Publié le 20 février 2024

Bon plan achat immobilier à ses parents

Bonjour,

Je souhaiterais acheter une maison d'environ 250k pour y loger mes parents en tant que locataires. Ils ont galérés toute leur vie pour m'aider, ils ont 75 ans maintenant, ils gagnent à peine 1600 euros de retraite à deux, je gagne assez bien ma vie aujourd'hui grâce à eux et cela me fait mal au coeur de les voir dans un petit appartement de 50m² perdu au milieu du Var. Nous avons donc trouvé une maison de plain pied pas loin et elle leur plait.

La banque m'accorderait jusqu'à 220k d'emprunt pour moi seul sur 25 ans.
L'apport serait de 30k.

Le but serait de couvrir le remboursement par le loyer que mes parents me verseraient tous les mois.

Le problème c'est que je devrait rembourser environ 1250 euros par mois, mais eux peuvent payer 700 / 800 max. Ils ont un apport de 15 000 euros qu'ils pourraient me donner, par exemple pour payer le notaire.

Je souhaiterais optimiser au maximum l'opération.
Que me conseillez-vous? (SCI, Indivision LMNP, démembrement, crédit in fine pour diminuer la mensualité ... etc.)

Par avance merci
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40 commentaires

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  1. Avatar de stef13
    Le problème est que tu va payer des impôts sur tes loyers la où, dans les faits, c’est plus une aide qui pourrait être defiscalisé.
    Un conseiller fiscaliste, un notaire ou une aide sociale pour tes parents serait plus approprié
    Avatar de ChickenFun
    Oui c'est la meilleure solution surtout pour un investissement de 250K et tu pourras toujours te retourner contre lui si le fisc te réclame des sous en 2036.
  2. Avatar de _Paul_
    Dans le cas que vous décrivez, ou vous etes notamment seul financeur, propriétaire, etc, je ne vois pas de "montage" qui pourrait faciliter l'opération.
    Prenez en compte l'impot sur les revenus fonciers et faites attention à une tros grosse sous évaluation des loyers.
    Avatar de Vincceenntt
    Auteur(e)
    Oui ... LMNP oblige.
  3. Avatar de benoitben
    Le mieux, c'est d'aller voir directement un comptable qui pourra vraiment voir votre dossier. De plus, le comptable est déductible des impôts.
    Avatar de ricopc95
    Oui voir un comptable et aussi un notaire
  4. Avatar de MoutardeMiel
    Mais l'acheteur c'est toi, pas tes parents ? Ce n'est pas toi qui leur rend service mais eux, puisqu'ils te financent ton achat (et s'endettent à hauteur de 50% de leurs revenus mensuels si je comprends bien).
    Sinon en effet un démembrement pourrait être une solution en ta faveur, si tes parents disposent de l'usufruit dont la valeur est dégressive avec l'âge.
    Avatar de hellow77
    Je comprends que ses parents seront locataires. Ils ne s'endettent pas. Qu'est-ce qu'il se passe si du jour au lendemain ils ne peuvent plus payer le loyer qui te sert à rembourser le bien...
  5. Avatar de ChickenFun
    Sur le plan financier je ne saurais pas te conseiller mais je pense que tu peux contourner le problème en déduisant de tes impôts l'aide que tu apportes à tes parents via la réduction du loyer. Evidemment tu ne pourras pas déclarer un loyer de 1250€ pour 2 retraités mais par exemple 700€, il te resterait juste 600€ de crédit.
    J'ai un doute sur le fait qu'ils avancent les frais de notaires. Le fisc pourrait considérer que c'est une donation donc la taxer.
    Avatar de Pogny
    comment tu déclares ça sur tes impots ?

    c'est pas la fete du slip, ce que tu peux déclarer rentre dans des cas super précis... verser de l'argent a des proches ne rentre pas dans ce cas là...
  6. Avatar de Kazimierz
    1) Surtout faites simple. Oubliez SCI, prêt in-Fine.
    2)louer en meublé optimise la fiscalité.
    3) Utilisez le simulateur d'allocation logement pour savoir si vos parents ont droit à des aides personnalisées au logement.
    4) vos parents peuvent vous faire une donation. Dans la limite de 100 000 par enfant et parent tous les 15 ans ces dotations sont non imposables.
    5) pensez à toutes les autres personnes éventuellement impliquées si vous avez un conjoint ou bien des frères et soeurs.
    6) pensez au conventionnement anah.
    anil.org/vot…nt/
    7) Prévoyez dans vos simulations impôts sur les loyers.
    Avatar de Vincceenntt
    Auteur(e)
    Oui le prêt in fine sur le papier c'est sympa mais la banque augmenter de 2 parfois 3 points le taux d'intérêt, qui reviendrait à quasi 7%, pour couvrir le risque plus élevé qu'ils prennent par cette méthode ... donc laissons tomber effectivement.

    Oui le LMNP. Dommage qu'on ne puisse pas déduire le déficit des revenus globaux mais que des revenus fonciers (à la différence du LMP ...).

    Non pour l'allocation, si le fisc / caf se rends compte que c'est son enfant qui lui loue la maison et qu'elle a une APL, alors ils font faire un redressement. Jusqu'à ce jour j'ai cru comprendre qu'il n'est pas possible de recevoir les APL si propriétaire familial ...

    Oui pour la donation, mais ... sera reportée à la succession.

    Je ne connaissais pas le conventionnement anah, super intéressant mais uniquement location nue et dispositif semble en arrêt depuis le 28 février 2022

    Oui impots sur les loyers bien prévus
  7. Avatar de hellow77
    La solution aurait pu être la SCI. Avec tes parents et toi-même dedens et emprunt conjoint.... Mais ils ont 75 ans. Ça passera pas.

    Tu as des frères et sœur, ça pourrait aider même s'ils ne servent que d'homme de paille.... Bon derrière faut prévoir une tontine avec démembrement croisé pour les exclure si réellement ils ne contribuent pas à l'opération.

    En fait, il faut identifier le budget max possible et trouver le bien en conséquence. Là j'ai l'impression que tu fais les choses à l'envers et tu cherches un moyen pour offrir ce que tu ne peux pas.

    Il y a des abattements sur les donations.

    As-tu exploré les résidences séniors ? Il y a de belles niches fiscales à exploiter.
    Avatar de Duchesse_Rose
    "As-tu exploré les résidences séniors ? Il y a de belles niches fiscales à exploiter." tu as un article sur le sujet à lire ?
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