Prêt immobilier et aides à l'achat - rénovation

Posté par pierrebdm le 04/08/2014 à 11h17

Prêt immobilier et aides à l'achat - rénovation

Le 04/08/2014 à 11h17

Le 04/08/2014 à 11h20

Bonjour à tous, je suis un jeune officier dans la marine marchande (25 ans) et je compte acheter un appartement. Sur les conseils d'amis et de mes parents qui me rabâchent que pour s'enrichir il faut s'endetter jeune, et bien je me suis lancé.

J'entends s'endetter intelligemment bien sûr, sur un bien qui ne décotera pas et qui reste dans une tranche de prix compatible avec vos revenus.

Dans l'optique de monter mon dossier de prêt je me suis renseigné sur toutes les prêts "aidés" a taux réduits. Je me suis donc dit pouvoir contribuer à Dealabs en vous faisant part de mes recherches et découvertes, je vais donc essayer de vulgariser et regroupe un maximum d'infos et mettre à jour ce post en fonction de mes avancées.

Prêts :

L'action logement permet de bénéficier d'un taux réduit pour l'achat d'un bien neuf ou ancien (classe D minimum) : 1.25% pour un montant qui dépend de votre situation personnelle (niveau social, taille de votre foyer..) et de la situation géographique de votre achat. C'est financé par votre entreprise, personnellement je me suis rapproché de la conseillère sociale pour faire mon dossier.
Mauvaise surprise l'un des deux organismes partenaire de mon entreprise avait déjà liquidé tous ses fond au mois de mars, heureusement le second a encore assez de fonds pour, à priori, me financer. je vous conseillerais donc de faire cette demande au plus tôt dans l'année (donc début janvier) avant que vos collègues raflent toutes les aides. J'ai donc fait une demande pour une aide à l'achat début aout et je vais attendre le 1er janvier 2015 pour faire une demande d'aide pour les travaux que j'entreprend. Car en plus d'une aide à l'achat cela peut aussi être une aide aux travaux.
Vous trouverez pas mal d'infos ici : http://www.pap.fr/argent/aides-financieres/le-pret-action-logement/a3315
Et la liste des services en fonction de vos besoins : http://www.actionlogement.fr/produits-services

Prêt Paris logement 0 % : je ne suis personnellement pas concerné mais vous aurez toutes les infos ici : http://www.paris.fr/pratique/logement/prets-0-pour-devenir-proprietaire/p9375

Prêt à taux zéro pour l'achat d'un bien neuf : http://www.pap.fr/argent/aides-financieres/le-pret-a-taux-zero-plus-ptz/a1763

Primes :

Prime de 1.350 € pour la rénovation énergétique : http://www.pap.fr/argent/aides-financieres/une-prime-de-1350-eur-pour-la-renovation-energetique/a15768

Ce milieu étant très compliqué et mes connaissances encore limitées, je vous prie d'être tolérant. Votre participation et vos retours d'expérience seront très appréciés.

65 commentaires

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krea45

Le 04/08/2014 à 14h43

#1 Signaler
Salut, bonne initiative, il faudrait effectivement un sujet dédié à l'immobilier.
Investir dans l'immobilier pourquoi pas, je vois que tu as déjà fait quelques démarches (bien vu pour le conseil pour l'action logement à faire au plus tôt dans l'année), j'attire néanmoins ton attention sur les conseils que l'on peut recevoir pour un achat immobilier.
Ce qui était vrai hier n'est pas forcément toujours vrai aujourd'hui, chaque situation est unique et l'achat n'est pas toujours le bon choix (sujet achat vs location évoqué dans le topic sur l'épargne (p.3) dans ce forum).
Avant toute chose, il faut analyser ta situation financière (cela doit déjà être fait), ton projet immobilier (coût) et ton projet de vie (horizon 5-10-15 ans) et surtout éviter la moins-value (dû à un achat/vente précipitée).
Ces étapes passées, l'achat est donc réfléchit et toutes les astuces et bons conseils sont à prendre.
marceldu64

Le 04/08/2014 à 14h50

#2 Signaler
au vu du marché économique actuel, l'achat est maintenant considéré rentable par rapport a la location si tu comptes rester au minimum 20ans (alors qu'avant c'était 10ans je crois)
J-C

Le 04/08/2014 à 14h53

#3 Signaler
Là où j'avais pas mal gagné sur mon prêt c'est l'assurance, mine de rien çà peut influencé pas mal sur le coût global.
Et bien sur l'idéal étant de prendre le moins long possible dans la mesure du possible (j'ai pris sur 10ans) pour biens sur payer moins d’intérêts mais là rien de neuf.

J'ai pas voulu du taux zéro (valable dans l'ancien aussi quand j'ai acheté) car dans la théorie on doit y habiter pendant la durée de remboursement de celui ci, ainsi je suis libre de mettre un locataire quand je veux et voir ailleurs si ma vie évolue donc attention selon ce que vous voulez faire.
Des aides devraient arriver pour les travaux énergétiques : http://tempsreel.nouvelobs.com/politique/20140729.OBS4983/transition-energetique-ce-que-contient-le-projet-de-loi-de-segolene-royal.html
A réfléchir donc lors de l'achat car çà peut alléger sérieusement la facture si rénovations.

Merci pour les liens partagés en tout cas
krea45

Le 04/08/2014 à 14h57

#4 Signaler
au vu du marché économique actuel, l'achat est maintenant considéré rentable par rapport a la location si tu comptes rester au minimum 20ans (alors qu'avant c'était 10ans je crois)
Tout dépend du type de bien, de la situation géographique ...
En tout cas c'est pratiquement sûr, il ne sera pas possible de faire doubler la valeur du bien acheté en une dizaine d'années comme ce fut le cas il y a une vingtaine d'années ...
D'où le fait de bien réfléchir et analyser si ça vaut réellement le coup d'acheter ou pas.
J-C

Le 04/08/2014 à 15h03 (Modifié le 04/08/2014 à 15h04)

#5 Signaler
@ marcel64 Je ne comprend pas ton seuil de rentabilité de 20ans, vaut mieux rembourser un crédit que payer un loyer l'argent part moins en fumée c'est quoi les paramètres utilisés pour ce calcul ? j'ai du mal à saisir @krea même si tu doubles pas le prix çà reste à toi aprés
jo59270

Le 04/08/2014 à 15h32

#6 Signaler
vaut mieux acheter une petite maison avec un petit jardin ,qu'un appartement pour le même prix.une chose est sûre ,est ,qu'il vaut mieux rater une bonne affaire ,que d'en faire une mauvaise.

n oublie pas dans tes prévisions de penser à un des defauts de paiements de ton locataire

marceldu64

Le 04/08/2014 à 15h38

#7 Signaler
oui, comme le disait Coluche, une fois payé, les ruines sont à toi.

Quand je parle de rentabilité de plus en plus loin, c'est dans le fait de si tu dois partir.


Tu loues pendant 10ans, ca te coute quand même moins que de payer 10ans un crédit, et de devoir revendre ton bien, s'il a pas eu de hausse derrière.
Donc a moins d'etre vraiment fixe, c'est risqué d'investir actuellement.


Avec mon boulot, j'ai aucune garantie d'etre dans une zone plus de 3ans, donc acheter revient a un suicide :D
J-C

Le 04/08/2014 à 15h56

#8 Signaler
Oui apres c'est au cas par cas, pour ma part si je met un locataire dans mon appart, le loyer rembourse quasi le prêt, en comptant taxe foncière et cie, c'est donc rentable dans ce cas...
Pastek

Le 04/08/2014 à 18h53 (Modifié le 22/10/2014 à 13h33)

#9 Signaler
@ marcel64 Je ne comprend pas ton seuil de rentabilité de 20ans, vaut mieux rembourser un crédit que payer un loyer l'argent part moins en fumée c'est quoi les paramètres utilisés pour ce calcul ? j'ai du mal à saisir @krea même si tu doubles pas le prix çà reste à toi aprés
Je me répète de l'autre topic mais pour une même surface ton crédit d'achat sera plus important qu'un loyer (et tu as la taxe foncière, travaux...etc en plus). Donc tu épargnes mieux en location et tu épargnes également l'apport que tu aurais mis si tu avais acheté. Et c'est là que tout se joue.

Oui apres c'est au cas par cas, pour ma part si je met un locataire dans mon appart, le loyer rembourse quasi le prêt, en comptant taxe foncière et cie, c'est donc rentable dans ce cas...
Ca dépend ce que tu appelles rentable après. En général louer son logement ça rapporte en général et donc sauf exception un peu plus de 3% par an. Mais ça c'est quand le locataire paye son loyer comme il faut, qu'il n'y a pas de travaux à faire en plus...etc. A côté de ça t'as des placements sécurisés qui font en ce moment à peu près le même taux mais sans les ennuis liés à gestion locative. Donc pour le moment j'ai choisi moi. ;) Plus tard quand j'aurais suffisamment d'argent peut-être que je me lancerais dans l'immobilier histoire de se diversifier un peu mais là actuellement pour un jeune qui se lance dans l'immobilier ce n'est pas du tout équilibré car quasi 90% de son patrimoine sera dedans ou alors faut acheter des studios en province...


Pour ceux que ça intéresse un fichier Excel pour faire une simulation :
http://dl.free.fr/rv0uV52c4 ou http://www.docdroid.net/ju6i/achatlocv2.xlsx.html

Vous devez remplir les 3 cases vertes vides et éventuellement faire varier les autres de la même couleur selon.
Cela vous indique quelle est la meilleure solution au bout de x années suivant l'évolution du prix du bien.
C'est plein de suppositions et personne ne sait comment ça sera dans x ans mais ça donne au moins une idée et ça permet de voir surtout que louer n'est pas forcément une si mauvaise idée que ça. ;)


Et en plus si plus personne n'achète ça fera baisser les prix de l'immobilier et je pourrais enfin en profiter plus tard. :P
J-C

Le 04/08/2014 à 21h11

#10 Signaler
Ton fichier, si j'ai tout compris, c'est juste dans le cas d'un investissement locatif.
Par contre quand on parle d'un achat d'appart suivi d'habitation de celui ci par le propriétaire, çà change quand même la donne car entre verser un loyer à un proprio ou se rembourser son crédit pour acquérir un logement, c'est différent, non ? SAuf si pour une raison X t'es obligé de le revendre rapidement, vu que dans les premiers temps c'est les intérêts que tu rembourses le plus...
Merci pour ton fichier
Antonyyy

Le 04/08/2014 à 22h15 (Modifié le 04/08/2014 à 22h46)

#11 Signaler
Mhhh, moi je me tâte à rapidement acheter, pour pouvoir louer ensuite. Mais concrètement, quels sont les frais, et autre à prévoir ? Est-ce vraiment rentable par rapport au temps qu'il faudra accorder etc ? Si vous avez des "guides" ou autre, pas méga long, et abordable à lire (en gros sans terme technique tous les 2 mots), ça m'intéresse ^^
kizamey

Le 04/08/2014 à 22h47 (Modifié le 04/08/2014 à 22h50)

#12 Signaler
A prendre en compte également, la nouvelle loi qui est en place depuis le 28 Juillet et qui permet pendant un an de changer d'assurance prêt a n'importe qu'elle moment et sans frais: c'est a dire que vous pouvez acceptez l'assurance groupe (peur de pas avoir de credit etc...) et changer pour une assurance beaucoup moins cher une fois le prêt accordé.
Pour exemple mon cas, nous allons achetez ma compagne et moi et le tx d'assurance est a la banque ou nous avons pris le crédit a 0,276% alors qu'avec une assurance déléguée, le taux est a 0,07% a protection égal (coût total 1139€) contre environ 9000€ avec l'assurance de la banque.

Ps: pour un prêt de 87 000€
jokerhades

Le 04/08/2014 à 23h31

#13 Signaler
Attention au impôt il ne te loupe pas (j ai mis en location mon appart). Tout loyer perçue est declaré, suivant la location tu défalque 30/100 pour le foncier et 50/100 pour le meublé. Tu rajoute a cela la CGA, la taxe fonciere, les frais de syndix , eventuellement l assurance de copro. Si tu habite dedans avant et que tu as pris un PTZ tu dois le rembourser avant de le louer. Bref ça peut devenir un gouffre. Après mon cas concerne de l ancien sur du neuf c est différent il me semble mais ça dure que quelque temps.
TUL

Le 05/08/2014 à 0h26

#14 Signaler
Il y a encore quelques niches fiscales à louer dans les DOM/TOM... On obtient les incitations fiscales mode "au soleil" donc plus avantageuse.

Pour ma part, je ne devrais pas payer d'impôts sur le revenu pendant 10-15 ans, en lieu et place de 5000-6000 par an...

Dans mon cas encore, rbst du crédit assurance comprise : 1100 euros/mois, location net loueur : 900 euros (hors agence, hein ^^)

Donc, a bien regarder un investissement dans les DOM/TOM en achat en VEFA avec une full gestion en agence
pierre28

Le 05/08/2014 à 2h23 (Modifié le 05/08/2014 à 2h24)

#15 Signaler
vaut mieux rembourser un crédit que payer un loyer l'argent part moins en fumée c'est quoi les paramètres utilisés pour ce calcul ? j'ai du mal à saisir @krea même si tu doubles pas le prix çà reste à toi aprés
Pas toujours, je commence à peine à gagner de l'argent au bout de 7~8 ans.
Entre la baisse de l'immobilier (et oui, la baisse est réelle), les frais de notaire/agences, coûts d'entretiens, impôts fonciers qu'un locataire ne paie pas, intérêts d'emprunts, travaux ... sur un appartement en copropriété, il faut rester longtemps pour amortir, ça l'est moins sur une maison mais il faut prendre en compte tous les coûts auxquels on ne pense pas forcément.
L'achat te prive également de ta liberté, sur une location tu peux quasiment partir du jour au lendemain. C'est important de nos jours, que ce soit pour la mobilité professionnelle, ou si tu tombes sur un voisin chiant, projet d'urbanisme, fermeture du gros employeur local qui pousse tout le monde à partir, etc ...

En France on a un culte de la propriété mais aujourd'hui l'achat est loin d'être intéressant pour tout le monde, il faut bien peser le pour et le contre.
Ne pas oublier que l'argent qui ne part pas en apport peut aussi être placé pour servir à payer une partie du loyer.

Pour la location, il est rare qu'un loyer rembourse totalement un emprunt, et il y a les impôts qui passent derrière.
Il n'y a plus de niche fiscale réellement avantageuse comme c'était le cas il y a quelques années.
Le rendement reste assez faible et les risques relativement élevés, j'en connais qui ont tout perdu à cause de squatteurs qui n'ont jamais pu être expulsés, les garanties loyer impayé ne couvrent pas grand chose dans ce cas (seulement la première année je crois).
Pastek

Le 05/08/2014 à 7h59 (Modifié le 05/08/2014 à 7h59)

#16 Signaler
Ton fichier, si j'ai tout compris, c'est juste dans le cas d'un investissement locatif.
Par contre quand on parle d'un achat d'appart suivi d'habitation de celui ci par le propriétaire, çà change quand même la donne car entre verser un loyer à un proprio ou se rembourser son crédit pour acquérir un logement, c'est différent, non ? SAuf si pour une raison X t'es obligé de le revendre rapidement, vu que dans les premiers temps c'est les intérêts que tu rembourses le plus...
Merci pour ton fichier
Non là le fichier c'est pour sa propre résidence principale entre acheter et louer. ;)
pierrebdm

Le 05/08/2014 à 9h46 (Modifié le 05/08/2014 à 9h50)

#17 Signaler
Mon père, bien qu'ayant des revenus modestes a largement investi dans l'immobilier, sa règle d'or est la suivante : prix d'achat du logement / 200 = loyer mensuel virtuel rentable
En fonction de la côte de location des biens similaires du quartier, tu évalues si tu fais une affaire ou pas à l'acheter puis le louer. Cette formule comprend globalement un budget travaux quinquennal. avec un retour sur investissement sur 17 ans en gros.

Donc appartement à 100 K€ => ça fait un loyer à 500€/mois, si les "concurrents" louent à 550-650 €/ mois, c'est une affaire, si c'est à 400-450€ il faudra y réfléchir à deux fois.

La clé étant bien sûr d'investir intelligemment dans un bien qui ne perdra pas de valeur, de par sa situation (centre ville-fac-plage) et de par sa structure. il faut être patient et attendre le bon plan, souvent des familles endeuillées du jour au lendemain sont obligées de vendre au plus vite pour éviter les frais de succession et bradent des biens. J'ai bien vécu ça au décès de mon grand père.
krea45

Le 05/08/2014 à 10h41

#18 Signaler
Ton fichier, si j'ai tout compris, c'est juste dans le cas d'un investissement locatif.
Par contre quand on parle d'un achat d'appart suivi d'habitation de celui ci par le propriétaire, çà change quand même la donne car entre verser un loyer à un proprio ou se rembourser son crédit pour acquérir un logement, c'est différent, non ? SAuf si pour une raison X t'es obligé de le revendre rapidement, vu que dans les premiers temps c'est les intérêts que tu rembourses le plus...
Merci pour ton fichier
Non c'est pour simuler s'il est plus rentable de louer un bien ou d'acheter ce même bien selon différents paramètres notamment le nombre d'années avant la revente, la variation du prix de vente et bien entendu la prise en compte de l'épargne effectuée pour un même effort financier (mensualité en cas d'achat (frais inclus) vs prix du loyer en location).
krea45

Le 05/08/2014 à 10h45

#19 Signaler
Mon père, bien qu'ayant des revenus modestes a largement investi dans l'immobilier, sa règle d'or est la suivante : prix d'achat du logement / 200 = loyer mensuel virtuel rentable
En fonction de la côte de location des biens similaires du quartier, tu évalues si tu fais une affaire ou pas à l'acheter puis le louer. Cette formule comprend globalement un budget travaux quinquennal. avec un retour sur investissement sur 17 ans en gros.

Donc appartement à 100 K€ => ça fait un loyer à 500€/mois, si les "concurrents" louent à 550-650 €/ mois, c'est une affaire, si c'est à 400-450€ il faudra y réfléchir à deux fois.

La clé étant bien sûr d'investir intelligemment dans un bien qui ne perdra pas de valeur, de par sa situation (centre ville-fac-plage) et de par sa structure. il faut être patient et attendre le bon plan, souvent des familles endeuillées du jour au lendemain sont obligées de vendre au plus vite pour éviter les frais de succession et bradent des biens. J'ai bien vécu ça au décès de mon grand père.
C'est effectivement une bonne règle ce ratio, uniquement valable dans l'ancien car dans le neuf on ne trouve pas (ou du moins pas dans ma région) de ratio <300.
Boomerang

Le 05/08/2014 à 11h06 (Modifié le 05/08/2014 à 11h08)

#20 Signaler
Je te propose de voir de côté de l'ANIL http://www.anil.org/
c'est une assoc qui t'aide dans tes démarche de logement
ça te dit les choses a ne pas faire avant d'acheter les aides que tu peux avoir si tu achètes du neuf/ ancien ou dans une ville plutôt qu'une autre, si tu compte faire des travaux dedans

Car ya des aides de la région, département, commune des fois aussi que l'on ne connait pas.

Chaque département a son ADIL, tu prends un rdv ça dure 1h et tu as plein d'info utile.
J-C

Le 05/08/2014 à 14h24

#21 Signaler
oki merci pour les précisions pour le fichier j'avais mal capté :/,
Après dans mon coin l'immobilier est encore bas par rapport au reste de la France mon appart se loue 380-400€ et m'a couté 50000€ (avec frais de notaire) et je rembourse 340€ / mois sur 10 ans (pour garder donc la souplesse et liberté si j'y met un locataire)
En tout cas y a plein de choses que je n'avais pas pris en compte à tord peut être, j'y suis allé au feeling en me disant c'est un bon plan mais je me suis jamais posé les questions que j'aurais du me poser quand on voit tous les paramètres qui rentrent en jeu...
pierre28

Le 05/08/2014 à 14h46

#22 Signaler
Je suis étonné de voir des loyers aussi élevés pour des biens aussi peu chers, et j'ai du mal à comprendre les locataires.
Même s'il est sûr qu'acheter n'est pas forcément possible pour tout le monde (pas de cdd, crédits à la consommation ou autre raison faisant peur aux banques), je me vois mal mettre près de 400€ de loyer dans un appartement qui en vaut 50000, sauf si je sais que je suis amené à déménager très régulièrement.
Dans ce genre de cas c'est sûr que ça vaut le coup/coût d'acheter. Surtout qu'avec un emprunt sur 10 ans les intérêts restent raisonnables.

A titre de comparaison, je pense que mon appartement se louerait le double, mais vaut 4 fois plus, le retour sur investissement est bien moins évident et je préfèrerais revendre et placer l'argent sur une assurance vie.
Pourtant j'aurais pensé que dans une ville où la demande est plus forte et les tarifs si élevés que beaucoup de ménages ne peuvent même pas envisager l'achat, les loyers auraient du y être plus élevés en proportion, mais ça ne semble pas être le cas.
Pastek

Le 05/08/2014 à 17h34 (Modifié le 05/08/2014 à 17h35)

#23 Signaler
oki merci pour les précisions pour le fichier j'avais mal capté :/,
Après dans mon coin l'immobilier est encore bas par rapport au reste de la France mon appart se loue 380-400€ et m'a couté 50000€ (avec frais de notaire) et je rembourse 340€ / mois sur 10 ans (pour garder donc la souplesse et liberté si j'y met un locataire)
En tout cas y a plein de choses que je n'avais pas pris en compte à tord peut être, j'y suis allé au feeling en me disant c'est un bon plan mais je me suis jamais posé les questions que j'aurais du me poser quand on voit tous les paramètres qui rentrent en jeu...
Dans ton cas je pense que tu as eu raison car ça te laisse je suppose de quoi épargner encore pas mal tous les mois. En région parisienne quand t'achètes c'est pour 20 ans minimum et tu n'épargnes quasi plus rien... xS
Et puis 50k€ même si les prix chutent ça va tu perdras pas énormément.
Pastek

Le 08/08/2014 à 10h12

#24 Signaler
Attention à l'investissement dans l'immobilier locatif dans une période de déflation comme on risque de connaitre car le crédit reste constant mais les loyers diminuent...
Les actions en Bourse sont déconseillés également dans ce cas là à moins de bien jouer des coups sur de périodes courtes mais bien évidemment ça reste risqué.
bambou

Le 08/08/2014 à 10h54

#25 Signaler
Si tu veux des informations plus précises et surtout plus "pratiques" (j'entends s'appuyant sur de l'expérience), je te conseille de voir un courtier en crédit (c'est mon métier).

Comme dit jusqu'ici, l'achat n'est pas forcément le plus rentable, il faut d'abord évaluer tes besoins et projets d'avenir pour prendre une décision.

Je te déconseille par contre d'essayer d'obtenir des informations de ton conseiller bancaire, ils sont pour la plupart incompétents et/ou mal informés.
Raptor39

Le 28/08/2014 à 11h52

#26 Signaler
Pour ceux qui n'achètent pas car ne savent pas s'ils devront déménager dans les 3 ans, perso j'ai souscrit un crédit qui inclus la possibilité de transposer le crédit sur un autre bien à tout moment.

ex d'un appart à 100k dans le 83, je paye 5ans reste 70k, je dois déménager je le revends et je transpose mon crédit sur une petite maison dans le 29. Mes 70k sont réutilisés et rien m'empêche de souscrire un prêt complémentaire au besoin pour compléter cet achat.

sinon perso je suis en pleine renégociation de prêt (ou rachat de crédit immobilier si autre banque).
passer de 21ans restant à 12, sacré économie de ce que j'en vois ! je suis très pressé de conclure un deal :)
les3za

Le 28/08/2014 à 12h05

#27 Signaler
A prendre en compte également, la nouvelle loi qui est en place depuis le 28 Juillet et qui permet pendant un an de changer d'assurance prêt a n'importe qu'elle moment et sans frais: c'est a dire que vous pouvez acceptez l'assurance groupe (peur de pas avoir de credit etc...) et changer pour une assurance beaucoup moins cher une fois le prêt accordé.
Pour exemple mon cas, nous allons achetez ma compagne et moi et le tx d'assurance est a la banque ou nous avons pris le crédit a 0,276% alors qu'avec une assurance déléguée, le taux est a 0,07% a protection égal (coût total 1139€) contre environ 9000€ avec l'assurance de la banque.

Ps: pour un prêt de 87 000€

pourrais tu me donner, stp, le nom de l'asurance qui te fait 0.07%??
silentauben

Le 28/08/2014 à 14h21

#28 Signaler
Si tu veux des informations plus précises et surtout plus "pratiques" (j'entends s'appuyant sur de l'expérience), je te conseille de voir un courtier en crédit (c'est mon métier).

Comme dit jusqu'ici, l'achat n'est pas forcément le plus rentable, il faut d'abord évaluer tes besoins et projets d'avenir pour prendre une décision.

Je te déconseille par contre d'essayer d'obtenir des informations de ton conseiller bancaire, ils sont pour la plupart incompétents et/ou mal informés.

Bon conseil, les banquiers (sauf exception, sait on jamais qu'on en ai un dans les membres du site xD ) ne sont pas les plus au courant ...
Pastek

Le 28/08/2014 à 17h33

#29 Signaler
Pour ceux qui n'achètent pas car ne savent pas s'ils devront déménager dans les 3 ans, perso j'ai souscrit un crédit qui inclus la possibilité de transposer le crédit sur un autre bien à tout moment.
Certes mais c'est vraiment pas des plus rentables de changer de maison tous les 3 ans ne serait-ce pour les frais de notaire déjà. xS
Raptor39

Le 28/08/2014 à 17h48

#30 Signaler
Pour ceux qui n'achètent pas car ne savent pas s'ils devront déménager dans les 3 ans, perso j'ai souscrit un crédit qui inclus la possibilité de transposer le crédit sur un autre bien à tout moment.
Certes mais c'est vraiment pas des plus rentables de changer de maison tous les 3 ans ne serait-ce pour les frais de notaire déjà. xS

pour ça que les gendarmes genre on des apparts de fonction
mais si on est dans le cas classique où on se demande toujours si on va pas être muté ou changer de boulot, en général on renouvelle pas ça tous les 3ans (quel vie !)
Seb66playa

Le 29/08/2014 à 14h53 (Modifié le 29/08/2014 à 14h54)

#31 Signaler


pourrais tu me donner, stp, le nom de l'asurance qui te fait 0.07%??

C'est l'assurance Bond, James Bond :D











Ok, je suis déjà loin >>>>>>>>>>>>>[:D]
nm80

Le 29/08/2014 à 15h08

#32 Signaler
Le mieux c'est encore de passer par un courtier !
Raptor39

Le 10/09/2014 à 10h37

#33 Signaler
de mon expérience toute récente :
renégociation de prêt, j'ai consulté les taux sur meilleurtaux et d'autres sites.
j'attends toujours une offre de ma banque d'origine du prêt mais je suis aller voir la concurrence, juste une banque (caisse d'épargne, pas réputé pour être les meilleurs à ce niveau).
le taux proposé me paraissait un peu haut, j'ai fait remarqué à la banquière que j'avais vu plus bas sur meilleurtaux, elle a regardé, a confirmé, et va faire une demande pour obtenir ce taux.

pas eu besoin de faire appel à un courtier cette fois pour obtenir exactement ce que je voulais ;)

sinon sur le site http://www.empruntis.com on peut obtenir instantanément des offres de banque (le nom est masqué car il faut appeler le site ensuite pour obtenir le prêt). Mais c'est intéressant d'avoir une offre directe pour pouvoir certifier que les calculs qu'on a fait à la main sont correctes.
jean330

Le 17/09/2014 à 16h48

#34 Signaler
Sur les conseils d'amis et de mes parents qui me rabâchent que pour s'enrichir il faut s'endetter jeune, et bien je me suis lancé.

t'es sur que ce sont tes amis ?
le schéma qu'ont connu les 60 ans et plus n'est plus valable actuellement.
Comme un certain nombre te le diront ici, les tarifs immo sont bien trop élevés actuellement (en tout cas dans les grandes villes surtout en ile de france).
Les taux sont bas, c'est la seule chose qui maintient l'immo à flots.
Quand les taux remonteront, et cela arrivera tot ou tard (la FED prévoit en 2015, la BCE suivra), la bulle se cassera la gueule.
Actuellement, c'est parti pour descendre lentement, mais surement, et c'est tant mieux, les spéculateurs n'ont que trop profité des avantages fiscaux.
pierre28

Le 17/09/2014 à 17h16

#35 Signaler
le taux proposé me paraissait un peu haut, j'ai fait remarqué à la banquière que j'avais vu plus bas sur meilleurtaux
Méfie toi des taux annoncés, j'ai fait quelques simulations avec ma situation (qui n'est pas spécialement mauvaise, j'ai un salaire correct, pas de dettes, et un bon apport), les taux proposés étaient carrément dégueulasses, pire que la poste qui ne m'a pourtant pas fait une super offre.
Majortairement des taux variables, ou alors du 3.5 à 4% fixe.
Il y a une grosse différence entre ce qui est annoncé et les offres réelles.

Ou alors je ne suis peut être pas un client intéressant pour eux, pas de dettes, pas d'agios, pas de crédits à la consommation à racheter ...
Raptor39

Le 18/09/2014 à 11h47 (Modifié le 18/09/2014 à 11h49)

#36 Signaler
comme dit plus haut, c'était surtout pour valider mes calculs, sinon évidemment je fais le tour des banques.
La caisse d'épargne m'a proposé pile ce que j'attendais (qui correspond au taux du marché et non pas les offres d'empruntis), et samedi je vais voir le crédit agricole dont j'ai entendu dire qu'ils étaient pas mauvais en ce moment pour ce sujet. ;)

par contre, je suis à la bnp, ça fait 1 mois et demi que j'essaye d'augmenter mes mensualités pour réduire la durée du prêt et qu'ils ne me donnent pas de réponse. Déjà 2 semaine de vacs puis 2 semaines pour obtenir un rendez-vous, puis là j'en suis à plus de 3 semaines pour obtenir une réponse et toujours rien. -> des gros nuls !
Surtout que pour une banque physique, pas de numéro de téléphone de l'agence (faut passer par un central) et répondent au mail en une semaine.
J'arrive à avoir rapidement un rendez-vous dans les autres banques, j'espère que c'est pas seulement parce que je suis un nouveau client :D
johnfr

Le 22/09/2014 à 14h38

#37 Signaler
J'ai lu rapidement les commentaires ci-dessus ....

Je rajouterai quelques points :
- lissage des taux de vos prêts : demander des prêts à cliquet (ou autre nom selon les banques). ie exemple, vous payez 2000€ de mensualité décomposés en 1200€ pour un prêt échéance 10 ans puis 800€ pour un prêt échéance 20 ans avec cliquet sur la 10ème année passant de 800€ à 2000€. De cette façon, vous bénéficiez d'un taux réduit sur le prêt 10 ans .... et continuez de payer 2000€ en mensualité.
- demander à payer l'assurance du prêt sur le capital restant dû et non sur le capital emprunté,
- négocier un remboursement anticipé du prêt (hors concurrence) sans pénalité.

Pour le reste, à vous d'arbitrer entre 'payer un loyer' et 'rembourser un prêt' en fonction du temps resté dans votre location, le taux de l'épargne versus la valorisation de votre achat, le taux nominal du prêt.
L'aspect fiscal est aussi important ... mais fonction du foyer ou de son évolution - mariage, enfants à venir.

Pour ma part, je conseille d'être à la fois locataire de votre résidence principale ET d'emprunter pour du locatif ... puis plus tard, quand vous voulez, de revendre votre investissement sans payer d'impôt sur la plus value sous réserve d'achat d'une résidence principale.
Il faut choisir du locatif en centre-ville pour assurer la liquidité du bien (revente plus rapide) avec parking, proche commerces/transports, avec si possible des travaux via emprunt accolé (intérêts d'emprunt déductibles!) pour créer un déficit fiscal (location en nu) ou en amortissant le prix du bien (pour de la location meublée) ... et ainsi ne pas payer d'impôt sur les loyers, d'être proche de ce bien pour assurer la gestion directe du bien (et éviter les frais d'agence et rencontrer ses locataires), de choisir un bien en pleine propriété (pas de syndic et autres charges payer) ...

Voilà quelques idées éparses ... ou encore des pistes à suivre ou à développer. ;)
johnfr

Le 22/09/2014 à 14h55 (Modifié le 22/09/2014 à 15h09)

#38 Signaler
Sur les conseils d'amis et de mes parents qui me rabâchent que pour s'enrichir il faut s'endetter jeune, et bien je me suis lancé.

t'es sur que ce sont tes amis ?
le schéma qu'ont connu les 60 ans et plus n'est plus valable actuellement.
Comme un certain nombre te le diront ici, les tarifs immo sont bien trop élevés actuellement (en tout cas dans les grandes villes surtout en ile de france).
Les taux sont bas, c'est la seule chose qui maintient l'immo à flots.
Quand les taux remonteront, et cela arrivera tot ou tard (la FED prévoit en 2015, la BCE suivra), la bulle se cassera la gueule.
Actuellement, c'est parti pour descendre lentement, mais surement, et c'est tant mieux, les spéculateurs n'ont que trop profité des avantages fiscaux.

... 'oui' les taux vont remonter et l'immobilier va se casser la figure.
Toutefois pour du locatif, et quelque soit la période, il suffit de calculer la rentabilité brute du projet ie 12 * loyer perçu/prix d'achat du bien envisagé versus le taux de l'emprunt pour financer le projet. Une fois la situation figée, ie l'emprunt réalisé et l'achat concrétisé, le marché peut baisser ou monter .. ce n'est pas grave tant qu'il n'y a pas revente immédiate du bien, modulo l'évolution des loyers (qui peut baisser si trop élevés). Il faut simplement que le projet soit équilibré pour une opération blanche et/ou qu'il coûte le moins possible - le but pouvant être de faire financer en grande partie le bien par ses locataires et de conserver ce dernier pour d'assurer une retraite plus tard ?!

Pour achat en résidence principale, si l'immobilier se casse la figure ... ce n'est pas top mais d'un côté les taux d'intérêt remontent et le prix de l'immobilier baisse - un équilibre se fait en fonction des capacités d'emprunt des acheteurs et de la volonté ou pas de vendre des vendeurs. L'opération finale (achat + emprunt) risque d'être la même.
Je ne suis pas sûr que l'on puisse emprunter avec un taux bas et acheter en même temps au plus bas l'immobilier. Il faut bien tomber et avoir beaucoup de chance.... peut-être revendre de suite, être locataire un temps puis après racheter une fois la bulle éclatée - cela implique d'être déjà propriétaire.
C'est complexe tout cela et en fonction de la situation de chacun. :)
Pastek

Le 22/09/2014 à 16h07

#39 Signaler
De toute façon si tu es déjà proprio, que les prix chutent de façon global et que tu veux acheter plus grand c'est tout bénéf car certes tu vends plus bas mais tu rachètes beaucoup plus bas également !
Exemple : tu as une maison A achetée 300k€ et tu vises une maison B à 400k€ pour après. Donc tu dois mettre 100k€ de plus. Les prix chutent de 10%. La tienne A vaut 270k€ la B 360k€. Donc tu n'as plus que 90k€ à rajouter pour changer de la A pour la B.
Si le marché monte de 10% : A = 330k€ et B = 440k€. Tu dois rajouter 110k€.
Conclusion : si tu es proprio il faut mieux que l'immobilier chute. :D
pierre28

Le 22/09/2014 à 16h29

#40 Signaler
Seulement si tu as fini de rembourser, ce qui est loin d'être le cas de tout le monde.

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