance remboursera (si vous mourrez le dernier jour de votre prêt et qu'il restez 10€ à régler l'assurance va pas vous donner 40 000€, ils se basent sur le capital restant dût )
Résumé : Vous êtes donc assuré sur des garanties avec une certaines quotité par tête sur le capital restant du. (Hésitez pas si vous comprenez pas, c'est que j'explique mal)
C'est la même chose pour les autres garanties, mais bien sur lisez toutes les lignes de votre contrat car les remboursement sont soumis à des régles suivant chaque garanties

Comme on l'a dit plus haut, il faut qu'à minima vous preniez en assurance externe les mêmes Garanties que la Banque vous proposait.
La plupart du temps les banques demandent Décés / PTIA / ITT-IPT, mais c'est à vous de demander quels sont les garanties et quotités minimales
Ensuite rien ne vous empêche de prendre mieux que le minimum demandés.

Par contre je déconseille l'assurance chômage. Le coût par rapport au gain est ridicule en cas de sinistres (les 3/4 du temps vous êtes remboursés pendant quelques mois seulement)



Il ne restait plus désormais qu'à aller chercher la bonne assurance en externe.
Et là c'est le même bazar que pour trouver des prêts.
Vous trouvez des assureurs, des courtiers, des tarificateurs en lignes, et c'est long et chiant...
Par contre l'assurance de prêt c'est pas comme l'assurance Auto, vous ne pourrez pas négocier le tarif. C'est ce qui est proposé et point...

Donc après m'être pris la tête pendant un moment voilà ce qui en ressort au niveau assureur (classé du pire au mieux):
Alptis (- - -) : Assurance à forme ASSOCIATIVE, ils ont les meilleurs tarifs, mais d'après les retours vaut mieux pas avoir de problème parce que les remboursements ça ne suit pas derrière. En gros si vous voulez l'assurance la moins chère et que vous êtes sur de pas avoir de soucis de santé pendant 15-25 ans c'est ce qu'il vous faut. Moi je passe mon chemin. A proscrire
April (- - -) : Idem que le truc au dessus, c'est la même M****
Swiss Life (- -) : Très Bon prix, par contre fiabilité au niveau remboursement en cas de sinistre avec quelques bémols.
Allianz (-) : Très Bon prix, par contre fiabilité au niveau remboursement en cas de sinistre avec quelques bémols.
MACIF (+) : Prix Correct, Remboursement en cas de Sinistre OK
MAIF (+) : Prix Correct, Remboursement en cas de Sinistre OK
GMF (+ +) : Bon prix, Remboursement en cas de sinistre OKVous l'aurez compris, j'ai choisi la GMF, car d'après tous les échos c'est super clean niveau sinistres et les tarifs sont franchement base.




Mais en parlant tarif et pour revenir au mot COLOSSALE cité un peu plus haut au niveau économie faisons un calcul rapide
Cout Assurance Banque : 13 000€
Cout Assurance Externe : 6500€

Hum Voyons j'arrive pas à bien voir la différence : 13 000€ x 50% = 6500€
Moitié Moins !!! Génial, c'est les mêmes promos qu'à Carrefour !!!

Pourquoi autant d'écart c'est simple... Comme je le disais en haut les banques assurent le même capital du début à la fin. (Hérésie, Bullshit, C%*$£!?es)
Mais les assurances elles, font ça bien, et assurent le capital restant dût (vous arrivez à raccrocher les wagons avec les explications plus haut ?)
Ce qui comme je l'expliquais est logique car vous n'avez pas a être assuré sur ce que vous avez déjà remboursé à la banque

Les mensualités à la banque ça donnait donc : 61€, 61€, 61€,...................., 61€, 61€, 61€,......................... 61€, 61€, 61€, FIN
Avec l'assurance ça donne plutôt : 62€, 60€, 58€, 54€, ....................... 32€, 28€, .............................., 8€, 6€, 3€, 0€, 0€, 0€, FIN
Et le mieux c'est que les dernières années sont offertes car l'assurance estiment qu'il y a peu de risque si on est allé aussi loin que l'on ne puisse plus rembourser
Que du bonheur !







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Bonne lecture et pour rappel, tout le détail est dnas mon récit si vous voulez voir comment se passe les démarches pour une construction
http://www.forumconstruire.com/recits/blog-15528.php
Romm

Le 07/07/2015 à 14h59 (Modifié le 07/07/2015 à 15h00)

#28 Signaler
Parlons peu mais parlons bien :
...
Beau résumé commentaire.

Inscrit depuis 2 ans 16 jours

Satine

Le 07/07/2015 à 15h00

#29 Signaler
Hello,

Parlons peu mais parlons bien :
Voici le récit de ma construction avec plein d'astuce pour l'achat, les banques et la construction (pas ton cas ce dernier point mais ça peut servir à d'autres)



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1/ Évaluer ses droits à demandes de prêts ?
Il faut faire une première estimation/devis à la banque AVANT de chercher son bien
Ça permet d'avoir une estimation de combien on aura droit pour ne pas acheter un bien immobilier trop cher ou pas assez.
Faites l'estimation sur 10 / 15 et 20 ans pour voir en gros combien vous pourrez demander et voir si les échénaces mensuelles sont raisonnables pour votre budget.

Inutile de faire 15 devis AVANT d'avoir signer le compromis pour son bien car ils sont souvent valable 15 jours / 1 mois maximum donc à part perdre du temps...
Les taux changent chaque semaine donc ne perdez pas de temps et allez juste à votre banque et faites une simulation à la louche



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2/ Rechercher son bien ?
@sebH : toi t'en est déjà à cette étape, par contre j'espère juste que t'avais estimé correctement ton budget avant de choisir
Ayez à l'esprit que vous devez EN PLUS de l'achat du bien immobilier prévoir les frais annexes à inclure dans le montant du prêt (et donc du bien au final)
* CUISINE ÉQUIPÉE : entre 5000€ et 10000€ minimum
* Travaux divers : Isolation / Peinture /
Ces éléments IMMOBILIERS peuvent être inclus dans votre prêt
Donc autant prendre un bien immobilier 10000€ moins cher que votre budget et garder du rab sur votre prêt pour tous ces travaux annexes

J'ai nombre d'amis qui ont achetés en mettant TOUT dans la maison et qui ensuite ce sont retrouvés cons avec le prix de tous le reste à côté à débourser sur son budget perso



# # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # #



3/ Signer le compromis de vente ?
Une fois le bien immobilier trouvé (appartement / maison / terrain), il faut signer le compromis de vente qui va vous lier à l'achat du bien
SURTOUT, ne signez aucun compromis de vente sans VOTRE notaire perso à vos côtés
Un notaire c'est GRATUIT, ils se partageront juste les frais entre le vendeur et votre notaire
L'avantage est que votre notaire défend vos intérêts dans le document de compromis

Il faut être vigilant sur deux points :
* Le délai que vous avez pour signer le prêt
* Le taux de signature du prêt et la durée

Il faut absolument que le compromis vous laisse assez de temps pour trouver un prêt bancaire, surtout si vous êtes un dealabsiens assoiffés de prix bas qui va rechercher le meilleur prêt
Ensuite, il ne faut pas que le taux de prêt inscrit dans le compromis soit trop élevé, il faut qu'il soit cohérent

Car ensuite voici ce qui se passe :
SI dans les délais indiqués vous n'avez pas trouvé un prêt, au minimum au taux et durée indiqué, vous perdrez le compromis et devrez en plus payer un pourcentage du bien au vendeur (ça fait très cher)

Donc autant vous laisser un long délai de recherche du prêt et un taux bas, ce qui vous permettra si vous changez d'avis d'aller dans n'importe que lbanque et de faire 2 devis de refus pour vous désengager facilement
Prévoyez donc au moins 2 mois de recherche et un taux faible et crédible avec les taux actuels (appuyez vous sur la simulation bancaire faite en point 1)



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4/ Négocier son prêt ?
Dernière étape, le prêt

Premier conseil, allez voir un courtier pour obtenir un premier taux bas et débrouillez vous pour avoir l'estimation sur papier (ou par mail)
Une fois cela fait, allez faire le tour des banques par vous même avec votre papier et demander leur de faire moins

Ensuite il ne vous reste plus qu'à jouer au ping pong pour faire baisser progressivement les prix dans chaque banque
Je dirais que pour atteindre un taux potable il faut au moins 3 passages dans une banque avec contre offre d'une banque adverse.


ENFIN dernier point, ce qu'il faut penser à intégrer à son prêt et à exiger de son banquier :
- Remboursement anticipés SANS FRAIS
- Prêt MODULABLE sans frais (je peux changer si je le souhaite à la hausse ou à la baisse mon prêt une fois par an,) --> Ne pas confondre avec un TAUX VARIABLE (fluctuation du taux --> cf. post dédié : Première simulations de prêts)
- Transfert de prêt (idéal si on veut vendre la maison et passer le prêt sur une nouvelle maison --> cf. cet article qui explique bien le sujet : Le Transfert de prêt )
Aucun frais de dossier côté Banque

ET SURTOUT, Assurance du prêt en EXTERNE

Je vais prendre mon exemple perso
(plus lisible ici, allez au post du 2 mars 2013 : http://www.forumconstruire.com/recits/blog-15528.php)


On attaque la partie IMPORTANTE au niveau prêt bancaire, je vous invite à lire pour ceux qui veulent faire quelques économies
La chose importante quand un banquier vous propose un prêt avec son assurance, c'est de tirer le taux du PRÊT vers le bas, Le taux de l'assurance on s'en CONTREFOUT...
Pourquoi me direz vous... c'est simple voyons ça en détail :
- Un organisme bancaire n'a pas vocation primaire d'assurer des personnes, biens ou capitaux (votre prêt).
- Les banques pourtant, pendant des années, se sont gavés sur le dos de leurs clients en leur imposant des assurances emprunteurs avec des taux hors normes
- Pour infos si certains ont pris leur assurance dans leurs banques on voit d'ailleurs souvent que la mensualité de l'assurance est la même tous le long du contrat.
- Vous payez donc une assurance garantissant le même capital du début à la fin de votre prêt, au même prix
...
- Hérésie !!! L'assurance en règle général a pour but de garantir un risque à la hauteur de la valeur de ce dernier.
- En français ça veut dire que : plus vous avez remboursé votre prêt = moins il y a de capital à garantir = plus votre cotisation d'assurance devrait baisser
- L'UFC "Que Choisir" a en 2007 attaqué les banques en justice pour les assurance bancaires qu'elles imposaient à leur client.
- Elle a eu gain de cause en 2010 avec la Loi LAGARDE qui depuis, oblige les banques à laisser libre choix à l'assuré (c'est vous ça) de prendre une assurance externe s'il le souhaite (http://fr.wikipedia.org/wiki/Loi_Lagarde)
- Par contre seul contrainte, vous devez être au MÊME NIVEAU DE GARANTIE que ce que la banque vous a proposé initialement
- Revenons donc à notre histoire de base après cette interlude et voyons ce que ça donne dans la vie de tous les jours...

Dans la vie courante, certaines banques, pour essayer de pallier à ce manque d'argent on trouvé l'astuce.
Lorsque vous venez les voir, ces derniers demandent si vous prenez une assurance externe ou pas.
Si vous avez la riche idée de dire OUI bizarrement le taux d'EMPRUNT va subitement grimpé...
Alors que bizarrement, si vous oubliez de parler de ça le taux va être beaucoup plus négociable.
En gros, si le banquier sait que vous allez ailleurs pour l'assurance, ils gonflent le taux pour pas y perdre


Mon banquier est peut être quelqu'un d'honnête mais dans le doute, je lui laisse me proposer son assurance et me DONNER la simulation d'abord
Je le rappelle donc le lendemain et je lui dis que maintenant je vais finalement passer en assurance externe... Et là il est bloqué
Vu qu'il m'a proposé un taux d'emprunt, il n'a plus le droit de revenir dessus (j'ai le devis papier) et je peux désormais aller chercher ailleurs pour l'assurance.

Et comme vous allez le voir, l'économie est COLOSSALE



Parlons donc Assurance :
L'assurance emprunt est un contrat rattaché à la grande famille des Assurances De Personne (ADP)
Cela inclut en gros les produits d'assurance SANTÉ(les complémentaires), d'assurance VIE (l'épargne), d'assurance DÉCÉS (la Mort...bah oui) et aussi l'invalidité/dépendance
A ne pas confondre donc avec les assurances de BIENS donc (Auto, Habitation, etc...). Vous n'êtes pas un objets
L'assurance emprunt va donc vous assurez VOUS en fonction du capital, afin de rembourser à la banque les sommes dus en cas qu'il vous arrive un pépin
Passons maintenant au Garanties de ce type de contrat...
L'assurance Emprunt peut vous assurer sur différentes garanties avec différentes quotités (oui je parle chinois pour certains mais pas d'inquiétude je vais expliquer )
Les garanties c'est ce sur quoi vous êtes assurés comme évènement. L'assurance emprunteur peut inclure :
Décés : si vous passez AD PATRES dans l'année, si vous clamsez quoi... Requiescat in pace...
Invalidité (ou PTIA) : pour Perte Totale et Irréversible d'Autonomie... en gros c'est le mode légume...
IPT - ITT : Incapacité Permanente de Travail ou Temporaire de travail, pour les p'tits (ou gros) bobos du quotidien
Chômage : bah oui c'est la crise...
Pas joyeux, joyeux tout ça mais vous voyez bien au final que ce qui est garantie c'est vous et non pas l'argent. Comme ça en cas de décés, ce ne sera pas à vos proches de payer pour vous
Je parlais un peu plus haut de quotité. La quotité c'est le pourcentage de remboursement sur chaque tête d'assuré.
Imaginons que vous deviez vous assurer avec votre conjoint(e). Vous mettez en quotité pour la garantie décés 60 % sur vous et 40% pour l'autre pour un capital de 100 000€.
En cas de décés de votre compagne (je vous l'avais dis que c'était joyeux ), l'assurance vous versera 40% du capital assuré
Par contre plus vous avez remboursé le prêt et moins l'assurance remboursera (si vous mourrez le dernier jour de votre prêt et qu'il restez 10€ à régler l'assurance va pas vous donner 40 000€, ils se basent sur le capital restant dût )
Résumé : Vous êtes donc assuré sur des garanties avec une certaines quotité par tête sur le capital restant du. (Hésitez pas si vous comprenez pas, c'est que j'explique mal)
C'est la même chose pour les autres garanties, mais bien sur lisez toutes les lignes de votre contrat car les remboursement sont soumis à des régles suivant chaque garanties

Comme on l'a dit plus haut, il faut qu'à minima vous preniez en assurance externe les mêmes Garanties que la Banque vous proposait.
La plupart du temps les banques demandent Décés / PTIA / ITT-IPT, mais c'est à vous de demander quels sont les garanties et quotités minimales
Ensuite rien ne vous empêche de prendre mieux que le minimum demandés.

Par contre je déconseille l'assurance chômage. Le coût par rapport au gain est ridicule en cas de sinistres (les 3/4 du temps vous êtes remboursés pendant quelques mois seulement)



Il ne restait plus désormais qu'à aller chercher la bonne assurance en externe.
Et là c'est le même bazar que pour trouver des prêts.
Vous trouvez des assureurs, des courtiers, des tarificateurs en lignes, et c'est long et chiant...
Par contre l'assurance de prêt c'est pas comme l'assurance Auto, vous ne pourrez pas négocier le tarif. C'est ce qui est proposé et point...

Donc après m'être pris la tête pendant un moment voilà ce qui en ressort au niveau assureur (classé du pire au mieux):
Alptis (- - -) : Assurance à forme ASSOCIATIVE, ils ont les meilleurs tarifs, mais d'après les retours vaut mieux pas avoir de problème parce que les remboursements ça ne suit pas derrière. En gros si vous voulez l'assurance la moins chère et que vous êtes sur de pas avoir de soucis de santé pendant 15-25 ans c'est ce qu'il vous faut. Moi je passe mon chemin. A proscrire
April (- - -) : Idem que le truc au dessus, c'est la même M****
Swiss Life (- -) : Très Bon prix, par contre fiabilité au niveau remboursement en cas de sinistre avec quelques bémols.
Allianz (-) : Très Bon prix, par contre fiabilité au niveau remboursement en cas de sinistre avec quelques bémols.
MACIF (+) : Prix Correct, Remboursement en cas de Sinistre OK
MAIF (+) : Prix Correct, Remboursement en cas de Sinistre OK
GMF (+ +) : Bon prix, Remboursement en cas de sinistre OKVous l'aurez compris, j'ai choisi la GMF, car d'après tous les échos c'est super clean niveau sinistres et les tarifs sont franchement base.




Mais en parlant tarif et pour revenir au mot COLOSSALE cité un peu plus haut au niveau économie faisons un calcul rapide
Cout Assurance Banque : 13 000€
Cout Assurance Externe : 6500€

Hum Voyons j'arrive pas à bien voir la différence : 13 000€ x 50% = 6500€
Moitié Moins !!! Génial, c'est les mêmes promos qu'à Carrefour !!!

Pourquoi autant d'écart c'est simple... Comme je le disais en haut les banques assurent le même capital du début à la fin. (Hérésie, Bullshit, C%*$£!?es)
Mais les assurances elles, font ça bien, et assurent le capital restant dût (vous arrivez à raccrocher les wagons avec les explications plus haut ?)
Ce qui comme je l'expliquais est logique car vous n'avez pas a être assuré sur ce que vous avez déjà remboursé à la banque

Les mensualités à la banque ça donnait donc : 61€, 61€, 61€,...................., 61€, 61€, 61€,......................... 61€, 61€, 61€, FIN
Avec l'assurance ça donne plutôt : 62€, 60€, 58€, 54€, ....................... 32€, 28€, .............................., 8€, 6€, 3€, 0€, 0€, 0€, FIN
Et le mieux c'est que les dernières années sont offertes car l'assurance estiment qu'il y a peu de risque si on est allé aussi loin que l'on ne puisse plus rembourser
Que du bonheur !







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Bonne lecture et pour rappel, tout le détail est dnas mon récit si vous voulez voir comment se passe les démarches pour une construction
http://www.forumconstruire.com/recits/blog-15528.php

Merci beaucoup pour cette expérience et ton implication pour la partager :)
Forj45

Le 07/07/2015 à 15h13

#30 Signaler
Hello,

Parlons peu mais parlons bien :
Voici le récit de ma construction avec plein d'astuce pour l'achat, les banques et la construction (pas ton cas ce dernier point mais ça peut servir à d'autres)



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1/ Évaluer ses droits à demandes de prêts ?
Il faut faire une première estimation/devis à la banque AVANT de chercher son bien
Ça permet d'avoir une estimation de combien on aura droit pour ne pas acheter un bien immobilier trop cher ou pas assez.
Faites l'estimation sur 10 / 15 et 20 ans pour voir en gros combien vous pourrez demander et voir si les échénaces mensuelles sont raisonnables pour votre budget.

Inutile de faire 15 devis AVANT d'avoir signer le compromis pour son bien car ils sont souvent valable 15 jours / 1 mois maximum donc à part perdre du temps...
Les taux changent chaque semaine donc ne perdez pas de temps et allez juste à votre banque et faites une simulation à la louche



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2/ Rechercher son bien ?
@sebH : toi t'en est déjà à cette étape, par contre j'espère juste que t'avais estimé correctement ton budget avant de choisir
Ayez à l'esprit que vous devez EN PLUS de l'achat du bien immobilier prévoir les frais annexes à inclure dans le montant du prêt (et donc du bien au final)
* CUISINE ÉQUIPÉE : entre 5000€ et 10000€ minimum
* Travaux divers : Isolation / Peinture /
Ces éléments IMMOBILIERS peuvent être inclus dans votre prêt
Donc autant prendre un bien immobilier 10000€ moins cher que votre budget et garder du rab sur votre prêt pour tous ces travaux annexes

J'ai nombre d'amis qui ont achetés en mettant TOUT dans la maison et qui ensuite ce sont retrouvés cons avec le prix de tous le reste à côté à débourser sur son budget perso



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3/ Signer le compromis de vente ?
Une fois le bien immobilier trouvé (appartement / maison / terrain), il faut signer le compromis de vente qui va vous lier à l'achat du bien
SURTOUT, ne signez aucun compromis de vente sans VOTRE notaire perso à vos côtés
Un notaire c'est GRATUIT, ils se partageront juste les frais entre le vendeur et votre notaire
L'avantage est que votre notaire défend vos intérêts dans le document de compromis

Il faut être vigilant sur deux points :
* Le délai que vous avez pour signer le prêt
* Le taux de signature du prêt et la durée

Il faut absolument que le compromis vous laisse assez de temps pour trouver un prêt bancaire, surtout si vous êtes un dealabsiens assoiffés de prix bas qui va rechercher le meilleur prêt
Ensuite, il ne faut pas que le taux de prêt inscrit dans le compromis soit trop élevé, il faut qu'il soit cohérent

Car ensuite voici ce qui se passe :
SI dans les délais indiqués vous n'avez pas trouvé un prêt, au minimum au taux et durée indiqué, vous perdrez le compromis et devrez en plus payer un pourcentage du bien au vendeur (ça fait très cher)

Donc autant vous laisser un long délai de recherche du prêt et un taux bas, ce qui vous permettra si vous changez d'avis d'aller dans n'importe que lbanque et de faire 2 devis de refus pour vous désengager facilement
Prévoyez donc au moins 2 mois de recherche et un taux faible et crédible avec les taux actuels (appuyez vous sur la simulation bancaire faite en point 1)



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4/ Négocier son prêt ?
Dernière étape, le prêt

Premier conseil, allez voir un courtier pour obtenir un premier taux bas et débrouillez vous pour avoir l'estimation sur papier (ou par mail)
Une fois cela fait, allez faire le tour des banques par vous même avec votre papier et demander leur de faire moins

Ensuite il ne vous reste plus qu'à jouer au ping pong pour faire baisser progressivement les prix dans chaque banque
Je dirais que pour atteindre un taux potable il faut au moins 3 passages dans une banque avec contre offre d'une banque adverse.


ENFIN dernier point, ce qu'il faut penser à intégrer à son prêt et à exiger de son banquier :
- Remboursement anticipés SANS FRAIS
- Prêt MODULABLE sans frais (je peux changer si je le souhaite à la hausse ou à la baisse mon prêt une fois par an,) --> Ne pas confondre avec un TAUX VARIABLE (fluctuation du taux --> cf. post dédié : Première simulations de prêts)
- Transfert de prêt (idéal si on veut vendre la maison et passer le prêt sur une nouvelle maison --> cf. cet article qui explique bien le sujet : Le Transfert de prêt )
Aucun frais de dossier côté Banque

ET SURTOUT, Assurance du prêt en EXTERNE

Je vais prendre mon exemple perso
(plus lisible ici, allez au post du 2 mars 2013 : http://www.forumconstruire.com/recits/blog-15528.php)


On attaque la partie IMPORTANTE au niveau prêt bancaire, je vous invite à lire pour ceux qui veulent faire quelques économies
La chose importante quand un banquier vous propose un prêt avec son assurance, c'est de tirer le taux du PRÊT vers le bas, Le taux de l'assurance on s'en CONTREFOUT...
Pourquoi me direz vous... c'est simple voyons ça en détail :
- Un organisme bancaire n'a pas vocation primaire d'assurer des personnes, biens ou capitaux (votre prêt).
- Les banques pourtant, pendant des années, se sont gavés sur le dos de leurs clients en leur imposant des assurances emprunteurs avec des taux hors normes
- Pour infos si certains ont pris leur assurance dans leurs banques on voit d'ailleurs souvent que la mensualité de l'assurance est la même tous le long du contrat.
- Vous payez donc une assurance garantissant le même capital du début à la fin de votre prêt, au même prix
...
- Hérésie !!! L'assurance en règle général a pour but de garantir un risque à la hauteur de la valeur de ce dernier.
- En français ça veut dire que : plus vous avez remboursé votre prêt = moins il y a de capital à garantir = plus votre cotisation d'assurance devrait baisser
- L'UFC "Que Choisir" a en 2007 attaqué les banques en justice pour les assurance bancaires qu'elles imposaient à leur client.
- Elle a eu gain de cause en 2010 avec la Loi LAGARDE qui depuis, oblige les banques à laisser libre choix à l'assuré (c'est vous ça) de prendre une assurance externe s'il le souhaite (http://fr.wikipedia.org/wiki/Loi_Lagarde)
- Par contre seul contrainte, vous devez être au MÊME NIVEAU DE GARANTIE que ce que la banque vous a proposé initialement
- Revenons donc à notre histoire de base après cette interlude et voyons ce que ça donne dans la vie de tous les jours...

Dans la vie courante, certaines banques, pour essayer de pallier à ce manque d'argent on trouvé l'astuce.
Lorsque vous venez les voir, ces derniers demandent si vous prenez une assurance externe ou pas.
Si vous avez la riche idée de dire OUI bizarrement le taux d'EMPRUNT va subitement grimpé...
Alors que bizarrement, si vous oubliez de parler de ça le taux va être beaucoup plus négociable.
En gros, si le banquier sait que vous allez ailleurs pour l'assurance, ils gonflent le taux pour pas y perdre


Mon banquier est peut être quelqu'un d'honnête mais dans le doute, je lui laisse me proposer son assurance et me DONNER la simulation d'abord
Je le rappelle donc le lendemain et je lui dis que maintenant je vais finalement passer en assurance externe... Et là il est bloqué
Vu qu'il m'a proposé un taux d'emprunt, il n'a plus le droit de revenir dessus (j'ai le devis papier) et je peux désormais aller chercher ailleurs pour l'assurance.

Et comme vous allez le voir, l'économie est COLOSSALE



Parlons donc Assurance :
L'assurance emprunt est un contrat rattaché à la grande famille des Assurances De Personne (ADP)
Cela inclut en gros les produits d'assurance SANTÉ(les complémentaires), d'assurance VIE (l'épargne), d'assurance DÉCÉS (la Mort...bah oui) et aussi l'invalidité/dépendance
A ne pas confondre donc avec les assurances de BIENS donc (Auto, Habitation, etc...). Vous n'êtes pas un objets
L'assurance emprunt va donc vous assurez VOUS en fonction du capital, afin de rembourser à la banque les sommes dus en cas qu'il vous arrive un pépin
Passons maintenant au Garanties de ce type de contrat...
L'assurance Emprunt peut vous assurer sur différentes garanties avec différentes quotités (oui je parle chinois pour certains mais pas d'inquiétude je vais expliquer )
Les garanties c'est ce sur quoi vous êtes assurés comme évènement. L'assurance emprunteur peut inclure :
Décés : si vous passez AD PATRES dans l'année, si vous clamsez quoi... Requiescat in pace...
Invalidité (ou PTIA) : pour Perte Totale et Irréversible d'Autonomie... en gros c'est le mode légume...
IPT - ITT : Incapacité Permanente de Travail ou Temporaire de travail, pour les p'tits (ou gros) bobos du quotidien
Chômage : bah oui c'est la crise...
Pas joyeux, joyeux tout ça mais vous voyez bien au final que ce qui est garantie c'est vous et non pas l'argent. Comme ça en cas de décés, ce ne sera pas à vos proches de payer pour vous
Je parlais un peu plus haut de quotité. La quotité c'est le pourcentage de remboursement sur chaque tête d'assuré.
Imaginons que vous deviez vous assurer avec votre conjoint(e). Vous mettez en quotité pour la garantie décés 60 % sur vous et 40% pour l'autre pour un capital de 100 000€.
En cas de décés de votre compagne (je vous l'avais dis que c'était joyeux ), l'assurance vous versera 40% du capital assuré
Par contre plus vous avez remboursé le prêt et moins l'assurance remboursera (si vous mourrez le dernier jour de votre prêt et qu'il restez 10€ à régler l'assurance va pas vous donner 40 000€, ils se basent sur le capital restant dût )
Résumé : Vous êtes donc assuré sur des garanties avec une certaines quotité par tête sur le capital restant du. (Hésitez pas si vous comprenez pas, c'est que j'explique mal)
C'est la même chose pour les autres garanties, mais bien sur lisez toutes les lignes de votre contrat car les remboursement sont soumis à des régles suivant chaque garanties

Comme on l'a dit plus haut, il faut qu'à minima vous preniez en assurance externe les mêmes Garanties que la Banque vous proposait.
La plupart du temps les banques demandent Décés / PTIA / ITT-IPT, mais c'est à vous de demander quels sont les garanties et quotités minimales
Ensuite rien ne vous empêche de prendre mieux que le minimum demandés.

Par contre je déconseille l'assurance chômage. Le coût par rapport au gain est ridicule en cas de sinistres (les 3/4 du temps vous êtes remboursés pendant quelques mois seulement)



Il ne restait plus désormais qu'à aller chercher la bonne assurance en externe.
Et là c'est le même bazar que pour trouver des prêts.
Vous trouvez des assureurs, des courtiers, des tarificateurs en lignes, et c'est long et chiant...
Par contre l'assurance de prêt c'est pas comme l'assurance Auto, vous ne pourrez pas négocier le tarif. C'est ce qui est proposé et point...

Donc après m'être pris la tête pendant un moment voilà ce qui en ressort au niveau assureur (classé du pire au mieux):
Alptis (- - -) : Assurance à forme ASSOCIATIVE, ils ont les meilleurs tarifs, mais d'après les retours vaut mieux pas avoir de problème parce que les remboursements ça ne suit pas derrière. En gros si vous voulez l'assurance la moins chère et que vous êtes sur de pas avoir de soucis de santé pendant 15-25 ans c'est ce qu'il vous faut. Moi je passe mon chemin. A proscrire
April (- - -) : Idem que le truc au dessus, c'est la même M****
Swiss Life (- -) : Très Bon prix, par contre fiabilité au niveau remboursement en cas de sinistre avec quelques bémols.
Allianz (-) : Très Bon prix, par contre fiabilité au niveau remboursement en cas de sinistre avec quelques bémols.
MACIF (+) : Prix Correct, Remboursement en cas de Sinistre OK
MAIF (+) : Prix Correct, Remboursement en cas de Sinistre OK
GMF (+ +) : Bon prix, Remboursement en cas de sinistre OKVous l'aurez compris, j'ai choisi la GMF, car d'après tous les échos c'est super clean niveau sinistres et les tarifs sont franchement base.




Mais en parlant tarif et pour revenir au mot COLOSSALE cité un peu plus haut au niveau économie faisons un calcul rapide
Cout Assurance Banque : 13 000€
Cout Assurance Externe : 6500€

Hum Voyons j'arrive pas à bien voir la différence : 13 000€ x 50% = 6500€
Moitié Moins !!! Génial, c'est les mêmes promos qu'à Carrefour !!!

Pourquoi autant d'écart c'est simple... Comme je le disais en haut les banques assurent le même capital du début à la fin. (Hérésie, Bullshit, C%*$£!?es)
Mais les assurances elles, font ça bien, et assurent le capital restant dût (vous arrivez à raccrocher les wagons avec les explications plus haut ?)
Ce qui comme je l'expliquais est logique car vous n'avez pas a être assuré sur ce que vous avez déjà remboursé à la banque

Les mensualités à la banque ça donnait donc : 61€, 61€, 61€,...................., 61€, 61€, 61€,......................... 61€, 61€, 61€, FIN
Avec l'assurance ça donne plutôt : 62€, 60€, 58€, 54€, ....................... 32€, 28€, .............................., 8€, 6€, 3€, 0€, 0€, 0€, FIN
Et le mieux c'est que les dernières années sont offertes car l'assurance estiment qu'il y a peu de risque si on est allé aussi loin que l'on ne puisse plus rembourser
Que du bonheur !







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Bonne lecture et pour rappel, tout le détail est dnas mon récit si vous voulez voir comment se passe les démarches pour une construction
http://www.forumconstruire.com/recits/blog-15528.php

Merci beaucoup pour cette expérience et ton implication pour la partager :)

Pas beaucoup de mérite, y'a beaucoup de copier coller d'un post que j'avais déjà fait y'a quelques temps ;)
sebH

Le 07/07/2015 à 15h48

#31 Signaler
Hello,

Parlons peu mais parlons bien :
Voici le récit de ma construction avec plein d'astuce pour l'achat, les banques et la construction (pas ton cas ce dernier point mais ça peut servir à d'autres)



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1/ Évaluer ses droits à demandes de prêts ?
Il faut faire une première estimation/devis à la banque AVANT de chercher son bien
Ça permet d'avoir une estimation de combien on aura droit pour ne pas acheter un bien immobilier trop cher ou pas assez.
Faites l'estimation sur 10 / 15 et 20 ans pour voir en gros combien vous pourrez demander et voir si les échénaces mensuelles sont raisonnables pour votre budget.

Inutile de faire 15 devis AVANT d'avoir signer le compromis pour son bien car ils sont souvent valable 15 jours / 1 mois maximum donc à part perdre du temps...
Les taux changent chaque semaine donc ne perdez pas de temps et allez juste à votre banque et faites une simulation à la louche



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2/ Rechercher son bien ?
@sebH : toi t'en est déjà à cette étape, par contre j'espère juste que t'avais estimé correctement ton budget avant de choisir
Ayez à l'esprit que vous devez EN PLUS de l'achat du bien immobilier prévoir les frais annexes à inclure dans le montant du prêt (et donc du bien au final)
* CUISINE ÉQUIPÉE : entre 5000€ et 10000€ minimum
* Travaux divers : Isolation / Peinture /
Ces éléments IMMOBILIERS peuvent être inclus dans votre prêt
Donc autant prendre un bien immobilier 10000€ moins cher que votre budget et garder du rab sur votre prêt pour tous ces travaux annexes

J'ai nombre d'amis qui ont achetés en mettant TOUT dans la maison et qui ensuite ce sont retrouvés cons avec le prix de tous le reste à côté à débourser sur son budget perso



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3/ Signer le compromis de vente ?
Une fois le bien immobilier trouvé (appartement / maison / terrain), il faut signer le compromis de vente qui va vous lier à l'achat du bien
SURTOUT, ne signez aucun compromis de vente sans VOTRE notaire perso à vos côtés
Un notaire c'est GRATUIT, ils se partageront juste les frais entre le vendeur et votre notaire
L'avantage est que votre notaire défend vos intérêts dans le document de compromis

Il faut être vigilant sur deux points :
* Le délai que vous avez pour signer le prêt
* Le taux de signature du prêt et la durée

Il faut absolument que le compromis vous laisse assez de temps pour trouver un prêt bancaire, surtout si vous êtes un dealabsiens assoiffés de prix bas qui va rechercher le meilleur prêt
Ensuite, il ne faut pas que le taux de prêt inscrit dans le compromis soit trop élevé, il faut qu'il soit cohérent

Car ensuite voici ce qui se passe :
SI dans les délais indiqués vous n'avez pas trouvé un prêt, au minimum au taux et durée indiqué, vous perdrez le compromis et devrez en plus payer un pourcentage du bien au vendeur (ça fait très cher)

Donc autant vous laisser un long délai de recherche du prêt et un taux bas, ce qui vous permettra si vous changez d'avis d'aller dans n'importe que lbanque et de faire 2 devis de refus pour vous désengager facilement
Prévoyez donc au moins 2 mois de recherche et un taux faible et crédible avec les taux actuels (appuyez vous sur la simulation bancaire faite en point 1)



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4/ Négocier son prêt ?
Dernière étape, le prêt

Premier conseil, allez voir un courtier pour obtenir un premier taux bas et débrouillez vous pour avoir l'estimation sur papier (ou par mail)
Une fois cela fait, allez faire le tour des banques par vous même avec votre papier et demander leur de faire moins

Ensuite il ne vous reste plus qu'à jouer au ping pong pour faire baisser progressivement les prix dans chaque banque
Je dirais que pour atteindre un taux potable il faut au moins 3 passages dans une banque avec contre offre d'une banque adverse.


ENFIN dernier point, ce qu'il faut penser à intégrer à son prêt et à exiger de son banquier :
- Remboursement anticipés SANS FRAIS
- Prêt MODULABLE sans frais (je peux changer si je le souhaite à la hausse ou à la baisse mon prêt une fois par an,) --> Ne pas confondre avec un TAUX VARIABLE (fluctuation du taux --> cf. post dédié : Première simulations de prêts)
- Transfert de prêt (idéal si on veut vendre la maison et passer le prêt sur une nouvelle maison --> cf. cet article qui explique bien le sujet : Le Transfert de prêt )
Aucun frais de dossier côté Banque

ET SURTOUT, Assurance du prêt en EXTERNE

Je vais prendre mon exemple perso
(plus lisible ici, allez au post du 2 mars 2013 : http://www.forumconstruire.com/recits/blog-15528.php)


On attaque la partie IMPORTANTE au niveau prêt bancaire, je vous invite à lire pour ceux qui veulent faire quelques économies
La chose importante quand un banquier vous propose un prêt avec son assurance, c'est de tirer le taux du PRÊT vers le bas, Le taux de l'assurance on s'en CONTREFOUT...
Pourquoi me direz vous... c'est simple voyons ça en détail :
- Un organisme bancaire n'a pas vocation primaire d'assurer des personnes, biens ou capitaux (votre prêt).
- Les banques pourtant, pendant des années, se sont gavés sur le dos de leurs clients en leur imposant des assurances emprunteurs avec des taux hors normes
- Pour infos si certains ont pris leur assurance dans leurs banques on voit d'ailleurs souvent que la mensualité de l'assurance est la même tous le long du contrat.
- Vous payez donc une assurance garantissant le même capital du début à la fin de votre prêt, au même prix
...
- Hérésie !!! L'assurance en règle général a pour but de garantir un risque à la hauteur de la valeur de ce dernier.
- En français ça veut dire que : plus vous avez remboursé votre prêt = moins il y a de capital à garantir = plus votre cotisation d'assurance devrait baisser
- L'UFC "Que Choisir" a en 2007 attaqué les banques en justice pour les assurance bancaires qu'elles imposaient à leur client.
- Elle a eu gain de cause en 2010 avec la Loi LAGARDE qui depuis, oblige les banques à laisser libre choix à l'assuré (c'est vous ça) de prendre une assurance externe s'il le souhaite (http://fr.wikipedia.org/wiki/Loi_Lagarde)
- Par contre seul contrainte, vous devez être au MÊME NIVEAU DE GARANTIE que ce que la banque vous a proposé initialement
- Revenons donc à notre histoire de base après cette interlude et voyons ce que ça donne dans la vie de tous les jours...

Dans la vie courante, certaines banques, pour essayer de pallier à ce manque d'argent on trouvé l'astuce.
Lorsque vous venez les voir, ces derniers demandent si vous prenez une assurance externe ou pas.
Si vous avez la riche idée de dire OUI bizarrement le taux d'EMPRUNT va subitement grimpé...
Alors que bizarrement, si vous oubliez de parler de ça le taux va être beaucoup plus négociable.
En gros, si le banquier sait que vous allez ailleurs pour l'assurance, ils gonflent le taux pour pas y perdre


Mon banquier est peut être quelqu'un d'honnête mais dans le doute, je lui laisse me proposer son assurance et me DONNER la simulation d'abord
Je le rappelle donc le lendemain et je lui dis que maintenant je vais finalement passer en assurance externe... Et là il est bloqué
Vu qu'il m'a proposé un taux d'emprunt, il n'a plus le droit de revenir dessus (j'ai le devis papier) et je peux désormais aller chercher ailleurs pour l'assurance.

Et comme vous allez le voir, l'économie est COLOSSALE



Parlons donc Assurance :
L'assurance emprunt est un contrat rattaché à la grande famille des Assurances De Personne (ADP)
Cela inclut en gros les produits d'assurance SANTÉ(les complémentaires), d'assurance VIE (l'épargne), d'assurance DÉCÉS (la Mort...bah oui) et aussi l'invalidité/dépendance
A ne pas confondre donc avec les assurances de BIENS donc (Auto, Habitation, etc...). Vous n'êtes pas un objets
L'assurance emprunt va donc vous assurez VOUS en fonction du capital, afin de rembourser à la banque les sommes dus en cas qu'il vous arrive un pépin
Passons maintenant au Garanties de ce type de contrat...
L'assurance Emprunt peut vous assurer sur différentes garanties avec différentes quotités (oui je parle chinois pour certains mais pas d'inquiétude je vais expliquer )
Les garanties c'est ce sur quoi vous êtes assurés comme évènement. L'assurance emprunteur peut inclure :
Décés : si vous passez AD PATRES dans l'année, si vous clamsez quoi... Requiescat in pace...
Invalidité (ou PTIA) : pour Perte Totale et Irréversible d'Autonomie... en gros c'est le mode légume...
IPT - ITT : Incapacité Permanente de Travail ou Temporaire de travail, pour les p'tits (ou gros) bobos du quotidien
Chômage : bah oui c'est la crise...
Pas joyeux, joyeux tout ça mais vous voyez bien au final que ce qui est garantie c'est vous et non pas l'argent. Comme ça en cas de décés, ce ne sera pas à vos proches de payer pour vous
Je parlais un peu plus haut de quotité. La quotité c'est le pourcentage de remboursement sur chaque tête d'assuré.
Imaginons que vous deviez vous assurer avec votre conjoint(e). Vous mettez en quotité pour la garantie décés 60 % sur vous et 40% pour l'autre pour un capital de 100 000€.
En cas de décés de votre compagne (je vous l'avais dis que c'était joyeux ), l'assurance vous versera 40% du capital assuré
Par contre plus vous avez remboursé le prêt et moins l'assurance remboursera (si vous mourrez le dernier jour de votre prêt et qu'il restez 10€ à régler l'assurance va pas vous donner 40 000€, ils se basent sur le capital restant dût )
Résumé : Vous êtes donc assuré sur des garanties avec une certaines quotité par tête sur le capital restant du. (Hésitez pas si vous comprenez pas, c'est que j'explique mal)
C'est la même chose pour les autres garanties, mais bien sur lisez toutes les lignes de votre contrat car les remboursement sont soumis à des régles suivant chaque garanties

Comme on l'a dit plus haut, il faut qu'à minima vous preniez en assurance externe les mêmes Garanties que la Banque vous proposait.
La plupart du temps les banques demandent Décés / PTIA / ITT-IPT, mais c'est à vous de demander quels sont les garanties et quotités minimales
Ensuite rien ne vous empêche de prendre mieux que le minimum demandés.

Par contre je déconseille l'assurance chômage. Le coût par rapport au gain est ridicule en cas de sinistres (les 3/4 du temps vous êtes remboursés pendant quelques mois seulement)



Il ne restait plus désormais qu'à aller chercher la bonne assurance en externe.
Et là c'est le même bazar que pour trouver des prêts.
Vous trouvez des assureurs, des courtiers, des tarificateurs en lignes, et c'est long et chiant...
Par contre l'assurance de prêt c'est pas comme l'assurance Auto, vous ne pourrez pas négocier le tarif. C'est ce qui est proposé et point...

Donc après m'être pris la tête pendant un moment voilà ce qui en ressort au niveau assureur (classé du pire au mieux):
Alptis (- - -) : Assurance à forme ASSOCIATIVE, ils ont les meilleurs tarifs, mais d'après les retours vaut mieux pas avoir de problème parce que les remboursements ça ne suit pas derrière. En gros si vous voulez l'assurance la moins chère et que vous êtes sur de pas avoir de soucis de santé pendant 15-25 ans c'est ce qu'il vous faut. Moi je passe mon chemin. A proscrire
April (- - -) : Idem que le truc au dessus, c'est la même M****
Swiss Life (- -) : Très Bon prix, par contre fiabilité au niveau remboursement en cas de sinistre avec quelques bémols.
Allianz (-) : Très Bon prix, par contre fiabilité au niveau remboursement en cas de sinistre avec quelques bémols.
MACIF (+) : Prix Correct, Remboursement en cas de Sinistre OK
MAIF (+) : Prix Correct, Remboursement en cas de Sinistre OK
GMF (+ +) : Bon prix, Remboursement en cas de sinistre OKVous l'aurez compris, j'ai choisi la GMF, car d'après tous les échos c'est super clean niveau sinistres et les tarifs sont franchement base.




Mais en parlant tarif et pour revenir au mot COLOSSALE cité un peu plus haut au niveau économie faisons un calcul rapide
Cout Assurance Banque : 13 000€
Cout Assurance Externe : 6500€

Hum Voyons j'arrive pas à bien voir la différence : 13 000€ x 50% = 6500€
Moitié Moins !!! Génial, c'est les mêmes promos qu'à Carrefour !!!

Pourquoi autant d'écart c'est simple... Comme je le disais en haut les banques assurent le même capital du début à la fin. (Hérésie, Bullshit, C%*$£!?es)
Mais les assurances elles, font ça bien, et assurent le capital restant dût (vous arrivez à raccrocher les wagons avec les explications plus haut ?)
Ce qui comme je l'expliquais est logique car vous n'avez pas a être assuré sur ce que vous avez déjà remboursé à la banque

Les mensualités à la banque ça donnait donc : 61€, 61€, 61€,...................., 61€, 61€, 61€,......................... 61€, 61€, 61€, FIN
Avec l'assurance ça donne plutôt : 62€, 60€, 58€, 54€, ....................... 32€, 28€, .............................., 8€, 6€, 3€, 0€, 0€, 0€, FIN
Et le mieux c'est que les dernières années sont offertes car l'assurance estiment qu'il y a peu de risque si on est allé aussi loin que l'on ne puisse plus rembourser
Que du bonheur !







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Bonne lecture et pour rappel, tout le détail est dnas mon récit si vous voulez voir comment se passe les démarches pour une construction
http://www.forumconstruire.com/recits/blog-15528.php

Merci beaucoup pour cette expérience et ton implication pour la partager :)

Pas beaucoup de mérite, y'a beaucoup de copier coller d'un post que j'avais déjà fait y'a quelques temps ;)

Oui mais tu as quand meme pris la peine de le faire... Merci.

Et merci aux autres aussi.
deportivo79

Le 07/07/2015 à 16h51

#32 Signaler
◘ 3/ Signer le compromis de vente ?
Il faut absolument que le compromis vous laisse assez de temps pour trouver un prêt bancaire, surtout si vous êtes un dealabsiens assoiffés de prix bas qui va rechercher le meilleur prêt
Ensuite, il ne faut pas que le taux de prêt inscrit dans le compromis soit trop élevé, il faut qu'il soit cohérent

Car ensuite voici ce qui se passe :
SI dans les délais indiqués vous n'avez pas trouvé un prêt, au minimum au taux et durée indiqué, vous perdrez le compromis et devrez en plus payer un pourcentage du bien au vendeur (ça fait très cher)

Donc autant vous laisser un long délai de recherche du prêt et un taux bas, ce qui vous permettra si vous changez d'avis d'aller dans n'importe que lbanque et de faire 2 devis de refus pour vous désengager facilement
Prévoyez donc au moins 2 mois de recherche et un taux faible et crédible avec les taux actuels (appuyez vous sur la simulation bancaire faite en point 1)

Faux, si on ne trouve pas de prêt avec le taux et la durée indiquée alors la vente est simplement annulée sans frais, mais je suis daccord qu’il faut indiquer un taux faible, et une durée faible également afin d’avoir le temps de trouver un prêt mais surtout pouvoir se rétracter si probleme
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F1673.xhtml
L'acheteur doit obtenir un prêt immobilier
S'il mentionne le recours à un ou plusieurs prêts, même partiellement, l'acheteur dispose d'un délai d'1 mois minimum (2 à 3 mois en pratique) pour obtenir ce prêt.
S'il ne parvient pas à obtenir ce prêt, il peut renoncer à la promesse ou à l'acte de vente sans aucun frais.


◘ 4/ Négocier son prêt ?

« Premier conseil, allez voir un courtier pour obtenir un premier taux bas et débrouillez vous pour avoir l'estimation sur papier (ou par mail)
Une fois cela fait, allez faire le tour des banques par vous même avec votre papier et demander leur de faire moins «
Préciser qu’il faut un courtier « sans engagement » car meilleur taux par exemple, ils font signer un contrat avec rémunération, alors que d’autres font signer juste un accord de prospection et sont rémunéré uniquement lorsque l’on signe le prêt via la banque



ET SURTOUT, Assurance du prêt en EXTERNE , Mon banquier est peut être quelqu'un d'honnête mais dans le doute, je lui laisse me proposer son assurance et me DONNER la simulation d'abord
Je le rappelle donc le lendemain et je lui dis que maintenant je vais finalement passer en assurance externe... Et là il est bloqué
Vu qu'il m'a proposé un taux d'emprunt, il n'a plus le droit de revenir dessus (j'ai le devis papier) et je peux désormais aller chercher ailleurs pour l'assurance.

Euh même avec le papier si le banquier dit non quel action tu vas faire derrière ? car meme si tu as raison ca peut tout bloquer, donc parfois il est intéréssant de jouer le jeux de la banque et souscrire l’assurance avec le prêt car les taux sont souvent plus avantageux, mais apres biensur en changer des la premiere année car c’est 3 Fois moins cher
Forj45

Le 07/07/2015 à 18h10

#33 Signaler
◘ 3/ Signer le compromis de vente ?
Il faut absolument que le compromis vous laisse assez de temps pour trouver un prêt bancaire, surtout si vous êtes un dealabsiens assoiffés de prix bas qui va rechercher le meilleur prêt
Ensuite, il ne faut pas que le taux de prêt inscrit dans le compromis soit trop élevé, il faut qu'il soit cohérent

Car ensuite voici ce qui se passe :
SI dans les délais indiqués vous n'avez pas trouvé un prêt, au minimum au taux et durée indiqué, vous perdrez le compromis et devrez en plus payer un pourcentage du bien au vendeur (ça fait très cher)

Donc autant vous laisser un long délai de recherche du prêt et un taux bas, ce qui vous permettra si vous changez d'avis d'aller dans n'importe que lbanque et de faire 2 devis de refus pour vous désengager facilement
Prévoyez donc au moins 2 mois de recherche et un taux faible et crédible avec les taux actuels (appuyez vous sur la simulation bancaire faite en point 1)

Faux, si on ne trouve pas de prêt avec le taux et la durée indiquée alors la vente est simplement annulée sans frais, mais je suis daccord qu’il faut indiquer un taux faible, et une durée faible également afin d’avoir le temps de trouver un prêt mais surtout pouvoir se rétracter si probleme
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F1673.xhtml
L'acheteur doit obtenir un prêt immobilier
S'il mentionne le recours à un ou plusieurs prêts, même partiellement, l'acheteur dispose d'un délai d'1 mois minimum (2 à 3 mois en pratique) pour obtenir ce prêt.
S'il ne parvient pas à obtenir ce prêt, il peut renoncer à la promesse ou à l'acte de vente sans aucun frais.

Partiellement FAUX car c'est ce que j'explique dans mon post
tu dis "s'il ne parvient pas à obtenir ce prêt"
MAIS il faut PROUVER que tu ne peux pas l'obtenir
Et si tu as mis un taux super haut sur le compromis et une durée super longue, tu ne trouveras quasimment aucune banque qui te le refuseras
Il faut fournir au notaire deux courriers de refus minimum pour acter le refus des banques, sans quoi on peut te dire que tu n'as pas assez recherché et que ton motif de renonciation n'est pas valable
Et BANG tu peux payer cher car même si le proprio veut être sympa, le notaire le sera pas car il veut être payé pour le boulot fait
Forj45

Le 07/07/2015 à 18h11

#34 Signaler
Dans le cas de figure ou la personne qui doit emprunter est en invalidité comment trouver une assurance au tarif correct pour le crédit immobilier?
Il faut démarcher auprès de plusieurs assureurs ou sinon signer avec celui de la banque
deportivo79

Le 08/07/2015 à 9h28

#35 Signaler
◘ 3/ Signer le compromis de vente ?
Il faut absolument que le compromis vous laisse assez de temps pour trouver un prêt bancaire, surtout si vous êtes un dealabsiens assoiffés de prix bas qui va rechercher le meilleur prêt
Ensuite, il ne faut pas que le taux de prêt inscrit dans le compromis soit trop élevé, il faut qu'il soit cohérent

Car ensuite voici ce qui se passe :
SI dans les délais indiqués vous n'avez pas trouvé un prêt, au minimum au taux et durée indiqué, vous perdrez le compromis et devrez en plus payer un pourcentage du bien au vendeur (ça fait très cher)

Donc autant vous laisser un long délai de recherche du prêt et un taux bas, ce qui vous permettra si vous changez d'avis d'aller dans n'importe que lbanque et de faire 2 devis de refus pour vous désengager facilement
Prévoyez donc au moins 2 mois de recherche et un taux faible et crédible avec les taux actuels (appuyez vous sur la simulation bancaire faite en point 1)

Faux, si on ne trouve pas de prêt avec le taux et la durée indiquée alors la vente est simplement annulée sans frais, mais je suis daccord qu’il faut indiquer un taux faible, et une durée faible également afin d’avoir le temps de trouver un prêt mais surtout pouvoir se rétracter si probleme
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F1673.xhtml
L'acheteur doit obtenir un prêt immobilier
S'il mentionne le recours à un ou plusieurs prêts, même partiellement, l'acheteur dispose d'un délai d'1 mois minimum (2 à 3 mois en pratique) pour obtenir ce prêt.
S'il ne parvient pas à obtenir ce prêt, il peut renoncer à la promesse ou à l'acte de vente sans aucun frais.

Partiellement FAUX car c'est ce que j'explique dans mon post
tu dis "s'il ne parvient pas à obtenir ce prêt"
MAIS il faut PROUVER que tu ne peux pas l'obtenir
Et si tu as mis un taux super haut sur le compromis et une durée super longue, tu ne trouveras quasimment aucune banque qui te le refuseras
Il faut fournir au notaire deux courriers de refus minimum pour acter le refus des banques, sans quoi on peut te dire que tu n'as pas assez recherché et que ton motif de renonciation n'est pas valable
Et BANG tu peux payer cher car même si le proprio veut être sympa, le notaire le sera pas car il veut être payé pour le boulot fait
C'est ce que je dis
deportivo79

Le 08/07/2015 à 9h30

#36 Signaler
Dans le cas de figure ou la personne qui doit emprunter est en invalidité comment trouver une assurance au tarif correct pour le crédit immobilier?
Il faut démarcher auprès de plusieurs assureurs ou sinon signer avec celui de la banque
Les courtiers en assurance ca existe aussi, sinon tu peux demander aux médecins, j'ai le cas d'une amie l'assurance lui a été conseillé par son spécialiste, car c'était la seul a couvrir la pathologie
seb01380

Le 08/07/2015 à 9h36 (Modifié le 08/07/2015 à 11h06)

#37 Signaler
Pour l'assurance il vaut mieux aller dans les agences ou le devis en ligne renvoie la même chose ?

Parce que les endroits où on nous oblige un rdv pour voir le mec faire un devis sur le site internet c'est saoulant.


J'ai trouvé ce dossier qui fait un premier classement des contrats. Je pense que c'est utile pour faire un premier tri.
http://www.chuzeville.com/bloc-notes/14/140926-comparatif-assurance-credit-quelle-assurance-pret-immobilier-choisir.php
Forj45

Le 09/07/2015 à 14h00 (Modifié le 09/07/2015 à 14h05)

#38 Signaler
Pour l'assurance il vaut mieux aller dans les agences ou le devis en ligne renvoie la même chose ?

Parce que les endroits où on nous oblige un rdv pour voir le mec faire un devis sur le site internet c'est saoulant.


J'ai trouvé ce dossier qui fait un premier classement des contrats. Je pense que c'est utile pour faire un premier tri.
http://www.chuzeville.com/bloc-notes/14/140926-comparatif-assurance-credit-quelle-assurance-pret-immobilier-choisir.php
J'ai un gros doute sur le classement car pour ma part c'était justement l'assurance de la Banque Postale que j'ai refusé et que j'ai trouvé -60% moins cher à la GMF

Pour ma part dans le top 3 je mets
GMF
MACIF
MAIF

le reste je juge que ça vaut pas tripette ou alors soucis de gestion du dossier en cas de sinistre
April par exemple en top 3 c'est du grand n'importe quoi, car au moindre pépin tu n'auras rien ou il faudra te battre comme pas permis.
Sur une assurance invalidité c'est super ennuyeux selon moi

Le classement que tu donne montre surtout les compagnies PROPOSANT SUR BROCHURE de bonnes garanties d'assurances
MAIS dans la réalité je préfére les compagnies qui proposent ET qui mettent en pratiques leur garanties

Le site d'ailleurs est plus un blog qu'un vrai comparatif, j'ai quelques doutes sur les critères de classement du blogueur
Comme je le dis toujours, pour les assurances, mieux vaut payer plus et être bien couvert et assurés en cas de sinistres
TUL

Le 09/07/2015 à 14h10

#39 Signaler
Vaste point que les assurances de prêts immo... on pourrait en parler des heures...

De plus en plus les banques "blindent" d'options les assurances qu'ils proposent, il faut donc trouver une ADI équivalente pour qu'ils acceptent...

Il faut savoir, que l'on peut éventuellement changer d'assurance lors de la 10 année d'acquisition du bien, c'est nouveau et c'est plutôt bien...

seb01380

Le 09/07/2015 à 15h45

#40 Signaler
Après plusieurs heures de comparatifs, je me suis arrêté finalement sur AFI ESCA PERENIM. Je ne connaissais pas mais un pote courtier me l'a conseillé. Je ne sais pas si ca signifie grand chose mais elle fait partie des assurance emprunteur ayant obtenu le "label d'excellence" par le site Les Dossiers de l'épargne.

Concrètement, je n'ai pas trouvé d'avis négatifs sur eux, le prix est concurrentiel sans être le moins cher non plus. La garantie IPP est incluse et possibilité de souscrire à une option pour les pb psycho et lombaires.

Si qq un connait cette assurance, je veux bien son avis dessus.

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